[摘要] 個(gè)人住宅消費(fèi)信貸是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量，是商業(yè)銀行一個(gè)重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，由于我國(guó)開(kāi)展個(gè)人住宅消費(fèi)信貸的時(shí)間并不長(zhǎng)，相關(guān)的保障機(jī)制還不健全，相關(guān)的操作手段還不嫻熟，導(dǎo)致個(gè)人住宅消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。因此對(duì)個(gè)人住宅消費(fèi)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全的保障機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范體系就十分必要。

[關(guān)鍵詞] 個(gè)人住宅消費(fèi)信貸 個(gè)人信用 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、個(gè)人住宅消費(fèi)信貸

個(gè)人住宅消費(fèi)信貸是指商業(yè)銀行對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住房和改進(jìn)住宅所發(fā)放的以所購(gòu)房產(chǎn)本身做抵押的長(zhǎng)期貸款。

二、國(guó)內(nèi)外個(gè)人住宅消費(fèi)貸款的比較

1.國(guó)外個(gè)人住宅消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范及管理

以客戶(hù)為中心，產(chǎn)品設(shè)計(jì)人性化是發(fā)達(dá)國(guó)家住宅貸款的特征，針對(duì)不同的借款人設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足其購(gòu)房的需要。國(guó)外對(duì)個(gè)人住宅消費(fèi)貸款有比較成熟的風(fēng)險(xiǎn)防范及管理體制，這種體制通過(guò)對(duì)購(gòu)房者做標(biāo)準(zhǔn)化信用評(píng)估，決定是否貸款及貸款的具體安排。并且通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式來(lái)分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

(1)立法保護(hù)借貸中的信息對(duì)稱(chēng)。在美國(guó)，商業(yè)銀行在開(kāi)展消費(fèi)信貸的業(yè)務(wù)中特別要注意“平等信用機(jī)會(huì)法案”，以及“公平信貸報(bào)告法案”。平等信用機(jī)會(huì)法限制銀行要求的信息，并允許借貸人有權(quán)保留某些信息。如果貸款申請(qǐng)被拒絕，公平信貸報(bào)告法要求銀行通知借貸人并說(shuō)明拒絕的原因，借貸人有權(quán)知道被拒絕的主要原因。

(2)建立以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系。美國(guó)、日本政府成立國(guó)家貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)為中低收入者提供抵押貸款擔(dān)保。這些機(jī)構(gòu)擔(dān)保的購(gòu)房者可得到金融機(jī)構(gòu)提供的全部抵押貸款，在首付款、償還期限等條件上適當(dāng)放寬，為中低收入者提供更多支持。與私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司一起形成一個(gè)以政府機(jī)構(gòu)為主的全國(guó)性抵押貸款擔(dān)保網(wǎng)，并在此基礎(chǔ)上引進(jìn)再擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)制。

(3)健全的個(gè)人信用制度。完善的個(gè)人信用制度是消費(fèi)信貸的最為關(guān)鍵部分。在發(fā)達(dá)國(guó)家信用機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集、保存?zhèn)€人和家庭的信用資料，提供給有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)。這些信用機(jī)構(gòu)實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化，一旦某人資信不佳，就會(huì)及時(shí)記載。

(4)周密的銀行信用網(wǎng)絡(luò)。在美國(guó)，銀行和商家通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可及時(shí)了解消費(fèi)者的信用狀況，在鑒別申請(qǐng)人相關(guān)信息時(shí)可免去繁雜的勞動(dòng)。

(5)個(gè)人住宅消費(fèi)貸款的資產(chǎn)證券化。美國(guó)住房抵押貸款證券是資產(chǎn)證券化的一種形式。儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行將期限和利率大致相同的同質(zhì)住房抵押貸款等金融資產(chǎn)聚集成一個(gè)集合基金，然后發(fā)行以集合基金直接擔(dān)保的抵押擔(dān)保證券。住房貸款的證券化，分散和轉(zhuǎn)移了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)減小。

2.我國(guó)個(gè)人住宅消費(fèi)信貸的狀況及問(wèn)題

我國(guó)自1998年推薦住房改革以來(lái)，居民購(gòu)房成為一種潮流。2003年個(gè)人住房貸款余額為11779.74億元，同比增長(zhǎng)42.46%，是1998年的27.64倍。這6年間個(gè)人住房貸款占消費(fèi)信貸的比重平均超過(guò)75%。由于住房貸款的期限較長(zhǎng)，而且個(gè)人還款意識(shí)普遍高于企業(yè)，所以個(gè)人住房貸款的壞賬率非常低，只有0.5%，成為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但是，我國(guó)住宅信貸業(yè)務(wù)整體規(guī)模還非常小，發(fā)展還不充分，存在著一些不可忽視的深層次問(wèn)題和矛盾。

(1)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制薄弱和住房消費(fèi)信用制度缺乏，難以形成規(guī)范有效的風(fēng)險(xiǎn)控制保障機(jī)制。銀行住房貸款主要的風(fēng)險(xiǎn)包括：信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、提前償付風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。除此，銀行工作人員的道德風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等也是重要的風(fēng)險(xiǎn)源。

(2)傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制遺留的“低收入、低消費(fèi)”的決策思路的影響和傳統(tǒng)消費(fèi)觀對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)者的束縛，難以在短時(shí)期內(nèi)形成健康的住房消費(fèi)心理機(jī)制。

(3)城鎮(zhèn)家庭經(jīng)濟(jì)承受能力較弱和住房信貸消費(fèi)配套措施欠缺，造成城鎮(zhèn)居民收入預(yù)期普遍不高，難以使住房消費(fèi)信貸快速發(fā)展。

(4)傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形成的慣性與資本的稀缺，使得人們住房消費(fèi)信貸經(jīng)營(yíng)管理理念和方式落后，難以形成一套科學(xué)的決策程序和制度。

三、個(gè)人住宅消費(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制

由于個(gè)人住宅消費(fèi)信貸的高風(fēng)險(xiǎn)性，以及金融機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得利潤(rùn)空間收縮，銀行承受風(fēng)險(xiǎn)的能力下降。因此，銀行要注重對(duì)個(gè)人住宅消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制與分散。

1.控制個(gè)人住宅消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)

(1)建立覆蓋全社會(huì)的個(gè)人信用系統(tǒng)，建立健全發(fā)達(dá)規(guī)范的住房信貸制度。確保銀行在消費(fèi)信貸發(fā)放前，通過(guò)個(gè)人信用評(píng)估，將劣質(zhì)借款人排除在外，減輕逆向選擇。同時(shí)確保銀行在消費(fèi)信貸過(guò)程中，隨時(shí)對(duì)借款人的資信進(jìn)行審核，因人而異地設(shè)定有差別的貸款價(jià)格、最高貸款限額，控制借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)。

在我國(guó)，需要做到以下幾點(diǎn)：一是政府應(yīng)抓緊有關(guān)立法工作，盡快建立全國(guó)性的個(gè)人信用體系，并制定個(gè)人信用的統(tǒng)一征信標(biāo)準(zhǔn)與征信辦法；二是進(jìn)一步完善住房消費(fèi)信貸商業(yè)保險(xiǎn)制度，制定政府的保險(xiǎn)和保證、保障措施，建立必要的住房消費(fèi)信貸資金供給機(jī)制；三是結(jié)合我國(guó)目前資本市場(chǎng)發(fā)育的現(xiàn)狀，培育一些能夠融通長(zhǎng)期資金的市場(chǎng)主體，開(kāi)發(fā)諸如住房基金、住房債券等相應(yīng)的融資工具，吸引和集中資本市場(chǎng)中的私人分散資金和機(jī)構(gòu)投資者掌握的人壽保險(xiǎn)金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金等長(zhǎng)期資金，為住房消費(fèi)信貸提供更為廣泛的資金來(lái)源。

(2)在住宅抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的判斷，確定合適的首付額度，收緊或放寬實(shí)際貸款額。

(3)建立良好的住房信用風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制，發(fā)揮住房消費(fèi)信貸積極作用。規(guī)定每月還本付息的最高限額，銀行將借款人每月還本付息額限定在家庭收入的一定比例之內(nèi)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)借款人職業(yè)和收入穩(wěn)定性的審查，避免消費(fèi)者每月還款額占收入比例過(guò)大，影響其正常的生活和償還能力.

(4)精確計(jì)算貸款風(fēng)險(xiǎn)，完善住房金融配套服務(wù)體系。首先，商業(yè)銀行應(yīng)設(shè)立精算部門(mén)，專(zhuān)門(mén)計(jì)算貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。由于住宅消費(fèi)貸款的年限較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大，受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等系列影響，發(fā)生違約可能性較大，因此，商業(yè)銀行應(yīng)建立一套科學(xué)的計(jì)算方法，爭(zhēng)取將風(fēng)險(xiǎn)降到最小化。同時(shí)，商業(yè)銀行完善金融住房配套服務(wù)體系的首要條件是建立個(gè)人信用檔案制度，減少因手續(xù)繁瑣而影響了效率。其次，商業(yè)銀行應(yīng)提高消費(fèi)貸款額度，延長(zhǎng)貸款期限，降低付現(xiàn)比率，減少貸款過(guò)程中涉及到的房地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司、房產(chǎn)交易所等中介部門(mén)，從而減輕貸款人的貸款支出，減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。然后，建立多種住房貸款形式，減少限制條件。再次，改變粗放型的貸款責(zé)任管理模式，明確責(zé)任，提高貸款效益，積極開(kāi)展住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，為完善住房信貸建立一個(gè)良好的體系。

2.分散個(gè)人住宅消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)

(1)避免每一類(lèi)消費(fèi)信貸的借款人和消費(fèi)領(lǐng)域過(guò)分集中。在住房消費(fèi)群體的選擇上，針對(duì)我國(guó)存在的高收入階層和政府大部分官員已有住房與低收入階層住房消費(fèi)潛力一時(shí)不大的客觀現(xiàn)實(shí)，住房消費(fèi)信貸政策應(yīng)注重引導(dǎo)既具有強(qiáng)烈住房消費(fèi)欲望又具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中等收入階層；既具有較好預(yù)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿拓?fù)債住房消費(fèi)心理，又急需住房的青年消費(fèi)群體上，有針對(duì)性制定一些配套優(yōu)惠激勵(lì)政策，著力啟動(dòng)這些中等收入階層和青年群體的住房消費(fèi)行為。

在消費(fèi)領(lǐng)域方面，應(yīng)根據(jù)不同消費(fèi)群體的不同經(jīng)濟(jì)承受能力和住房消費(fèi)傾向，圍繞住房消費(fèi)采取多樣化、多層次、多領(lǐng)域的住房消費(fèi)信貸，使住房消費(fèi)者根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和居住意愿有目的地選擇住房消費(fèi)信貸品種。

(2)強(qiáng)調(diào)不同貸款期限的合理搭配。

(3)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)出售消費(fèi)信貸。在消費(fèi)信貸二級(jí)市場(chǎng)上，銀行根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債管理的需要，將已經(jīng)發(fā)放的消費(fèi)信貸直接出售給其他機(jī)構(gòu)，或者進(jìn)行資產(chǎn)證券化處理后出售給資產(chǎn)支持證券的投資者，將消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給其他投資者，避免信用風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行。

參照美國(guó)住房抵押貸款擔(dān)保證券市場(chǎng)的基礎(chǔ)條件，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前實(shí)際情況，應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手:

(1)深化金融改革，建立抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)。在國(guó)有銀行商業(yè)化的同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展保險(xiǎn)公司，社會(huì)養(yǎng)老基金、抵押銀行等非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多項(xiàng)投資機(jī)構(gòu)，將保險(xiǎn)金、養(yǎng)老金、住房公積金等引人住房抵押貸款證券市場(chǎng)，為二級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展提供長(zhǎng)期而廣泛的基金來(lái)源。為保證二級(jí)市場(chǎng)正常合法有序的進(jìn)行，我國(guó)應(yīng)建立一些保護(hù)法規(guī)，如《住宅金融法》、《住房抵押貸款保險(xiǎn)法》等。

（2）成立致力于發(fā)展住房抵押貨款二級(jí)市場(chǎng)的政府專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。組建由國(guó)務(wù)院直接領(lǐng)導(dǎo)、中國(guó)人民銀行和證監(jiān)會(huì)牽頭政府機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)住房抵押貸款及其證券的保證保險(xiǎn)和標(biāo)準(zhǔn)化。規(guī)范發(fā)展我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)估業(yè)，大量培育證券、房地產(chǎn)估、財(cái)務(wù)等各方面專(zhuān)業(yè)人才。

（3）加強(qiáng)開(kāi)發(fā)新的貸款種類(lèi)，提高住房抵押貸款的證券化程度，改變過(guò)去形式單一的貸款條件，建立多種類(lèi)型的貸款，為建立貸款二級(jí)市場(chǎng)提供前提條件。

（4）我國(guó)在建立了住房抵押擔(dān)保證券市場(chǎng)后，應(yīng)加速住房抵押消費(fèi)貸款證券化的過(guò)程，以此促進(jìn)住房消費(fèi)，激活房地產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)內(nèi)需，改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，減輕經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，自動(dòng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)閑置資金在住房消費(fèi)信用方面的配置作用。

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