[摘要] 通過分析廣西房地產(chǎn)業(yè)在國家緊縮性調(diào)控政策下的運行情況，反映了廣西房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，提出發(fā)展二手房市場、建立完整的住房保障配套體系等順應(yīng)政策的對策。

[關(guān)鍵詞] 緊縮政策 房地產(chǎn)業(yè) 廣西

2008年國家依然延續(xù)了宏觀調(diào)控的主基調(diào)，連續(xù)施行了一系列緊縮性的調(diào)控政策，其對廣西房地產(chǎn)業(yè)的走勢產(chǎn)生什么影響及如何促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展值得研究。

一、重要的房地產(chǎn)緊縮性調(diào)控政策一覽

1.國務(wù)院相繼于2005年3月印發(fā)國八條， 2006年5月發(fā)布國六條， 2006年5月發(fā)布國十五條。但其關(guān)于“90/70”之爭至今都還沒有徹底的解決。

2.2007年8月國務(wù)院發(fā)布24號文。要求廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%，要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，單宗土地開發(fā)周期原則上不得超過3年。

3.中國人民銀行、中國銀監(jiān)會2007年9月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對購買第二套(含）以上住房的首付款比例不低于40%。

4.出于加強貨幣信貸調(diào)控2007年到2008年連續(xù)18次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金利率、5次加息。

二、 緊縮性調(diào)控政策下的廣西房地產(chǎn)市場運行狀況分析

1.廣西房地產(chǎn)供需情況分析。2008年1月～6月，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資146.65億元，同比增長38.3%，增速同比上升13個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.71%，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善，其中經(jīng)濟適用住房完成投資3.18億元，同比增長4.3倍；商業(yè)用房投資18.6億元，增長24.9%，；住宅需求回升。1月～6月，商品房銷售545.4萬平方米，同比增長20.2%，商品住宅空置面積為79.2萬平方米，同比下降9.7%，供需均呈較快增長態(tài)勢。

2.廣西房地產(chǎn)價格走勢分析。2008年6月，全區(qū)商品房平均售價每平方米為2083元，同比增長6.8％，其中住宅1810元，增長2.5%，經(jīng)濟適用房1582元，商業(yè)用房5460元，價格處于全國較低水平，2008年以來房地產(chǎn)價格總體水平趨穩(wěn)。

3.廣西房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。從商品用房和保障性用房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，商品房地產(chǎn)施工面積約占92%，經(jīng)濟適用房等保障類用房約占8%，占比過低，尚有部分縣市未開展目前經(jīng)濟適用房、廉租住房建設(shè)。

從商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，普通商品住宅施工面積達(dá)3057.45萬m2，占全部商品房施工面積的78%；別墅、高檔公寓施工面積占商品住宅的比例為6.07%，其他商業(yè)用房占15.93%。

從商品房的面積配比看，市場需求集中的100m2～120m2/套的商品住房供應(yīng)量比較大，但90㎡以下住房還沒辦法滿足需求。

4.廣西房地產(chǎn)區(qū)塊構(gòu)成分析。根據(jù)房價與投資規(guī)?？砂褟V西房地產(chǎn)劃分為三大區(qū)塊，一為以南寧為首的南寧、柳州、桂林與北海，該區(qū)塊現(xiàn)狀均價為2500元～3400元/m2，房地產(chǎn)投資規(guī)模占廣西總投資規(guī)模的60%～70%；二為東興、防城港、欽州、玉林、貴港等沿海城市與除第一區(qū)塊外的地級城市，該區(qū)塊現(xiàn)狀均價為1600元～2200元/m2，房地產(chǎn)投資規(guī)模占廣西比20%～30%，屬二線城市，發(fā)展?jié)摿τ写诰?；三為全區(qū)余下的縣級城市，現(xiàn)狀均價為1000元～1500元/m2，房地產(chǎn)投資規(guī)模占廣西比10%左右。

三、廣西房地產(chǎn)市場存在的主要問題分析

1．廣西部分城市房價增長過快。由于收入差距的存在、投機性需求的增加、政策效應(yīng)存在著相互抵消和矛盾、北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)的區(qū)域發(fā)展背景、經(jīng)濟的持續(xù)高速增長以及城市化的加速進(jìn)程等都會造成廣西如北海市、南寧市等城市房價的持續(xù)快速上漲。

2．結(jié)構(gòu)矛盾突出。如區(qū)位矛盾、套型結(jié)構(gòu)矛盾和價格矛盾等等都比較突出，中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足。

3．住房保障體系滯后。存在著中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應(yīng)中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在廣西各城市剛起步，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度等問題。

4.宏觀調(diào)控相關(guān)部門借勢升權(quán)。

四、順應(yīng)緊縮性調(diào)控政策的廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策

如何順應(yīng)宏觀調(diào)控的要求，促進(jìn)廣西房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵是要責(zé)任分清，各司其責(zé)，是市場的職責(zé)由市場調(diào)節(jié)與負(fù)責(zé)，是政府的職責(zé)由政府負(fù)責(zé)，避免各種形式的權(quán)力尋租。

一是繼續(xù)貫徹宏觀調(diào)控，堅持一手抓市場調(diào)控一手抓結(jié)構(gòu)調(diào)控，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落。

二是當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場風(fēng)險研究，提高風(fēng)險防范能力，降低銀行風(fēng)險。通過對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的評估，認(rèn)清房地產(chǎn)市場運行的健康程度，形成風(fēng)險防范和應(yīng)對方案。尤其是要加強對中小開發(fā)單位和樓盤的監(jiān)控，特別是預(yù)售款的監(jiān)管，保證建房資金及時安全到位，防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)。

三是鑒于投機性需求增長和房價上漲預(yù)期的明顯互動關(guān)系，應(yīng)在加快落實中央有關(guān)住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的一系列政策舉措、加快住房保障體系建設(shè)步伐的同時，抑制投機性需求膨脹，加大有關(guān)宏觀調(diào)控政策的落實和執(zhí)行力度，適時出臺更有力的調(diào)控舉措，使房地產(chǎn)市場盡快回歸平穩(wěn)發(fā)展的軌道。

四是堅持正確的輿論導(dǎo)向，穩(wěn)定房價水平。商品房價格上漲受多方面因素影響，宏觀調(diào)控政策不是單方面打壓房價，而是理順房價到合理區(qū)域，暴跌也應(yīng)該是本次調(diào)控的目標(biāo)對象。因此政府在輿論導(dǎo)向上，要全面宣傳，引導(dǎo)消費者理性購房。

五是積極發(fā)展住房二級市場，促進(jìn)社會穩(wěn)定。二手房的消費群體主要是中低收入家庭，對符合政策的二手住房交易，采用減稅的辦法，將政策扶持直接落實到中低收入家庭，有利于促進(jìn)社會穩(wěn)定。

六是建立完整的住房保障配套體系，包括合適的財政安排、有效的保障性住房分配機制，還包括剝離與戶籍相掛鉤的福利分配制度等。

參考文獻(xiàn)：

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