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        房地產項目管理模式及問題分析

        2008-12-31 00:00:00
        商場現代化 2008年21期

        [摘要] 從房地產管理模式的內涵入手,研究了制定管理模式的一般準則,并對我國房地產項目管理的現狀及存在的問題進行了論述。

        [關鍵詞] 房地產 項目管理 模式

        一、房地產管理模式的內涵

        房地產項目管理是工程項目管理的一個分類,是房地產項目的管理者運用系統(tǒng)的觀點、理論和方法,對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理,實現生產要素在房地產項目上的優(yōu)化配置,為用戶提供優(yōu)質產品。它是一門應用性很強的綜合性學科。也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學科。從內容上看,它是項目建設全過程的管理,即從項目建議書、可行性研究、工程設計、工程施工到竣工全過程的管理。任何一個項目的建設都需要這個過程,它是分階段進行的。這不是由人們主觀臆造出來的,而是項目建設的客觀要求。從性質上看,項目管理是固定資產投資管理的微觀基礎,其性質屬投資管理范疇。

        房地產項目的各參與方都有自己的項目管理,可分為建設方的項目管理、開發(fā)商的項目管理、咨詢方的項目管理、政府部門的項目管理等,但影響房地產項目進展和效益的主要是業(yè)主方的項目管理方式。因此,本文只討論開發(fā)商的項目管理,是站在業(yè)主方的立場上。

        房地產項目管理模式,是指將管理的對象作為一個系統(tǒng),為了使系統(tǒng)能夠正常運行,并確保其目標的實現,而運用的項目組織和管理方式。

        我國的房地產項目管理模式的選用應符合我國市場經濟的規(guī)律和國際慣例,并能促進基本建設事業(yè)的發(fā)展。房地產項目管理模式的選擇恰當與否與項目建設目標能否實現、項目建成后的運行能否取得既定的社會效益和經濟效益直接相關。因此,了解并選擇恰當的房地產項目管理模式意義重大。

        二、管理模式的選取

        由于施工項目是一次性的任務,決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經營管理水平特點,又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學管理的方法上,任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點,抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié),正確選擇一種或多種現代化管理方法,以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理中,不能簡單地對產量、成本、利潤三者的依存關系,應用數字模式,預測一個目標值,而且,還要根據企業(yè)生產管理需要,建立目標成本管理制度,通過目標分解,各子系統(tǒng)健全跟蹤制——信息反饋——總結考核的全過程,不斷推進成本管理,確保經濟效益的提高。

        在實施現代化管理過程中,離不開基礎工作所提供的資料、數據和信息,如果沒有正確的計量技術和監(jiān)測手段,詳盡全面的統(tǒng)計報表、及時有效的各類信息的反饋,再好的現代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此,必須抓好各部門的基礎管理,積累更多、更全面的基礎資料,為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據,使“方法”在施工項目中發(fā)揮更大的作用。認真抓動態(tài)過程的管理,反復運用,才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。如網絡計劃在施工管理中很實用,編制一個網絡計劃并不很難,但要堅持運用這一網絡計劃卻不容易。由于計劃執(zhí)行過程是復雜的動態(tài)過程,又受到各種復雜多變的因素的影響,出現與實際進度不是提前就是拖后時,堅持對網絡計劃執(zhí)行過程進行跟蹤和控制,及時調整、反復運用取得實際效果。

        三、我國房地產項目管理的現狀及存在的問題

        1.提高項目管理人員素質科學實施項目管理。目前我國現有小而專、大而強的項目管理公司不多,而且專業(yè)性的項目管理人員非常少,人員素質也不高,對項目管理的性質、任務、機制認識不夠,管理片面,往往局限于對施工質量的監(jiān)控,使我國的建設項目管理在理論和方法上與先進國家相比,都存在較大的差距。要使項目管理現代化,其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理,一定要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術,要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目,項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具,進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質,那么,要實現現代化管理是非常艱難的。同時,要求項目每一位管理人員,要隨著社會的不斷進步,科學管理技術的不斷發(fā)展,不斷對自身充電,接受上崗培訓。通過培訓,提高管理隊伍素質。可以說,項目經理素質的高低,決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍,才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。

        2.加強行業(yè)法律法規(guī)建設。近年來,房地產開發(fā)建設領域中仍存在諸多問題,一些房地產開發(fā)建設企業(yè)受經濟利益的驅使,置法規(guī)體制于不顧,處處鉆空子,嚴重損害了國家和集體的利益。反映在:基本建設有章不循、有法不依,不報建、不招標,以及任意肢解發(fā)包工程,強行不合理壓價;行業(yè)壟斷,一個行業(yè)的工程往往是本行業(yè)立項、本行業(yè)投資、本行業(yè)設計、本行業(yè)的施工、本行業(yè)監(jiān)理,不允許外行業(yè)隊伍進;工程項目可行性研究成為“可批性研究”;現場簽證無中生有、價量不實;不法中介行為嚴重;還有錢權交易,搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的發(fā)展。所以,加強房地產行業(yè)的法律法規(guī)建設是完善和規(guī)范房地產行業(yè)發(fā)展的重要保證。

        四、結語

        房地產項目管理對于房地產開發(fā)企業(yè)來說是至關重要的,在我國目前的房地產項目管理中,提高項目管理水平是刻不容緩的。

        參考文獻:

        [1]胡文發(fā)何新華:工程管理方式的評價與選擇. 施工技術, 2002,31(12):29~31

        [2]方志達. 國際工程項目實施模式的變化及其思考. 建筑經濟,2000,15(12):10~11

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