[摘要] 本文在詳細(xì)分析近年房?jī)r(jià)上漲的各因素后，提出了有效調(diào)控房?jī)r(jià)之良策：實(shí)施累進(jìn)式物業(yè)稅。本文還給出了實(shí)施累進(jìn)式物業(yè)稅的具體方案，并對(duì)實(shí)施累進(jìn)式物業(yè)稅的法理依據(jù)和實(shí)施效果等進(jìn)行了詳細(xì)分析。

[關(guān)鍵詞] 累進(jìn)式 物業(yè)稅 調(diào)控 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià)

上個(gè)世紀(jì)80年代后期日元對(duì)美元大幅升值，帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，形成泡沫。從1986年起，日本資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了5年的持續(xù)上漲時(shí)期。1987年，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過(guò)了76%的水平，堪稱世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的奇觀。但好景不長(zhǎng)，隨著日元下跌，1991年，日本的房地產(chǎn)泡沫破滅，地價(jià)開始下降，日本經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)十多年的蕭條期，幾十家金融機(jī)構(gòu)倒閉，幾千家企業(yè)破產(chǎn)，其深遠(yuǎn)影響至今難以準(zhǔn)確估算。今天我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與日本當(dāng)時(shí)的情形比較相似，人民幣對(duì)美元持續(xù)升值，房?jī)r(jià)在上漲。中國(guó)會(huì)不會(huì)重蹈日本的復(fù)轍？

近幾年來(lái)中央政府和各地方政府，啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但效果卻不盡人意，房?jī)r(jià)還在快速上漲，上漲范圍仍在擴(kuò)大。為什么針對(duì)房?jī)r(jià)的新政策頻出，而房?jī)r(jià)仍不停地上漲？可能是政策的效應(yīng)滯后，也可能是政策的針對(duì)性不夠。作為一家之言，筆者通過(guò)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)狀和原因分析，借鑒國(guó)外實(shí)施物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為應(yīng)在國(guó)內(nèi)實(shí)施累進(jìn)式物業(yè)稅。實(shí)施累進(jìn)式物業(yè)稅對(duì)政府有利，對(duì)平民百姓有利，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房者不利，從而可以擠壓房地產(chǎn)需求中的泡沫，有望使房?jī)r(jià)穩(wěn)定乃至下降。通過(guò)調(diào)節(jié)累進(jìn)式物業(yè)稅中有關(guān)參數(shù)，可以有效調(diào)控房?jī)r(jià)。

一、房?jī)r(jià)上漲原因分析

房?jī)r(jià)為什么異常上漲？為什么政府越調(diào)控房?jī)r(jià)越上漲？只有認(rèn)真分析、找出導(dǎo)致房?jī)r(jià)異常上漲的主要原因后，才能有的放矢，提出真正解決房?jī)r(jià)虛高的良策。

1.稀缺的土地

建房屋需要土地，而土地屬于稀缺資源，特別是好地段的土地，有限且不可再生。從這個(gè)角度來(lái)看，全世界的房?jī)r(jià)總體都會(huì)上升，只不過(guò)上升的速度不同而已。以前總是說(shuō)中國(guó)地大物博，但若用總?cè)丝诔?，則人均資源非常少。中國(guó)與美國(guó)的陸地面積差不多，但中國(guó)現(xiàn)在是13億人口，而美國(guó)剛上3億，人均不到美國(guó)的四分之一。因此，我們必須采用更嚴(yán)厲的政策，才能保護(hù)稀缺的土地資源，為子孫后代多留下些賴以生存的土地，以使我們國(guó)家能更好的持續(xù)發(fā)展。

2.希望房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的地方政府

從政府的角度來(lái)看，在當(dāng)前財(cái)稅體制下房?jī)r(jià)的上漲對(duì)地方政府有百利而無(wú)一害。首先是房?jī)r(jià)上漲后當(dāng)?shù)氐腉DP也跟著上漲，地方政府的業(yè)績(jī)有了，其次房?jī)r(jià)上漲后各種稅費(fèi)、土地出讓金大幅度增加，地方政府將得到實(shí)實(shí)在在的財(cái)力方面的好處。對(duì)于有遠(yuǎn)見的政府，應(yīng)該看到房?jī)r(jià)太高，會(huì)導(dǎo)致人才流失、企業(yè)外遷，從而降低城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

3.推波助瀾的房地產(chǎn)開發(fā)商

房地產(chǎn)開發(fā)商本來(lái)僅希望在彌補(bǔ)成本費(fèi)用的基礎(chǔ)上加上適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)能將房屋賣出去就心滿意足了，但看見房?jī)r(jià)上漲迅猛，炒房者獲利頗豐后，就動(dòng)了自己參與炒房的念頭，于是囤積居奇、捂房惜售現(xiàn)象層出不窮，由此導(dǎo)致供不應(yīng)求現(xiàn)象加劇，加速房?jī)r(jià)上漲。

有的人認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲主要是房地產(chǎn)開發(fā)商的責(zé)任，提出要限房?jī)r(jià)，打擊坐莊，掃除囤積居奇。這樣會(huì)有作用嗎？在當(dāng)前過(guò)熱的需求下，假如開發(fā)商按限價(jià)把房賣出來(lái)，“炒房”者立刻會(huì)把房?jī)r(jià)“炒”上去，暴利轉(zhuǎn)移到“炒房”者手中。開發(fā)商會(huì)手握著房源看著“炒房”者盈利嗎？于是才有了捂房惜售現(xiàn)象。為什么汽車制造商不捂車惜售？因?yàn)槿藗冎榔嚪旁趥}(cāng)庫(kù)里不但不會(huì)升值，還要支付有關(guān)成本費(fèi)用、還會(huì)貶值，所以沒(méi)有人囤積汽車。如果人們預(yù)期房?jī)r(jià)漲幅不大甚至下降，還要支付較多的保有費(fèi)用，他還會(huì)囤房嗎？

4.旺盛的房屋需求者

目前的房屋購(gòu)買者可簡(jiǎn)單劃分為以下幾類：

(1)正常需要者。那些出于安居樂(lè)業(yè)或者改善原有住房條件的目的，購(gòu)買住房的人們。這類人群的購(gòu)房需求是最合理的，不管什么時(shí)候政府都有義務(wù)幫助他們實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的愿望。

(2)未來(lái)需要者。這些人本可以不急于購(gòu)房的，比如說(shuō)剛剛出來(lái)工作的，財(cái)力不足，工作也不穩(wěn)定，將來(lái)不知會(huì)在哪里工作，現(xiàn)在購(gòu)房可能會(huì)成為沉重的包袱，遲些時(shí)候購(gòu)房會(huì)比較合適。但看見房?jī)r(jià)迅猛上漲，遲了一年房?jī)r(jià)就增了十多二十萬(wàn)，別無(wú)選擇，只好硬著頭皮購(gòu)房。如果房?jī)r(jià)穩(wěn)定，這些人是不會(huì)急于購(gòu)房的。

(3)國(guó)內(nèi)投資與投機(jī)者。國(guó)內(nèi)一些有投資意識(shí)的精明人，看到房?jī)r(jià)一路上漲，便利用自有的、親戚朋友的和銀行的資金進(jìn)行房屋的投資。據(jù)報(bào)紙報(bào)道，在不少城市，一人一次性購(gòu)買十幾二十套住房的現(xiàn)象已經(jīng)不再是新聞，就筆者認(rèn)識(shí)的工薪階層的朋友中，有的現(xiàn)在就購(gòu)有三四套住房。這些人的行為是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要力量。

(4)境外投資與投機(jī)者。另一股不可忽視的推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量是境外投資與投機(jī)者，他們看好中國(guó)房?jī)r(jià)上漲和人民幣升值的預(yù)期，以各種形式投資國(guó)內(nèi)房市，并大力推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，幾年后待房?jī)r(jià)、人民幣升值到一定程度時(shí)，他們就從中國(guó)房市撤出。他們可以得到中國(guó)大陸房?jī)r(jià)上漲、人民幣升值帶來(lái)的巨大利潤(rùn)，而國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)將會(huì)面臨災(zāi)難性的后果。據(jù)黎友煥的研究，認(rèn)為有3000億美元外資進(jìn)入內(nèi)地炒樓。這個(gè)數(shù)字不一定準(zhǔn)確，但為數(shù)不少的外資進(jìn)入內(nèi)地炒樓，應(yīng)該是不爭(zhēng)的事實(shí)。

5.充裕的資金

近年來(lái)中國(guó)對(duì)外貿(mào)易持續(xù)順差，導(dǎo)致中國(guó)官方外匯儲(chǔ)備連創(chuàng)新高，據(jù)新華網(wǎng)北京2007年7月11日電(記者張旭東、安蓓、白潔純)，中國(guó)人民銀行11日傍晚公布數(shù)據(jù)稱，到2007年6月末，國(guó)家外匯儲(chǔ)備余額為13326億美元。 這意味著結(jié)匯累計(jì)發(fā)行貨幣總量接近10萬(wàn)億元人民幣。另外還有一些來(lái)源不明資金為分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大餐，悄悄潛入境內(nèi)。由此導(dǎo)致資金流動(dòng)性嚴(yán)重過(guò)剩，這些資金必然要找出路，于是流向股市，流向房市，結(jié)果是股市火爆，房?jī)r(jià)猛漲。這些資金今后如果不流出問(wèn)題倒不大，但這些為謀利而來(lái)的資金今后必會(huì)撤出，就會(huì)導(dǎo)致災(zāi)難性的后果。

6.房屋開發(fā)、購(gòu)銷環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

現(xiàn)在與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售相關(guān)的各種稅費(fèi)，多達(dá)幾十種，有的人認(rèn)為房地產(chǎn)稅費(fèi)超過(guò)房?jī)r(jià)的三分之一，甚至更多。這些稅費(fèi)必然會(huì)加到房屋成本中去，從而推高房?jī)r(jià)。

有的學(xué)者提出大量增加供給，使得供需平衡。理論上是對(duì)的，但實(shí)際上很難做到，即使做到了將來(lái)的后果也很嚴(yán)重。如果是彩電、汽車等一般消費(fèi)品供不應(yīng)求，大量生產(chǎn)增加供給從而滿足需求是對(duì)的。但住房的增加要耗費(fèi)土地，耗費(fèi)稀缺的土地資源，政府難以拿出足夠的土地來(lái)滿足現(xiàn)在異常的房屋需求?，F(xiàn)在是住宅大量空置與供不應(yīng)求共存。如果房屋的供應(yīng)真的達(dá)到現(xiàn)在的需求，將包含現(xiàn)時(shí)大量的投機(jī)性需求，一旦房市泡沫破裂，將會(huì)有大量的空置房顯現(xiàn)，這些耗費(fèi)稀缺土地資源的空置房將成為城市建設(shè)中的包袱。因此筆者認(rèn)為適度增加供應(yīng)是對(duì)的，但并非要增加到完全滿足當(dāng)前需求的程度，政府要做的是抑制樓市投機(jī)性需求，使得消除投機(jī)性需求后的樓市達(dá)到供需平衡，保護(hù)人們賴以生存稀缺的土地。

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，市場(chǎng)成交價(jià)格取決于供求雙方的力量對(duì)比，在求大于供條件下，賣方起主導(dǎo)作用；在供大于求條件下，則買方起主導(dǎo)作用；而在供求平衡條件下，成本對(duì)價(jià)格有重要影響?，F(xiàn)在明顯是賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求。幾年前還是供需基本平衡（有的地方是供大于求）的情況，怎么會(huì)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求呢？經(jīng)過(guò)上面的分析，筆者認(rèn)為最主要的原因是房屋需求中增加了大量的境內(nèi)、境外投資與投機(jī)者。據(jù)報(bào)紙報(bào)道，在2005年的時(shí)候，上海有個(gè)居民，借了銀行7800萬(wàn)買了128套住房。如果住房是一般的消費(fèi)品，消費(fèi)者購(gòu)買幾十套住房對(duì)社會(huì)對(duì)國(guó)家沒(méi)有影響，但是，住房要耗費(fèi)稀缺的土地資源。少數(shù)人低持有成本占有大量的住房，導(dǎo)致以致加劇住房的供不應(yīng)求，真正需要居住的購(gòu)房者只能被動(dòng)地接受高房?jī)r(jià)，承擔(dān)賣方轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的各種稅費(fèi)。

綜上分析可知，⑴土地的稀缺性是客觀存在，難以改變；⑵地方政府為城市建設(shè)需要一定財(cái)力保證的愿望應(yīng)設(shè)法滿足；⑶房地產(chǎn)開發(fā)商在住房供需基本平衡的條件下無(wú)法興風(fēng)作浪；⑷房地產(chǎn)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)稅費(fèi)可以減免；⑸關(guān)鍵是要抑制過(guò)多占用住房的需求和投機(jī)性的需求，使得過(guò)量的資金不要流向房市，從而降低和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

二、實(shí)施累進(jìn)式物業(yè)稅的理由及效用分析

1.要降低、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，應(yīng)該實(shí)行累進(jìn)式物業(yè)稅

根據(jù)以上的討論和國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為欲有效調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)該開征物業(yè)稅，并應(yīng)考慮以下因素：

(1)不應(yīng)增加平民百姓的居住成本。即對(duì)于每一位有境內(nèi)戶籍的居民應(yīng)定一個(gè)免征額，以保障平民百姓的安居。這個(gè)免征額應(yīng)取住房面積數(shù)為好，因?yàn)槿珖?guó)各地房?jī)r(jià)相差太大，若取免征額為房屋價(jià)值的話，就會(huì)有些地方覺得太高，而有些地方認(rèn)為太低，并且這個(gè)免征額應(yīng)該依據(jù)各地的實(shí)際情況來(lái)確定。

(2)增加房屋保有環(huán)節(jié)的成本，降低房屋交易環(huán)節(jié)的成本。這樣可以降低房屋的空置率，加速房屋的流通，提高房屋的使用效率。

(3)稅率的確定不應(yīng)是統(tǒng)一的，而應(yīng)隨占用房屋面積的增加而提高。這樣可使境內(nèi)境外投機(jī)者不愿超出財(cái)力多占住房，不敢“炒房”，稅率也可根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而調(diào)整。

(4)物業(yè)稅的開征應(yīng)該納入地方政府的財(cái)政收入。地方政府負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)，負(fù)責(zé)解決當(dāng)?shù)厝嗣竦木幼?wèn)題，地方政府沒(méi)錢不行，沒(méi)法辦事。把物業(yè)稅納入地方政府的財(cái)政收入，政府有了穩(wěn)定的稅源，就不必指望獲得較高的土地出讓金，就有了解決百姓住房問(wèn)題的資本。

注意到這些因素，要有效調(diào)控房?jī)r(jià)，應(yīng)采用的辦法就是：實(shí)施累進(jìn)式物業(yè)稅。世界上絕大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都開征了物業(yè)稅。我們建議的累進(jìn)式物業(yè)稅的特點(diǎn)是稅率隨著占房面積的增大而提高。為什么要采用遞增的稅率呢？因?yàn)殚_征物業(yè)稅后，房主為降低房屋持有成本會(huì)將空置房出租，如果稅率一致，房主就會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給承租人，而不急于轉(zhuǎn)讓房屋。采用遞增的稅率，稅率較高的物業(yè)稅難以轉(zhuǎn)嫁，如果不是用于自住，房主就會(huì)考慮將房屋出售。我國(guó)的土地資源緊缺，非遞增的稅率無(wú)法將投機(jī)者擠出房市。

2.累進(jìn)式物業(yè)稅具體方案

本文以下所提物業(yè)稅主要是指針對(duì)房屋所征的稅。根據(jù)國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，以及權(quán)責(zé)利相統(tǒng)一的原則，筆者認(rèn)為累進(jìn)式物業(yè)稅宜納入地方稅，作為市、縣級(jí)的財(cái)政收入，用于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)，低收入人群及外來(lái)務(wù)工人員的住房補(bǔ)貼，以及城市公共設(shè)施的建設(shè)等。我們?cè)O(shè)計(jì)的累進(jìn)式物業(yè)稅主要包括以下內(nèi)容：

(1)以家庭為單位，戶口為依據(jù)，人均占用房屋面積為A平方米以下的免交物業(yè)稅。

(2)人均占用房屋面積在A平方米以上、2A平方米以下的，超出A平方米部分按稅率R交納物業(yè)稅。

(3)人均占用房屋面積在2A平方米以上、3A平方米以下的，超出A平方米少于2A平方米部分按稅率R交納物業(yè)稅，超出2A平方米部分按稅率2R交納物業(yè)稅。

(4)以此類推，超出3A平方米部分按稅率3R交稅，超出4A平方米部分按稅率4R交稅……

若用x表示人均占用房屋面積，f(x)表示應(yīng)交納的物業(yè)稅，則可用以下公式表示，其中n表示家庭人口數(shù)，R表示物業(yè)稅稅率，S表示房屋每平方米面積房?jī)r(jià)。

上式是一個(gè)分段函數(shù)，我們可以寫出它的一般項(xiàng)公式。設(shè) kA＜x≤(k+1)A，k為非負(fù)整數(shù)，則

（1）

人們習(xí)慣于用全家房屋面積來(lái)考慮問(wèn)題，設(shè)t=nx是全家占有房屋面積，則當(dāng)kA＜t/n≤(k+1)A時(shí)，應(yīng)交物業(yè)稅函數(shù)為

（2）

公式說(shuō)明：物業(yè)稅稅率R可由全國(guó)人大或者授權(quán)國(guó)家稅務(wù)總局確定范圍，由各省或市人大根據(jù)各省市具體情況確定本地適用的R，當(dāng)要促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)可以降低R，當(dāng)需要降低過(guò)旺的房屋需求時(shí)可以提高R。A是免征物業(yè)稅的人均面積數(shù)，可由各地級(jí)市根據(jù)各地的實(shí)際住房、土地情況確定，例如取A＝30，免稅的人均面積是30平方米，一般三口之家的免稅面積就是90平方米，對(duì)于大多數(shù)平民百姓用于居住的面積是夠了。中小城市可取大一些，比如對(duì)于中城市定為40，小城市50。每平方米面積房?jī)r(jià)S可根據(jù)同地段上一年二手房成交均價(jià)的8折確定。取8折的理由是：二手房成交均價(jià)中可能含有裝修費(fèi)，當(dāng)年房?jī)r(jià)可能會(huì)低于上一年，有的納稅人的房屋由于樓層、朝向等原因低于成交均價(jià)。由指定部門對(duì)各地段房?jī)r(jià)S確定后通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)站向社會(huì)公布，以利于公民納稅。

3.有效調(diào)控房?jī)r(jià)作用分析

對(duì)公式（2）求導(dǎo)，可得邊際函數(shù)

由此可知邊際物業(yè)稅依賴于三個(gè)參數(shù)：物業(yè)稅稅率R、單位面積房?jī)r(jià)S、超出免稅面積的倍數(shù)k。其中R與S對(duì)于同一地區(qū)的居民來(lái)說(shuō)是相同的，區(qū)別在于k。對(duì)于平民百姓，人均住房面積不超過(guò)免稅面積的，k=0，邊際物業(yè)稅為0；對(duì)于中產(chǎn)階層以上的，若住房面積大一些，人均面積超過(guò)免稅面積一兩倍，適當(dāng)增加一些物業(yè)稅也不算什么負(fù)擔(dān)；至于那些投機(jī)“炒房”的，擁有多套住房，比如擁有超過(guò)免稅面積10倍以上的，邊際物業(yè)稅將不低于10RS，面對(duì)如此的稅負(fù)增長(zhǎng)率，他們將難以承受，就會(huì)將多余的房屋出售。這些拋出來(lái)的多余房屋將徹底改變現(xiàn)在房屋的供求關(guān)系，更重要的是改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，大幅度降低投機(jī)性需求，將使房?jī)r(jià)下降至合理的價(jià)位。

累進(jìn)式物業(yè)稅這劑“藥”會(huì)不會(huì)太猛，影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呢？在我們的方案中有兩個(gè)可調(diào)參數(shù)：免稅面積A和稅率R。中小城市的A可定得大一些，對(duì)于R也可依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況進(jìn)行調(diào)節(jié)，當(dāng)房屋供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)上漲厲害時(shí)，可調(diào)高R，反之可調(diào)低R。當(dāng)R趨于零時(shí)，應(yīng)交物業(yè)稅也趨于零，累進(jìn)式物業(yè)稅的作用迅速弱化。所以各地政府可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r調(diào)節(jié)這兩個(gè)參數(shù)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房?jī)r(jià)、居住條件達(dá)到較佳值。

4.開征累進(jìn)式物業(yè)稅的法理依據(jù)

(1)開征累進(jìn)式物業(yè)稅對(duì)于緩解分配領(lǐng)域中的不合理狀況具有十分重要的意義。物業(yè)稅是依據(jù)資源的占有程度來(lái)征收的，開征差別稅率的物業(yè)稅，可以通過(guò)稅收手段抑制富人過(guò)度占有資源、特別是占有優(yōu)質(zhì)資源。這在稅收理論上被稱之為“財(cái)富分配說(shuō)”，即開征物業(yè)稅可以重新分配社會(huì)財(cái)富，緩解社會(huì)財(cái)富分配不均的作用。

(2)開征累進(jìn)式物業(yè)稅可以優(yōu)化城市土地資源的配置結(jié)構(gòu)，提高城市住房存量資源的利用效率。我國(guó)目前存在大量存量地產(chǎn)，包括土地存量、新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的空置房，它們的存在為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下隱患。由于這方面問(wèn)題是由長(zhǎng)期預(yù)期收益大于持有成本造成的，所以解決它也只能從增加持有成本入手。開征累進(jìn)式物業(yè)稅符合“資源配置說(shuō)”的稅收理論，即物業(yè)稅開征將加大房地產(chǎn)的持有成本，從而激勵(lì)其所有者關(guān)注房地產(chǎn)的有效利用。

5.累進(jìn)式物業(yè)稅的特點(diǎn)與優(yōu)越性

這種方案的特點(diǎn)是人均占用的房屋面積越大，單位面積房屋的稅負(fù)就越重。這樣做是合理的，因?yàn)榉课菀加孟∪辟Y源土地，我們不能為了今天部分人的過(guò)度享受，而浪費(fèi)后人的生存土地。今天多占用房屋，就應(yīng)該多納稅，政府通過(guò)稅收政策來(lái)調(diào)節(jié)、抑制過(guò)高的住房需求，符合持續(xù)發(fā)展的原則。至于那些購(gòu)房后用于倒賣的，此方案將大幅度增加他們的持有成本，占房越多成本越高，如果將來(lái)房?jī)r(jià)的上漲部分不能彌補(bǔ)所有成本的話，他們將無(wú)利可圖，多數(shù)人將會(huì)選擇退出投機(jī)行列。

只有迫使投機(jī)者退出購(gòu)房隊(duì)伍，房?jī)r(jià)才有可能回到合理的價(jià)位。消去投機(jī)者的需求才是真實(shí)的住房需求，政府有義務(wù)也有能力解決這部分需求。

采用累進(jìn)式物業(yè)稅，對(duì)平民百姓有好處，一般家庭3口之家，住房面積在90平方米之內(nèi)免交物業(yè)稅，房?jī)r(jià)有望大幅度下降，百姓買得起也住得起房；對(duì)于中產(chǎn)階層以上的，可以住得大一些好一些，適當(dāng)出一些物業(yè)稅，對(duì)他們來(lái)說(shuō)也不是很大的負(fù)擔(dān)；對(duì)于政府來(lái)說(shuō)也大有好處，首先能獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅源，其次可降低、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，解決百姓的住房問(wèn)題、民生問(wèn)題，有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

采用累進(jìn)式物業(yè)稅，對(duì)境內(nèi)境外居民一視同仁。由于境外居民沒(méi)有國(guó)內(nèi)戶口，所以他們?cè)诰硟?nèi)買的房屋都要交物業(yè)稅，買一套自住的房屋稅負(fù)不會(huì)太重，買得太多則也要交納較高的物業(yè)稅，從而能有效的抑制境外人士在境內(nèi)大量購(gòu)房的欲望。采用此種方法抑制境外人士大量購(gòu)房比政府出臺(tái)專門政策限制境外人士購(gòu)房的套數(shù)，更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。

異地購(gòu)房者由于沒(méi)有當(dāng)?shù)貞艨?，故無(wú)免征面積平方數(shù)，即所有異地購(gòu)房都需交物業(yè)稅，從而提高異地“炒房”的成本，達(dá)到抑制異地“炒房”的效果。異地購(gòu)房者在戶口所在地已經(jīng)享受物業(yè)稅免征待遇，在異地保有房屋交納物業(yè)稅也是合理的。

三、關(guān)于累進(jìn)式物業(yè)稅的進(jìn)一步思考

有的國(guó)家對(duì)每戶人家的第一套房免征物業(yè)稅，我們?yōu)槭裁床豢紤]采用這種方式呢？因?yàn)槲辶椒矫酌娣e是一套，三四百平方米面積也是一套，人們就會(huì)趨向于購(gòu)買大的房屋，在我們這樣一個(gè)土地資源缺乏的國(guó)家是不合適的；另外，為了避稅，有的家庭可能采取假離婚的形式（離婚后就是兩個(gè)家庭）來(lái)獲得兩套免稅房，這對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定是不利的?；谝陨峡紤]，我們認(rèn)為按照人均面積數(shù)來(lái)確定免征標(biāo)準(zhǔn)是合理的，是符合我們國(guó)情的。

有的人認(rèn)為應(yīng)該對(duì)大戶型房屋開征保有稅，對(duì)小戶型免征。那么什么是大戶型呢？如果定義120平方米以上是大戶型，那么兩套80平方米的就不算了，把相鄰的兩套買下來(lái)，打通或者不打通該不該征稅？有錢人買上十套八套小戶型房屋靜候房?jī)r(jià)上漲，又如何應(yīng)對(duì)？所以如果僅對(duì)大戶型房屋開征保有稅，既難以實(shí)施、缺乏公平，又無(wú)法抑制異常上漲的房?jī)r(jià)。

對(duì)于新建樓房，可根據(jù)報(bào)建計(jì)劃中完工日期加上一段銷售期之后，開始向房地產(chǎn)開發(fā)商征收物業(yè)稅。這就使得開發(fā)商不敢囤房、捂房。

對(duì)于一般企業(yè)、公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所用的房屋，可在一定約束條件下不按累進(jìn)式征收物業(yè)稅。至于其他一些需要減免的情況，另行考慮。

為鼓勵(lì)出租房屋，可采用房東與承租人適用物業(yè)稅稅率孰低法納稅，即如果房東這套房屋本應(yīng)該按稅率2R納稅，而承租人若擁有這套房時(shí)應(yīng)按稅率R納稅，則可根據(jù)有關(guān)證明材料按照稅率R納稅。

物業(yè)稅每年或者每半年交一次，以戶口家庭為單位，自行申報(bào)，免稅的家庭也要填報(bào)申報(bào)表。稅務(wù)部門隨機(jī)抽查，對(duì)于偷逃稅款的，嚴(yán)格按有關(guān)法律追究其行為。