[摘要] 本文從對房地產(chǎn)行業(yè)的參與主體和資金鏈構(gòu)成進行分析開始，探討了目前我國房地產(chǎn)資金鏈方面存在的問題，并提出了基于房地產(chǎn)資金鏈分析的宏觀調(diào)控措施。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 資金鏈 宏觀調(diào)控

近幾年來，我國一些地區(qū)商品房銷售價格迅猛上漲，盡管商品房的開發(fā)與銷售仍呈供需兩旺的局面，但房地產(chǎn)泡沫已成為擺在學(xué)術(shù)界、政府部門、房地產(chǎn)從業(yè)人士面前的一個難題。政府近幾年來通過金融、稅務(wù)、法律等宏觀調(diào)控措施和加大經(jīng)濟適用房建設(shè)等手段穩(wěn)定房價、以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這些措施雖起到了一定的積極作用，但虛高的房價并沒有真正降低，房地產(chǎn)泡沫依然存在。與此同時，政策和經(jīng)濟環(huán)境的變化使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張的局面，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提出了新的要求。為避免房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，應(yīng)充分關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈情況，注重資金來源的合理性、資金循環(huán)的穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的參與主體及資金鏈情況

我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈?zhǔn)且苑康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，由若干與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資金流動關(guān)系的主體之間所構(gòu)成的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)資金鏈的參與主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國土資源管理部門、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在業(yè)務(wù)關(guān)系的行為主體、權(quán)益資本提供者、債務(wù)資本提供者、投機性購房者、居住性購房者、租房人等與商品房開發(fā)和銷售有直接資金關(guān)系的各類主體。上述各主體在房地產(chǎn)資金循環(huán)過程中的關(guān)系如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈構(gòu)成示意圖

從圖1可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金鏈的核心，銀行是影響商品房開發(fā)和銷售、承擔(dān)較大風(fēng)險的資金提供者，國土資源管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和成本有重要影響，權(quán)益資金提供者和除銀行外其他債務(wù)資金提供者的數(shù)量和資金提供方式對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響，居住性購房人的數(shù)量和收入水平是決定需求的根本因素，而投機性購房人的數(shù)量和投機熱情直接關(guān)系到房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)資金鏈中出現(xiàn)的問題

我國部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊局面的產(chǎn)生既與國家宏觀調(diào)控政策有關(guān)，也與我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的不完善有關(guān)。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控應(yīng)以保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展為主，因此有必要關(guān)注我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題，并提出針對性的調(diào)控措施或解決措施。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈主要體現(xiàn)以下一些問題：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，部分企業(yè)資金鏈管理能力和抗風(fēng)險能力不強。房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”現(xiàn)象吸引了實力和背景各不相同的投資者紛紛進入，由于融資能力和開發(fā)能力的不足，違規(guī)籌資時有發(fā)生，融資成本和風(fēng)險迅速升高；部分企業(yè)開發(fā)的商品房質(zhì)量難以保證、資金回收困難，從而給銀行及其他資金提供主體帶來資金回收風(fēng)險，進而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金供應(yīng)形勢和對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險水平的評估結(jié)果。

2.房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式不規(guī)范，缺乏風(fēng)險控制機制。近年來我國在房地產(chǎn)開發(fā)籌資方面一直表現(xiàn)出銀行貸款所占比重較大、資金來源復(fù)雜的特點。表1中列出了2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及其比例，從中不難看出其他資金來源所占比重最大，其他資金的提供者相對風(fēng)險分析與管理能力較弱，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)一定的波動，這些資金提供者將受到很大的影響。

表12006年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源

資料來源：中國統(tǒng)計年鑒，2007

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，極易受到系統(tǒng)風(fēng)險的影響。從1997年到2006年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在72.7%％～76.2%之間。一旦由于經(jīng)濟波動或其他原因?qū)е滤_發(fā)房屋銷售不理想，將直接導(dǎo)致大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)或接近破產(chǎn)邊緣。

4.銀行在房地產(chǎn)資金鏈中承擔(dān)風(fēng)險過大。銀行不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金提供者，同時通過按揭貸款、住房抵押貸款等形式成為房屋銷售環(huán)節(jié)的重要資金來源；加之實際貸款過程中出現(xiàn)的審查執(zhí)行不嚴(yán)、假按揭、轉(zhuǎn)按揭、加按揭等不正常現(xiàn)象，使銀行成為了直接承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的最大潛在受害者。

5.沒有建立完善的信用評價制度，信貸風(fēng)險難以得到控制。信用評級制度的缺失和審核不嚴(yán)等直接導(dǎo)致金融領(lǐng)域不良貸款比例較高，2007年第四季度，我國商業(yè)銀行不良貸款占全部貸款的比例為6.17%，如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況及系統(tǒng)風(fēng)險發(fā)生的可能，當(dāng)宏觀形勢或行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)波動的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款的比例有可能迅速上升。

6.房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)仍沒有起到行業(yè)發(fā)展的警示和指導(dǎo)作用，房地產(chǎn)行業(yè)供需失衡所帶來的市場風(fēng)險不能得到及時抑制。雖然早在2003年原建設(shè)部就提出建立房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)，并已經(jīng)在部分城市進行了試點。但目前為止，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)速度和商品房的銷售火爆局面并未受到影響。2006年，我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達(dá)26.1平方米，考慮到我國近幾年商品房開發(fā)的數(shù)量，預(yù)計到2008年底，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達(dá)到30平方米。根據(jù)對不同收入國家居住水平的分析，中高收入水平國家平均居住面積29.3平方米，高收入國家則為46.6平方米。世界各國的經(jīng)驗還表明，在人均住房面積達(dá)到30~35平方米之前，會保持比較旺盛的住房需求。從我國的經(jīng)濟發(fā)展水平上看，我國將很快進入房地產(chǎn)銷售趨淡的時代，如果不在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度上加以適當(dāng)控制，勢必造成供過于求的局面，從而導(dǎo)致行業(yè)效益下滑，甚至部分企業(yè)由于房屋難以銷售，進而走向破產(chǎn)。同時，這種風(fēng)險也勢必傳遞給銀行和其他資金提供者。

7.與發(fā)達(dá)國家建立在完善的資本市場條件下的資產(chǎn)證券化等融資模式不同的是，我國金融機構(gòu)的資金來源比較單一，導(dǎo)致了風(fēng)險過度集中于金融機構(gòu)。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產(chǎn)抵押的證券實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的投資，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的利益。

8.“炒房”行為使房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險出現(xiàn)了向部分市場參與者集聚的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的發(fā)生埋下了禍端。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，投機性“炒房者”將最先成為風(fēng)險的承擔(dān)者和傳遞者。雖然我國近年已出臺了對“第二套住房”貸款的限制和對房屋轉(zhuǎn)讓加以年限和稅收的控制等措施，然而在房價上漲較快的情況下，“炒房”行為并沒有得到真正的限制。

9.為應(yīng)對資金緊張局面，一些企業(yè)采取了應(yīng)對性融資措施，如發(fā)行企業(yè)債券、民間籌借等方式，由于融資行為不夠規(guī)范，往往造成債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，還貸風(fēng)險進一步加大。

10.部分房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策對于平抑房價、解決居民住房需求這一調(diào)控目標(biāo)的作用有待推敲和證實。例如“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對部分二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關(guān)系改變問題；對新建樓盤戶型結(jié)構(gòu)的限制既無理論和實際依據(jù)，也難以實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)問題等。

11.由于二手房交易在程序、貸款方面存在一定的操作上的問題，從而改變了新建住房市場和二手房市場的供需關(guān)系，造成了不同收入階層利益分配的錯位和中低收入階層債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重。

三、基于我國房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的宏觀調(diào)控政策研究

為避免由于政策和經(jīng)營環(huán)境變化造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，進而導(dǎo)致行業(yè)的“大起大落”，在未來的宏觀調(diào)控中應(yīng)采取如下措施：

1.在城市居民人均住房面積逐步提高、住房潛在需求逐漸得到滿足的情況下，應(yīng)進一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，以解決房地產(chǎn)開發(fā)中的盲目投資問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力，降低房屋購買者的風(fēng)險。

2.盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)并及時向社會公開各類信息，以控制房屋的建設(shè)規(guī)模，緩解房屋“非理性”購買造成的需求被提前和放大現(xiàn)象對供需關(guān)系的影響，促使房地產(chǎn)供需回歸理性。

3.建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評級制度，使企業(yè)信用成為決定融資水平和成本的重要因素；在建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評級制度基礎(chǔ)上，創(chuàng)造條件使信用較好的企業(yè)可以通過發(fā)生企業(yè)債券、上市發(fā)行股票等方式籌集資金，保證資金供應(yīng)的穩(wěn)定性。

4.將房地產(chǎn)開發(fā)申請與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、已開發(fā)房屋銷售情況結(jié)合起來，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營方式盲目建設(shè)，造成資產(chǎn)負(fù)債比率過高，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險加大的現(xiàn)象。

5.在規(guī)范和打擊目前所存在的民間集資中的違法、違規(guī)行為的同時，努力為資信水平較高的企業(yè)建立完善的直接融資和間接融資渠道，在確保企業(yè)資金供應(yīng)的同時，使普通投資者能分離房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的回報。

6.通過提高囤積住房的留置成本、調(diào)整住房交易相關(guān)稅率等方式使囤積的存量住房逐步轉(zhuǎn)化為住房有效供給，促使房地產(chǎn)領(lǐng)域真實供需平衡的實現(xiàn)；通過簡化二手房交易手續(xù)、減少二手房交易中的障礙因素、為符合條件的二手房購買者提供簡捷、利率較低的貸款。

7.通過土地供給政策抑制房地產(chǎn)行業(yè)的盲目投資和盲目開發(fā)，從總體上避免商品房保有量超過居民實際購買力的現(xiàn)象，避免房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的發(fā)生。

8.調(diào)整政府與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利益機制，避免政府追求高地價、高房價所帶來的“益處”；調(diào)整在土地“招拍掛”中將土地出讓價格作為決定因素的做法，將土地利用系數(shù)、土地升值系數(shù)、開發(fā)商資信狀況等作為決定土地使用權(quán)的因素加以考慮。

除此之外，政府宏觀調(diào)控部門還應(yīng)該改變對房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)房屋戶型結(jié)構(gòu)的限制政策，轉(zhuǎn)而通過對現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、對房屋需求結(jié)構(gòu)的預(yù)測等方法來引導(dǎo)商品房開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)；加強對與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款人的整體風(fēng)險情況和還債能力的考察，避免還貸風(fēng)險向少數(shù)群體的累積。

總之，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，避免因為風(fēng)險的累積和資金鏈的斷裂造成行業(yè)動蕩，國家應(yīng)在規(guī)范競爭秩序、進行供給調(diào)控、完善籌資渠道、盤活二手房市場、建立行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)等方式來調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)，達(dá)到行業(yè)的均衡、穩(wěn)定發(fā)展。

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