曾有許多人認(rèn)為香港的房?jī)r(jià)是絕對(duì)不會(huì)跌的，不幸的是，“九七”后香港的房?jī)r(jià)跌了70％。紐約的房?jī)r(jià)這些年雖然迅猛上漲，但有些地區(qū)的房?jī)r(jià)還沒(méi)有1988年時(shí)高。這充分證明，沒(méi)有一棵樹能夠永遠(yuǎn)朝上長(zhǎng)。

老板“黃”是我財(cái)商訓(xùn)練的啟蒙老師，他幾乎每天都抽空教我?guī)渍袃?，使我?duì)金融逐漸有了感覺(jué)，也產(chǎn)生了強(qiáng)烈的興趣。但是幾個(gè)月過(guò)后，我開始覺(jué)得有些東西越聽(tīng)越糊涂?！包S”也看出來(lái)了，一天，他對(duì)我說(shuō)：“知道‘the brain of the WallStreet’嗎?”

我疑惑地看著他，心想：“華爾街的大腦?什么意思?”

他解釋道：“華爾街的大腦就是猶太人。華爾街80％以上的投資產(chǎn)品都是猶太人發(fā)明的，要論財(cái)商，誰(shuí)都比不了他們。你要想真正明白金融的本質(zhì)，就要拜猶太人為師?！彪S后，他將他的猶太人同事尤尼介紹給我，并拜托他對(duì)我多多關(guān)照。

認(rèn)識(shí)尤尼之后，我時(shí)常和他共進(jìn)午餐。第一次“上課”時(shí)，我像去學(xué)校那樣，帶了筆記本和錄音機(jī)，想將他的金融秘訣記下來(lái)。沒(méi)想到他聽(tīng)后大笑道：“秘訣?哪有什么秘訣呀!其實(shí)金融是再簡(jiǎn)單不過(guò)的了，只需要基本常識(shí)就可以分析。要真說(shuō)有秘訣，告訴你，這秘訣就是我們這些華爾街的‘高手們’擅長(zhǎng)將非常簡(jiǎn)單的東西復(fù)雜化，故意把本來(lái)用75％的加減法，加上24％的乘除法，外帶1％的微積分便能說(shuō)清楚的事情，刻意地加以包裝，要不然哪會(huì)有這么多人進(jìn)場(chǎng)呢?！?/p>

聽(tīng)了他的話，我露出了不解和不信的神情。猶太人就是聰明，一看我這表情，他又說(shuō)道：“實(shí)話告訴你，金融歸根到底是一種供求關(guān)系，任何東西的價(jià)格都是由它而定，供為分母，求為分子。你一定知道華爾街就是靠交易量生存的，那怎樣才能產(chǎn)生和增加交易量呢?華爾街的‘供’是什么?是各種股票和債券。而人的本性是貪婪的，我們就是要設(shè)法將他們的貪婪轉(zhuǎn)化為需求。于是你會(huì)時(shí)常聽(tīng)到些令人垂涎欲滴的好消息，比如哪只股票一年漲了多少多少啦，哪個(gè)行業(yè)有大大的利好啦，諸如此類。這樣一來(lái)，‘求’自然就會(huì)增大，在‘供’不變的情況下，股市不就上漲了嗎?可一直漲也不行呀，漲得太高了，只有買沒(méi)有賣了，量不就下

來(lái)了嗎?幸好人類還有膽怯的一面，一旦利好出盡，跟著自然就是利空，大伙兒一怕，‘求’不就下降了嗎?你自己想吧，會(huì)是什么結(jié)果?”

“求和供之比下降，股市下跌?！?/p>

“沒(méi)錯(cuò)!”尤尼笑道。他接著說(shuō)：“什么東西最有價(jià)值?是那些不可再生、同時(shí)又是很難取代的東西。比如石油，是不可再生的吧，但你說(shuō)它的價(jià)格會(huì)一直上漲嗎?不會(huì)的!因?yàn)槿祟愒缤頃?huì)找到替代品，像太陽(yáng)能、核能，一旦替代品的價(jià)格低于它時(shí)，對(duì)石油的‘求’就會(huì)減少，它的價(jià)格就會(huì)下跌。再舉個(gè)例子：剛有火車時(shí)，所有與火車有關(guān)的股票曾一度瘋長(zhǎng)。可后來(lái)汽車普及了，飛機(jī)也民用了，你看看現(xiàn)在那些和鐵路、火車相關(guān)的公司的股票吧，好些年都不動(dòng)了。”聽(tīng)到這兒，我問(wèn)道：“那房地產(chǎn)呢，肯定是最有價(jià)值的吧?”尤尼微笑著說(shuō)：“我就知道你會(huì)提到它。土地是不可再生的嗎?你確定?”

我說(shuō)：“那當(dāng)然，土地肯定是不可再生的!”

尤尼說(shuō)：“我是在波士頓出生的。你知道嗎?在四百年前，波士頓有不少地方還埋在一片汪洋之下?！?/p>

“是嗎?”我很驚訝。尤尼說(shuō)：“是的，你去圖書館查一下就知道了。你不是從上海來(lái)的嗎?上海邊上有好幾個(gè)島，幾百年前，也幾乎都不存在，而且這些島的面積至今仍在不斷擴(kuò)大，你這個(gè)上海人都不知道?”

我臉一紅，聽(tīng)著尤尼繼續(xù)說(shuō)下去：“不過(guò)，土地的確很難被取代。但是，不是所有的土地都是有價(jià)值的，依然是由供求關(guān)系決定的。非洲的土地你會(huì)要嗎?除非那兒有寶藏?！?/p>

聽(tīng)到這兒，我忙說(shuō)：“那紐約的土地一定是最有價(jià)值的!”

“你真聰明!是的，紐約的土地的確值錢，可是遺憾啊，我們都不可能擁有了?！?/p>

“為什么?在美國(guó)買了房子不就擁有土地了嗎?”

尤尼笑道：“你是只知其一，不知其二。紐約是個(gè)特殊的地方，即使你買了房子，擁有的也只是房子，而不擁有土地。你所擁有的只是土地的使用權(quán)而已。其實(shí)不單紐約，美國(guó)還有好些地方也是如此。當(dāng)然，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)土地投資是不太會(huì)虧的，不過(guò)千萬(wàn)別把買房子和投資土地搞混了，它們多半是八竿子打不著的兩碼事兒?！?/p>

我一時(shí)無(wú)語(yǔ)。

過(guò)了一會(huì)兒，我說(shuō)：“尤尼，我有點(diǎn)兒明白你的意思了，買房子和投資土地不是一回事兒。不過(guò)，我看了幾篇文章，都說(shuō)買股票的風(fēng)險(xiǎn)很大，股票是看不見(jiàn)摸不著的東西，而房子是實(shí)打?qū)嵖吹靡?jiàn)的東西，特別是位置好的地段，如果投資，心里會(huì)比較踏實(shí)一些?！?/p>

尤尼說(shuō)：“是嗎?你也這樣看?”

我回答：“我不太明白，你覺(jué)得呢?”

尤尼清了清嗓子，慢慢說(shuō)道：“講個(gè)故事吧。日本是一個(gè)島國(guó)，平原少，人口密度很高。日本的經(jīng)濟(jì)在20世紀(jì)70年代開始騰飛，那兒的房?jī)r(jià)隨之上漲，股市也隨之攀升。到20世紀(jì)80年代末時(shí)，整個(gè)日本的房地產(chǎn)總值，超過(guò)美國(guó)房地產(chǎn)的總值加上股市的總值。那時(shí)人們都說(shuō)日本的房?jī)r(jià)不會(huì)跌，日本政府更是鼓勵(lì)銀行放貸，全力支持?？伤麄兺四莻€(gè)支撐物價(jià)的基本規(guī)律：供求關(guān)系。即那個(gè)需求必須是有效的。什么是有效的需求呢?就是人們要負(fù)擔(dān)得起。我當(dāng)時(shí)就預(yù)測(cè)日本的房?jī)r(jià)撐不了多久，結(jié)果呢，20世紀(jì)90年代初開始崩盤，不到兩年，很多地方的房?jī)r(jià)便跌回到20世紀(jì)70年代初期的水平。記住，沒(méi)有一棵樹能夠永遠(yuǎn)朝上長(zhǎng)?！?/p>

我打斷了他一下：“不好意思，那我們?cè)趺磥?lái)判斷房?jī)r(jià)是否高了呢?”

他笑道：“這個(gè)問(wèn)題提得好。房地產(chǎn)是商品，對(duì)吧?既然是商品，就一定會(huì)符合商品的價(jià)值規(guī)律。你知道，在衡量一只股票的價(jià)格高低和有無(wú)泡沫時(shí)，我們通常用的是P/E值(Price to Earning，市盈率)，也就是價(jià)格和所得之比。比如通用電器公司的股價(jià)，目前在40美元上下，每股每年的所得為4美元左右，其P/E值在10左右，屬于合理價(jià)位。如果P/E值超過(guò)15，就是高估了，有泡沫之嫌。當(dāng)然，在具體分析時(shí)，還要看那個(gè)公司是成長(zhǎng)型還是成熟型等等。同樣，看一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫，首先可以看房?jī)r(jià)和收入之比，也就是當(dāng)?shù)氐钠骄績(jī)r(jià)和當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄杖胫龋瑓⒖嘉恢玫攸c(diǎn)，一般在3到5之間屬于合理，而超過(guò)6就離譜了。還有一個(gè)房?jī)r(jià)與租金之比更為準(zhǔn)確，一般在10到15之間屬于合理范圍。比如我目前居住的森林小丘，一套兩居室的公寓平均價(jià)格在20萬(wàn)左右，而每年的租金在1.6萬(wàn)左右，房?jī)r(jià)與租金之比大約是12，還不算離譜。注意一下香港，我有個(gè)朋友在那兒租了一套市價(jià)為500萬(wàn)港幣的房子，每年只付十五六萬(wàn)，房?jī)r(jià)與租金之比超過(guò)30，我看那兒的房?jī)r(jià)是被高估了!”

尤尼是對(duì)的，他的話后來(lái)在香港、泰國(guó)、馬來(lái)西亞等地都得到了驗(yàn)證。就拿香港來(lái)說(shuō)，也曾有許多人認(rèn)為香港的房?jī)r(jià)是絕對(duì)不會(huì)跌的，土地在香港太金貴了。不幸的是，“九七”后香港的房?jī)r(jià)跌了70％。紐約的房?jī)r(jià)這些年雖然迅猛上漲，但有些地區(qū)的房?jī)r(jià)還沒(méi)有1988年時(shí)高。多倫多、溫哥華的情況也類似，多倫多這些年房?jī)r(jià)漲得也很厲害，不過(guò)按目前家庭平均年收入10萬(wàn)，平均房?jī)r(jià)30萬(wàn)左右計(jì)算，也還只是3倍，依然在合理范圍內(nèi)，還沒(méi)有超過(guò)1988年時(shí)的房?jī)r(jià)。這充分證明，沒(méi)有一棵樹能夠永遠(yuǎn)朝上長(zhǎng)。