[摘要] 房地產(chǎn)是個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)，其價(jià)格決定較一般商品更為復(fù)雜。本文中構(gòu)建了幾個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的模型，同時(shí)根據(jù)簡(jiǎn)單的理論結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作出判斷。

[關(guān)鍵詞] 房?jī)r(jià) 市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 供給剛性

影響房?jī)r(jià)的因素很多，如供求比例、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入變動(dòng)情況、居住水平和居住結(jié)構(gòu)等。最直接關(guān)鍵的是供需之間的關(guān)系。本文以李宏瑾教授的供給剛性、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與金融--關(guān)于房?jī)r(jià)的Carey(1990)模型擴(kuò)展理論為最專業(yè)的理論基礎(chǔ)，同時(shí)闡述了自己其他理論模型。

一、經(jīng)典的Carey房地產(chǎn)模型

房地產(chǎn)價(jià)格取決于投資者數(shù)量，收入水平，供給數(shù)量，金融政策等因素?？紤]了不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與短期供給剛性等房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性質(zhì)，李宏謹(jǐn)對(duì)中國房地產(chǎn)進(jìn)行了檢驗(yàn)，結(jié)論是：

1．房地產(chǎn)價(jià)格與投資者數(shù)量成正向變動(dòng)，與投資者可獲得的金融資源成正向變動(dòng)，而與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給數(shù)量成反向變動(dòng)。市場(chǎng)上每增加一個(gè)投資者，房地產(chǎn)價(jià)格上升0.15元；增加1億元貸款，上升0.685元；增加1萬平米竣工面積，下降0.32元。貸款對(duì)價(jià)格的邊際影響最大。

2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給收入彈性小于需求收入彈性，供給約束大于需求約束。收入彈性是1.55，供給彈性是0.75。供給約束大于需求約束，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加1個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際供給僅增加0.75個(gè)。

3．貸款與供給同方向變化，個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求同方向變化。房地產(chǎn)供給貸款彈性系數(shù)為0.95，需求貸款彈性系數(shù)為0.68，說明銀行信貸直接決定供需。

4．低利率政策極大刺激供給和需求。房地產(chǎn)需求對(duì)名義利率敏感程度大于對(duì)供給敏感程度，名義利率上升1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)率下降0.97個(gè)百分點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率下降0.64個(gè)百分點(diǎn)。利率下調(diào)時(shí)供給增長(zhǎng)無法跟得上需求增長(zhǎng)；上調(diào)時(shí)房地產(chǎn)需求下降的速度快于供給下降速度，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成向下壓力。房?jī)r(jià)回落可能使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，引發(fā)銀行大面積壞賬和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，金融風(fēng)險(xiǎn)大量集中于供給方，傳導(dǎo)至銀行部門。當(dāng)房地產(chǎn)貸款期望收益提高、或者最低資產(chǎn)規(guī)模要求下降時(shí)，銀行將具有擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款規(guī)模的動(dòng)力；而若違約率的上升或相關(guān)金融產(chǎn)品越加豐富，則可以降低銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)的集中程度。

二、通俗的社會(huì)模型

房?jī)r(jià)一直較高，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上，在于許多房子是奢侈消費(fèi)品，奢侈品的供求價(jià)格曲線與普通商品供求曲線是不同的。奢侈品的價(jià)格越高，供給也越多。供給和需求的平衡點(diǎn)所組成的曲線價(jià)格和供給是成正比的，但是這個(gè)曲線是有拐點(diǎn)的，拐點(diǎn)取決于需求的剛性。當(dāng)市場(chǎng)需求達(dá)到飽和時(shí)，房子由奢侈品變成普通消費(fèi)品，同時(shí)曲線變化，與普通供給曲線開始重合。所以，依靠市場(chǎng)自主均衡或者調(diào)節(jié)能力無法導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的結(jié)果。唯一的對(duì)策是政府大力引導(dǎo)房地產(chǎn)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。

三、對(duì)未來中國房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期的通俗理論

目前，上海市中心黃金地段新開盤房子已達(dá)到RMB 35000/m2，而且是毛坯房， 折合美元4600/m2。由于普遍是大戶型（150m2～180m2），所以一套就是 USD 700'000～830'000 ！這筆錢在美國都可買套很不錯(cuò)的大房子了。這讓人很難同中國是發(fā)展中國家聯(lián)想起來。那老百姓可以等到房產(chǎn)大跌的時(shí)候再買房子嗎？請(qǐng)看分析：

1.房地產(chǎn)的升降，歷來同國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況掛鉤。還沒有哪一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)繼續(xù)繁榮，而單單房地產(chǎn)大跌。假設(shè)：如果中國經(jīng)濟(jì)大蕭條了就等于中國房地產(chǎn)大跌；那么今天財(cái)力不足而持幣觀望的海外華人一定會(huì)一擁而上地購買中國房地產(chǎn)(尤其沿海)，這樣剛剛下跌的中國房地產(chǎn)又會(huì)反彈。西方繁榮而唯獨(dú)中國房地產(chǎn)跌價(jià)，是不太可能的。

2.日本和香港雖然都經(jīng)歷過房地產(chǎn)大跌，但它們跟大陸不同：日本和香港是發(fā)展巔峰期暴跌的，而中國仍是窮國，發(fā)展?jié)摿€很大，離巔峰期還很遙遠(yuǎn)。

3.房地產(chǎn)跟投資掛鉤，投資熱，房地產(chǎn)就熱。今天的投資取決于投資者對(duì)明天贏利的期待。今天西方對(duì)中國未來的期待是很大的，甚至很多專家認(rèn)為中國就是未來。能讓中國房地產(chǎn)暴跌另一大因素是：全球投資者對(duì)中國失去信心。以現(xiàn)在趨勢(shì)，這種可能性很小。所以，不管中國房產(chǎn)漲價(jià)的原因是什么，大跌的可能性不大。

4.老百姓住房問題的解決，中國只能學(xué)習(xí)新加坡模式，國家出面建平民房，專門賣給或租給貧民。跟紐約東京一樣，上海市中心的房子，永遠(yuǎn)不屬于當(dāng)?shù)仄胀ɡ习傩铡?/p>

所以我對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期是：在未來的數(shù)年里，世界的經(jīng)濟(jì)大繁榮將造就中國樓市的繁榮，短時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)回落，原因在于中國市場(chǎng)的需求剛性，這種剛性的決定因素，包括適齡青年，農(nóng)村城市化，還有中國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)的需求。同時(shí)如果在未來數(shù)年中中國政府能在宏觀調(diào)控上做的出色，中國可能可以在2020年之前使樓市供需上達(dá)到平衡。并且，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展關(guān)鍵是搞好結(jié)構(gòu)調(diào)整，這包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，特別是住宅投資的重點(diǎn)必須向適用普通市民需要的一般商品住房?jī)A斜。

參考文獻(xiàn)：

“供給剛性、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與金融——關(guān)于房?jī)r(jià)的Carey(1990)模型擴(kuò)展”李宏瑾（中國人民大學(xué)，中國財(cái)政金融研究中心，北京，100000）