摘要：改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費。開征物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一項重要內(nèi)容。物業(yè)稅改革的目的從近期看是提高房地產(chǎn)占有成本，抑制投機、促進流動及合理利用并提高供應量，從中長期目標看，應當逐步將物業(yè)稅培育成為地方財政收入的主體稅種。圍繞物業(yè)稅改革的目標，本文分析了我國開征物業(yè)稅所面臨的主要難點并提出了解決物業(yè)稅開征難點的基本構(gòu)想。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 難點 構(gòu)想

一、物業(yè)稅開征的目的是什么

目前國內(nèi)的相關(guān)研究成果(包括相關(guān)政策制定部門)普遍認為開征物業(yè)稅對于改革我國房地產(chǎn)稅制和規(guī)范房地產(chǎn)市場具有重要意義，但都沒有十分明確地給出我國開征物業(yè)稅的目的是什么。筆者認為這個問題很重要，因為它涉及到方向問題，這個問題搞不清楚。所有方案的提出都沒有立足點。目標明確，問題、難題的解決也就有了基礎(chǔ)和方向。從征收目的的角度來看，國外物業(yè)稅(財產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅等)有兩種類型，即“一般型”和“政策型”。一般型物業(yè)稅征稅目的只為保障地方財政收人。與政策無關(guān)。實施國家、地區(qū)主要有美國、加拿大、英國、香港。政策型物業(yè)稅則將稅收主要作為政策實施的手段，目的是提高房地產(chǎn)占有成本，抑制投機、促進流動及合理利用并提高供應量。

對于當前我國城市房地產(chǎn)市場泡沫嚴重現(xiàn)象及其后果，筆者不需多談。導致房地產(chǎn)泡沫嚴重，除了我國城市化進程引發(fā)的需求過旺，更主要的是房地產(chǎn)投資和投機的結(jié)果。2005年以來，為達到控制房價上漲的目的，政府頻繁動用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，但由于目前我國房地產(chǎn)稅主要集中在交易環(huán)節(jié)，而交易環(huán)節(jié)的稅收成本很容易被轉(zhuǎn)嫁到購房者，因此，房價不但沒有得到有效控制，反而持續(xù)上漲，實踐證明我國目前的房地產(chǎn)稅制是有缺陷的。筆者認為房地產(chǎn)稅制改革的首要目的應該是恢復其調(diào)控經(jīng)濟的基本職能，把提高房地產(chǎn)占有成本，抑制投機、促進流動及合理利用并提高供應量作為改革的主要目的。因此，我國物業(yè)稅在今后較長時間里應該是政策型物業(yè)稅。當這一目的基本實現(xiàn)以后才能逐步過渡到兼顧抑制投機和保障地方財政收入為目的的物業(yè)稅制。

二、開征物業(yè)稅的主要難點分析及構(gòu)想

任何一個稅種都要涉及到征稅、稅基、稅率、稅收減免、征管等要素，物業(yè)稅也是如此，開征物業(yè)稅的方案設(shè)計也主要圍繞這些要素展開。對于稅率和稅收減免問題，筆者認為稱不上物業(yè)稅開征的難題。只是“口子”和“力度”大小問題而已。而且在實施以后可以根據(jù)需要加以修正。物業(yè)稅開征之難在于征稅范圍、稅基、征管等要素。

(一)征稅范圍的選擇

如前所述，在相當長的一段時間內(nèi)我國開征物業(yè)稅的主要目的是為了提高房地產(chǎn)占有成本，抑制投機、促進流動及合理利用并提高供應量。為了實現(xiàn)上述目標，需要合理確定征稅范圍。

1 從地區(qū)來看，應以城鎮(zhèn)房產(chǎn)作為征稅范圍。暫不擴大到農(nóng)村。有學者主張，把城鄉(xiāng)房地產(chǎn)都列入征稅的范圍。筆者不贊成這種看法。一是因為現(xiàn)階段農(nóng)民的收入總的說還比較低，負擔稅款有困難；二是對農(nóng)村的房地產(chǎn)征稅難度大，征收成本高，收入少。

2 從對象來看，應包括全部經(jīng)營性和部分非經(jīng)營性不動產(chǎn)。有學者認為，征稅應限于經(jīng)營性的不動產(chǎn)。筆者認為，不僅要把經(jīng)營性不動產(chǎn)列入征稅的范圍，還要把部分非經(jīng)營性不動產(chǎn)也列入征稅的對象。只有這樣，才能充分發(fā)揮物業(yè)稅對抑制投機，促進流動及合理利用并提高供應量的目的。

3 從稅基來看，不應包括土地出讓金。有部分學者提出。把現(xiàn)行對房屋、土地征收的房產(chǎn)稅、城市地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，把土地出讓金改為物業(yè)稅，可以抑制土地供應。筆者不贊成上述看法，因為無論從理論還是實踐來看，都難以實行。

從理論上說，土地出讓金是政府作為土地的所有者，向開發(fā)商出售40年至70年國有土地使用權(quán)而取得的收入，是一種土地所有權(quán)收入，其實質(zhì)是一種地租。是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上借以實現(xiàn)的形式，是政府以土地所有者的身份，憑借財產(chǎn)權(quán)力取得的。而物業(yè)稅則是政府以公共管理者的身份，憑借政治權(quán)力收取的。如果把具有地租性質(zhì)的土地出讓金改為物業(yè)稅，這等于否定了國家(政府)對土地的所有權(quán)?；煜素敭a(chǎn)權(quán)力與政治權(quán)力，租稅不分，必然在理論上造成混亂。從實踐來看，把土地出讓金改為物業(yè)稅也不可操作，一是征地拆遷補償費是支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和被拆遷者的約占地價的50％，它必須是一次性支付的。不可能歸并至物業(yè)稅中按年收取。二是新房(物業(yè)稅實施后所購房屋)與舊房(實施前所購房屋)稅負如何均衡?財稅專家提出了一個解決方案，即在新稅法實施的一定期限內(nèi)，對存量房地產(chǎn)采取過渡措施，對新房和舊房采取不同的稅率和征收辦法，舊房的稅基不包括地價，新房的稅基含地價。這樣必將導致增量房地產(chǎn)與存量房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)“雙軌”并存的局面，造成房地產(chǎn)市場秩序的混亂。增加房地產(chǎn)市場管理的成本和難度。三是如何對土地實施有效管理?現(xiàn)行城市土地采取招標、拍賣和掛牌等競價出讓方式。城市土地使用者需要支付地價取得土地使用權(quán)，這對土地需求者有較強的經(jīng)濟約束。將地價分攤到保有期內(nèi)按年征收，實質(zhì)上取消了土地市場的準入門檻。土地供給和交易將沒有任何限制，豈不是又回到傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟時無償供地了嗎?城市土地市場可能面臨失控的危險。因此，綜上所述，筆者認為，在征收上，可以把現(xiàn)在對房屋、土地征收的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅以及政府對開發(fā)商憑借政治權(quán)力征收的費如綠化費、防洪費、人防設(shè)施費等合并為物業(yè)稅。同時，考慮到房屋總是和土地相聯(lián)系，為方便征收，也可考慮把城鎮(zhèn)土地使用稅列入物業(yè)稅，一起在保有階段向業(yè)主征收。而土地出讓金以及其他合理的收費和相關(guān)的稅，仍由開發(fā)商、建筑商或其他納稅人交納。

(二)稅基的確定

稅基也就是計稅依據(jù)，稅基的確定可以說是我國開征物業(yè)稅面臨的最大難題。對物業(yè)稅的稅基，國際慣例是以房地產(chǎn)的評估值為依據(jù)征收。從長遠來看，這種做法是正確的，但從我國的現(xiàn)實來看，這種較為科學的征稅依據(jù)暫時還難以確立、難以操作。首先我國目前資產(chǎn)評估的法律還不夠完善。評估機構(gòu)及其管理機制還不夠健全，評估人員的素質(zhì)還有待提高。難以保證評估價值的合理性。如果以這樣不公正和不負責任的評估結(jié)果作為物業(yè)稅的稅基，勢必導致不公平的賦稅。其次，我國不動產(chǎn)的數(shù)量多，規(guī)模大，而評估機構(gòu)和評估人員不足，在短期內(nèi)不可能對所有應稅房產(chǎn)進行評估。因此，筆者認為在我國當前房地產(chǎn)評估體系和評估機制不完備的情況下不適合以評估值作為物業(yè)稅的稅基，比較可行的方法是以歷史成本法確定稅基。歷史成本法是一種會計記賬方法，它以實際發(fā)生的物業(yè)轉(zhuǎn)讓成本或協(xié)議價格為依據(jù)。以物業(yè)的歷史成本或市場價格為稅基易于操作。房子可見，房主可查，價格可循，逃稅的機會少。歷史成本是存在的事實，無需評估、無需主觀判斷，避免了所有由估價引起的矛盾和弊病。當然，歷史成本不是一個理想的方法。它只是在客觀與主觀、準確與相關(guān)、歷史與現(xiàn)實之間的一種權(quán)衡之計。歷史價格雖是客觀存在。但不代表現(xiàn)實，因而常常與市場價值無關(guān)。歷史越長，離現(xiàn)實越遠。價格失真就越大。反對的人擔心價格失真會帶來價值低估。其實價值低估對物業(yè)稅來說是常識。作為權(quán)宜之計也不見得是一件壞事。首先。歷史價格低估的原因是因為沒有交易。沒有交易的住房基本上是自住房。投機主要是市場上的商品房。稅基建立在交易的基礎(chǔ)上能鼓勵物業(yè)長期持有，它也與政府抑制投機的旨意相吻合。交易越頻繁。價格越接近市場價值。物業(yè)稅就越高。其次，非交易住房價格的低估有其歷。史的原因。在我國福利分房轉(zhuǎn)向商品房的市場化進程中。當時的房屋都是以極低的優(yōu)惠價售出的?？梢钥隙ā０凑盏凸赖膬r格征稅。絕大多數(shù)物業(yè)都會被排除在物業(yè)稅之外，或只交很少的稅。這是否會造成商品房稅負和非商品房稅負(或零稅負)之間的過大差距?對其中的大部分物業(yè)來說。這是一種暫時的現(xiàn)象，隨著這些福利房進入市場而消失?？傊?，按照歷史價格征稅。可以避免人為估價帶來的尷尬，有效地減輕或免除大部分家庭的稅負，從而保證物業(yè)稅的順利推行，而且這也符合目前我國開征物業(yè)稅的目的。

(三)稅收征管面臨的難題

物業(yè)稅的征收很顯然是個人申報，稅務機關(guān)審核，個人繳稅的模式。根據(jù)物業(yè)稅改革目的和思路，未來我國物業(yè)稅應該對自住普通住宅采取減免優(yōu)惠，免征或者少量征收，而主要對超過單套的投資性房地產(chǎn)以及別墅等非普通住宅以及經(jīng)營性房地產(chǎn)征稅。因此，物業(yè)稅納稅人以及稅基的確定就要有賴于具備完善的房地產(chǎn)登記制度。但是我國目前房地產(chǎn)登記制度并不完善。一是登記的內(nèi)容不全面，信息比較滯后，與實際情況差異大。目前我國的房地產(chǎn)登記，一般只涉及所有人(或占有人)、地點、面積等直觀信息，而很少涉及結(jié)構(gòu)、使用年限和房屋價值、家庭成員等與稅收相關(guān)的重要指標。另外對于已登記的資料沒有及時全面的更新，不能反映實際變化。二是信息持有主體分散，資源共享的水平低。房地產(chǎn)在交易和持有階段的各個管理部門都有相關(guān)的登記制度，但各部門之間的信息通常難以共享。這樣難以充分發(fā)揮現(xiàn)有信息資源的作用。因此，在物業(yè)稅開征之前，要完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度。充分發(fā)揮計算機和互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，提高信息在稅收部門和相關(guān)管理部門的共享水平，并且能夠及時更新。

最后需要說明的是，長期以來我國居民個人納稅主要依靠“源泉”納稅，沒有自主申報納稅的習慣。要實現(xiàn)物業(yè)稅的順利征收除了加強宣傳，使居民養(yǎng)成自主納稅的習慣以外。還要制定一定的約束機制，對于納稅人逾期未繳納物業(yè)稅的，應視期限長短不同，按日加收稅款一定比例的滯納金；對超過一年沒有繳納物業(yè)稅的納稅人，除收取滯納金外，還應加收罰金，對拒不履行納稅義務，并超過一定期限的納稅人稅務機關(guān)有權(quán)拍賣所屬不動產(chǎn)以沖抵稅款。另外筆者認為，除了懲罰機制外，我國建立并完善個人信用制度。對于物業(yè)稅的征管可能具有更重要的意義。因為物業(yè)稅的納稅人相對來說是“富人”，由于逃避物業(yè)稅而導致的信用污點對其其他業(yè)務和事業(yè)的不良影響可能對其具有更強的約束作用。