[摘要] 2004年我國全面實行土地招拍掛后，地價與房價的關(guān)系成為社會各界關(guān)注的熱點。本文梳理了近幾年來關(guān)于地價與房價關(guān)系的主要理論和實證文獻，厘清理論界對房價與地價相互關(guān)系的現(xiàn)狀研究，在對各種觀點進行比較后，指出其存在的不足和需進一步探討的問題，為以后的研究提供探討的平臺。

[關(guān)鍵詞] 房價與地價 因果關(guān)系 比例關(guān)系

自房價快速上漲以來，地價作為房價構(gòu)成要素之一，在房價上漲過程中的影響程度，在社會各界引起很大爭論，特別是2004年全面實行招拍掛以后，地價與房價的關(guān)系更為各方關(guān)注的焦點。本文對近幾年來這一領(lǐng)域有關(guān)文獻進行綜述，對各種觀點進行梳理和比較，以期推動對這一問題的研究。

一、地價與房價關(guān)系理論研究現(xiàn)狀

對于房價與地價的因果關(guān)系，國內(nèi)外學(xué)者主要從以下幾個方面進行了探討。一類觀點是以需求論為基礎(chǔ)得出房價決定地價。o Sullivan從傳統(tǒng)的一般均衡理論出發(fā)研究了房價與地價的關(guān)系，認(rèn)為高房價導(dǎo)致了高地價。張清勇應(yīng)用城市經(jīng)濟學(xué)的基本模型，在嚴(yán)格假設(shè)下推導(dǎo)得出住房價格與地價因果關(guān)系的模型，提出地價由房價決定。而另一類觀點從地價構(gòu)成住房成本的角度分析認(rèn)為高房價是地價的結(jié)果。尤其是在2004年全面實行土地的招拍掛后，此類觀點更是得到很多開發(fā)商的贊同。Kim研究韓國房地產(chǎn)時認(rèn)為高地價是房價上漲的一個主要原因。況偉大采用城市經(jīng)濟學(xué)模型，在假設(shè)條件中假定房地產(chǎn)市場是空間競爭的市場，并得出長期內(nèi)地價上漲是導(dǎo)致房價上漲的原因。此外，還有一部分研究認(rèn)為地價和房價是互為因果。苗啟虎和王方華從經(jīng)濟學(xué)角度分析認(rèn)為房價上漲導(dǎo)致地價上升，但土地供應(yīng)量變化對房價將產(chǎn)生巨大影響。因此二者之間是相互影響的。黃賢金認(rèn)為就政府土地供應(yīng)而言，以需求引致為主；但是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積和炒賣地皮，則又導(dǎo)致了地價成本不斷提高，因此又是成本驅(qū)動型的房價上漲。整體上看，房價與地價互為因果。

由以上得出，國內(nèi)外學(xué)者在房價和地價因果關(guān)系問題上進行了激烈地探討，其中以下兩種理論觀點比較成熟：“房價決定地價”觀點大多依據(jù)“玉米法律悖論”，將此理論引申到房地產(chǎn)市場，土地看作生產(chǎn)要素、從引致需求的角度出發(fā)，認(rèn)為房價高刺激了對土地的需求，由于土地的供給價格彈性小而導(dǎo)致了地價的升高。第二類觀點從地價構(gòu)成住房成本的角度認(rèn)為地價是房價的基礎(chǔ)，地價的上漲必然推動房價的攀升。因此，所依據(jù)的理論原理不同，結(jié)論就會產(chǎn)生差異。而理論模型的結(jié)論又取決于假定條件。即使利用的模型相同，但假設(shè)條件不同，推導(dǎo)結(jié)論也可能截然相反（張清勇和況偉大的研究）。

二、地價與房價關(guān)系實證研究現(xiàn)狀

另外，也有不少文章運用格蘭杰因果檢驗法進行實證分析，對此按照地區(qū)、時間序列長度等項進行了整理見下表。格蘭杰因果檢驗過程中有很多細節(jié)需要處理，任何一個微小的失誤都有可能導(dǎo)致結(jié)果的不一致。下表中高波等采用格蘭杰因果檢驗未進行單位根檢驗和協(xié)整檢驗，檢驗結(jié)果不具穩(wěn)定性，其研究結(jié)果很難具有說服力。即使對變量運用了單位根檢驗和協(xié)整檢驗，因得出的時間序列平穩(wěn)性、變量的協(xié)整關(guān)系不同，采用的格蘭杰因果檢驗形式也就不一致，實證研究結(jié)果也就有所不同。表中既有采用一般的回歸分析（VAR）又有同時使用VAR和ECM，運用的因果檢驗形式不同使得實證結(jié)論也存在差異。房價按其分類標(biāo)準(zhǔn)不同又有不同的表示形式，如表1中， 謝敘祎選用的是上海市房屋銷售價格，而況偉大等選用的是全國住宅銷售價格，選取的指標(biāo)不一致必然會影響到格蘭杰因果檢驗。另外，選取的時間序列長度也會影響到研究結(jié)論?？傊谶\用格蘭杰因果檢驗法進行實證分析時，由于受多個方面的影響，研究結(jié)論存在差異是必然的。但為使結(jié)論具有準(zhǔn)確和可信性，無論是變量或時間序列選取還是檢驗形式的選擇，都應(yīng)按照一定的原則進行，做到有章可循。

地價與房價關(guān)系實證研究狀況表

在地價與房價關(guān)系的爭論中，焦點集中在地價和房價孰因孰果。但部分學(xué)者對房價、地價因果關(guān)系持有其他觀點:許軍從理論上分析了當(dāng)前地價與房價關(guān)系的爭論。他認(rèn)為“房價決定地價論”的著眼點是在價格的形成機制上，而“地價決定房價論”的著眼點在房價的構(gòu)成上。同時也表明了自己的觀點：在關(guān)于房地產(chǎn)價格與土地價格的關(guān)系討論中，土地的特點影響了房地產(chǎn)價格，而土地價格是由房地產(chǎn)價格而形成的。同時，也有學(xué)者對房價與地價是否為因果關(guān)系進行了反駁。艾建國等研究得出房價和地價之間絕不是簡單的因果關(guān)系，但兩者之間又有很強的關(guān)聯(lián)性。此結(jié)論給予了我們新的思路，地價與房價的關(guān)系不應(yīng)僅局限在因果關(guān)系的研究中，而忽略其線性相關(guān)性的研究。縱觀近年來研究房價的文獻，對地價與房價是否同步上漲的研究的確較少。劉琳，劉洪玉由地價與房價的數(shù)學(xué)公式得出：地價與房價之間為線性正相關(guān)關(guān)系，地價與房價之間影響的程度因建安成本、稅費率和容積率的不同而不同。而黃賢金認(rèn)為從時間上來看，隨著時間的推移，地價和房價都在快速上升，但房價和地價并非線性關(guān)系。總的趨勢仍然是房價上漲快于地價上漲，房價對地價有一定的引致作用?？梢钥闯鲆延械难芯咳狈嵶C檢驗，研究結(jié)果的可信性有待于進一步的探討。因此，對地價與房價是否同步上漲的研究可以運用線性相關(guān)分析法進行實證檢驗。

三、結(jié)語

綜上所述，近年來對地價與房價兩者關(guān)系的理論研究和實證檢驗從未間斷，然而研究結(jié)論卻是莫衷一是。定性研究中大多基于經(jīng)驗判斷，未能明確其觀點背后的假設(shè)，缺乏理論的推導(dǎo)和論證。而定量研究中存在樣本時間序列長短不一致、忽略因果關(guān)系檢驗的前提條件等問題，這些都會影響到研究結(jié)果。理論研究的結(jié)論取決于所應(yīng)用的經(jīng)濟學(xué)原理，而實證研究結(jié)論又依賴于數(shù)據(jù)樣本、計量方法以及選取的指標(biāo)?？傊?，在房價與地價因果關(guān)系的爭論中，房價高決定地價高或地價高決定房價高，都是片面的，對房價和地價的因果關(guān)系要從不同的角度不同的時點來分析。由于每個地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展所處的階段不同，在房價和地價的關(guān)系方面也會有不同的表現(xiàn)。從一個樣本區(qū)的結(jié)論來斷定地價和房價兩者的關(guān)系是不妥當(dāng)?shù)?。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，地區(qū)差價較明顯，討論地價與房價的關(guān)系以某一城市的數(shù)據(jù)為例會更具有說服力。在以后的研究中，應(yīng)該將樣本的選取從全國具體到各個區(qū)域、城市，探討房價與地價關(guān)系是否存在空間上的一致性。另外，對房價與地價關(guān)系的探討不應(yīng)只局限于因果關(guān)系的分析，二者之間是否存在線性關(guān)系也是值得研究。

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