鄭州市的張某和趙某在做生意的過(guò)程中結(jié)識(shí)。

2006年，張某的兒子準(zhǔn)備結(jié)婚，卻還沒(méi)有房子。趙某了解到這一情況后，便對(duì)張某說(shuō)自己在某房地產(chǎn)公司有熟人，能夠拿到低于市場(chǎng)價(jià)很多的內(nèi)部指標(biāo)。張某聽(tīng)后非常高興，便委托趙某幫自己買(mǎi)一套房子。張某先后分兩次交給趙某20.13萬(wàn)元，以每平方米1650元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一套100多平方米的房子。趙某卻對(duì)張某說(shuō)，由于是內(nèi)部指標(biāo)，不能以張某的名字辦理房產(chǎn)證，而必須以?xún)?nèi)部人員的名字辦理房產(chǎn)證后再過(guò)戶(hù)到張某的名下。

2006年8月，張某拿到了新房的鑰匙，并進(jìn)行了裝修。后來(lái)，趙某以辦理房產(chǎn)證需要交契稅為由，又從張某處拿走4500元。張某對(duì)新房子各個(gè)方面都很滿(mǎn)意，因此對(duì)趙某非常感激，便不好意思催辦房產(chǎn)證的事。盡管張某偶爾也問(wèn)過(guò)幾次，趙某總是以各種理由推脫。

到了2008年6月，張某到房管局一問(wèn)才知道，該房屋屬于城中村集體所建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，無(wú)法辦理房產(chǎn)證。于是，張某找到趙某理論，趙某被迫承認(rèn)了該房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”的事實(shí)，并說(shuō)自己也是出于好意幫忙，并未從中得到任何好處，而且也確實(shí)無(wú)法辦理房產(chǎn)證，只能先這樣住著。

張某擔(dān)心自己的房屋權(quán)利將來(lái)得不到保障，要求趙某退還房款并賠償裝修費(fèi)58000元以及其他各項(xiàng)損失共計(jì)31萬(wàn)元。趙某不同意，雙方發(fā)生糾紛，張某將趙某告上了法庭。

律師觀(guān)點(diǎn)：本案是一起由于“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法辦理房產(chǎn)證而引起的糾紛。

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村集體頒發(fā)。這種產(chǎn)權(quán)證明不同于由城市房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的一般意義上的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)是農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，因而無(wú)法以購(gòu)房者的名字辦理房產(chǎn)證，也不能上市流通。

國(guó)務(wù)院曾以會(huì)議及通知等方式多次強(qiáng)調(diào)“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)戶(hù)住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條的規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)”等情況之外，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。2007年，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，明確要求“城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋”。

房屋產(chǎn)權(quán)本來(lái)不分大小，只有一種定義。但是，由于我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的管理體制，以及一些復(fù)雜的社會(huì)狀況，形成了社會(huì)上一些約定俗成的說(shuō)法。這種俗稱(chēng)的“小產(chǎn)權(quán)房”，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，其權(quán)利也得不到法律的保障。一旦出現(xiàn)糾紛，往往會(huì)給購(gòu)房者造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。

購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”容易產(chǎn)生以下一些法律問(wèn)題：首先是購(gòu)房合同的問(wèn)題。由于“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法上市流通，購(gòu)房者往往無(wú)法通過(guò)正常的渠道和方式進(jìn)行房屋的買(mǎi)賣(mài)，所以，很多購(gòu)房者都沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同。有的雖然簽訂了購(gòu)房合同，但發(fā)生糾紛以后，一旦查明該房屋屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，這種合同一般也會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效合同。其次，關(guān)于房屋使用權(quán)的問(wèn)題。有的購(gòu)房者出于居住使用的目的，認(rèn)為自己買(mǎi)房只是為了住，并沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)房屋的想法，所以有沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)自己并不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。我們姑且不去考慮國(guó)家政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房使用權(quán)可能產(chǎn)生的影響，就目前的社會(huì)條件，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，個(gè)別賣(mài)房者出于獲取更大利益的考慮，往往將同一套房屋賣(mài)給幾個(gè)不同的購(gòu)房者，一旦發(fā)生這種情況，購(gòu)房者將無(wú)法保障自己的權(quán)益。也就是說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)也是無(wú)法保障的。在法律實(shí)踐中，這種類(lèi)型的案例也是大量存在的。第三，由于小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法得到合法有效的權(quán)利憑證，其基于物權(quán)的一系列法定權(quán)利（如繼承、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓等）均無(wú)法得到有效的行使。

基于上述原因，購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)房者在發(fā)生糾紛時(shí)往往處于非常被動(dòng)的地位，能夠得到的補(bǔ)償也僅僅是返還購(gòu)房款。至于由此而產(chǎn)生的其他損失，往往因舉證困難而得不到支持。而且，購(gòu)房者一般也不能以違約或侵權(quán)來(lái)要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。

在本案中，張某可以要求趙某返還購(gòu)房款以及部分裝修費(fèi)用，但由此而產(chǎn)生的其他損失則要根據(jù)具體情況來(lái)分析損失產(chǎn)生的原因，再根據(jù)雙方責(zé)任的大小，并有相關(guān)的證據(jù)證明，才有可能得到法院的支持，然后根據(jù)雙方責(zé)任的劃分情況由雙方分擔(dān)。張某則必須將所購(gòu)買(mǎi)的房屋返還給房屋的所有者，不論其是否已經(jīng)裝修或居住。

本案例提醒廣大購(gòu)房者注意的是：購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)一定要多了解對(duì)方的情況，不能一味地貪圖價(jià)格便宜，以免給自己帶來(lái)不必要的損失。