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        個(gè)人住房貸款資金安全的風(fēng)險(xiǎn)分析及其管理

        2008-12-31 00:00:00王艷華
        商場(chǎng)現(xiàn)代化 2008年26期

        [摘 要] 近年來(lái)隨著個(gè)人住房貸款額度逐年攀升,隨之而來(lái)也給銀行帶來(lái)了一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。如何解決住房貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)成為近年一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。本文針對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了分析,并提出了相應(yīng)的對(duì)策與建議。

        [關(guān)鍵詞] 個(gè)人住房貸款 風(fēng)險(xiǎn) 管理

        一、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的特性及風(fēng)險(xiǎn)

        1.個(gè)人住房貸款的特性。個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)普通住房的貸款,貸款不得用于購(gòu)買(mǎi)豪華住房。貸款人發(fā)放貸款時(shí),借款人必須提供擔(dān)保。貸款擔(dān)??煞謩e采取抵押、質(zhì)押、保證的方式,也可以同時(shí)并用以上三種擔(dān)保方式。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)具有分散性、多樣性、隱蔽性和滯后性等特點(diǎn)。

        2.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的個(gè)人住房貸款于1992開(kāi)始發(fā)展,自1997年以來(lái)規(guī)模不斷擴(kuò)大。到2005年年底,中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬(wàn)億元,占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。與此同時(shí),個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也日漸突出,特別是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)往往是在業(yè)務(wù)大規(guī)模發(fā)展后的3年~8年里才集中地暴露和顯現(xiàn),具有一定的滯后性,所以個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制已成為當(dāng)前值得關(guān)注的重要課題。

        二、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

        1.銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù),滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的逐漸壯大,必然導(dǎo)致國(guó)內(nèi)居民資產(chǎn)從銀行存款大量分流,到時(shí)銀行很可能面臨資金流動(dòng)性問(wèn)題。特別是一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán),銀行很難在短期內(nèi)將大量的抵押資產(chǎn)以合理的價(jià)格變現(xiàn),而且拍賣(mài)本身也具有很高的交易成本,這些抵押貸款將會(huì)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款。

        2.開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的抵押物大多是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房產(chǎn),在未正式過(guò)戶到購(gòu)房者名下并辦理抵押登記手續(xù)之前,開(kāi)發(fā)商一般都需要承擔(dān)階段性保證責(zé)任,有時(shí)銀行還會(huì)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任,因此,開(kāi)發(fā)商將給銀行帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、虛假貸款風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)、超值抵押風(fēng)險(xiǎn)。

        3.個(gè)人住房貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行對(duì)貸款的調(diào)查不深人細(xì)致,只求數(shù)量擴(kuò)展,不求質(zhì)量提高。從制度或管理上放寬貸款要求而造成的違規(guī)操作。另一方面,銀行對(duì)借款人的資信情況難以做準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)。貸后貸款檔案管理不健全不規(guī)范。因工作人員變動(dòng)而造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失,使收貸無(wú)據(jù)可依。銀行監(jiān)控催收不力,造成借款人賴賬或拖欠不還。根本無(wú)法及時(shí)了解貸款客戶經(jīng)濟(jì)及家庭變化的情況。

        4.個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款單筆金額相對(duì)較小,受信的消費(fèi)者分散,加之現(xiàn)代人口因素具有較強(qiáng)的易變性,因而在個(gè)人房貸的授信與受信中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱,可能導(dǎo)致信貸的逆向選擇效應(yīng)和道德風(fēng)險(xiǎn)。

        5.住房貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)消費(fèi)信貸的利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款期限內(nèi),因市場(chǎng)利率的變化而使消費(fèi)信貸的提供者從消費(fèi)信貸中所得到的利息收入受到影響,導(dǎo)致利潤(rùn)下降的可能性。我國(guó)對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行浮動(dòng)利率制度,商業(yè)銀行發(fā)放的中長(zhǎng)期貸款,實(shí)行的是逐年調(diào)整利率的計(jì)息方式,住房貸款一般期限較長(zhǎng),借款人的利息支出始終處于不確定狀態(tài)。在這種制度下,當(dāng)利率上升時(shí),借款人只有通過(guò)提前還貸的辦法,來(lái)減少損失,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

        三、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策

        1.開(kāi)展住房抵押貸款證券化。中國(guó)個(gè)人住宅融資的渠道以商業(yè)銀行中長(zhǎng)期貸款為主,而商業(yè)銀行的資金來(lái)源主要是短期存款,客觀上存在期限匹配不一致的問(wèn)題。開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化,可以調(diào)節(jié)商業(yè)銀行短存長(zhǎng)貸的結(jié)構(gòu)匹配,緩解商業(yè)銀行流動(dòng)性壓力,增強(qiáng)商業(yè)銀行整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。住房抵押貸款經(jīng)過(guò)證券化處理以后,發(fā)行的證券可以在證券二級(jí)市場(chǎng)上自由地流通轉(zhuǎn)讓,這樣住房抵押貸款面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)證券市場(chǎng)得到轉(zhuǎn)移。

        2.加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查和監(jiān)管。首先加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的貸款申請(qǐng)審查,主要包括資信審查和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審查。其次強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看,銀行貸款的安全性越來(lái)越差,為減少貸款風(fēng)險(xiǎn),在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險(xiǎn)機(jī)制,以求達(dá)到雙重保險(xiǎn)已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢(shì)。

        3.提高從業(yè)人員的政治素養(yǎng)與業(yè)務(wù)水平。經(jīng)辦人員嚴(yán)把貸前審查關(guān)。要對(duì)借款人的個(gè)人信息進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)及審查、核實(shí)借款人的收入證明,使收入證明體現(xiàn)借款人的真實(shí)收入狀況。強(qiáng)化對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的管理。由專人負(fù)責(zé)保管個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案,逐步建立、完善借款人的違約檔案,實(shí)現(xiàn)電腦和文件資料(原件)的雙重管理。

        4.建立社會(huì)信用體系。建立科學(xué)有效的個(gè)人信用檔案體系是銀行控制消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的前提保證。可以銀行內(nèi)部的信用卡個(gè)人信息資料為基礎(chǔ),將其他各專業(yè)部門(mén)保存的個(gè)人客戶信息資料集中起來(lái),建立全行性個(gè)人客戶信用數(shù)據(jù)庫(kù),鼓勵(lì)個(gè)人信用信息在金融機(jī)構(gòu)之間的共享;另外,應(yīng)建立一個(gè)公正、權(quán)威、獨(dú)立的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)可由央行牽頭建立并進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo),聯(lián)合各金融機(jī)構(gòu)、政法部門(mén)、企事業(yè)單位等,搜集整理個(gè)人收入、信用、犯罪等記錄,評(píng)估個(gè)人信用等級(jí),為發(fā)放消費(fèi)信貸的金融機(jī)構(gòu)提供消費(fèi)者的資信情況。

        5.加大對(duì)個(gè)人住房貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的控制。在借款人提前還貸的情況下,必然造成銀行預(yù)期利息收益的降低。當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí),會(huì)加重借款人的利息負(fù)擔(dān),甚至?xí)虼藢?dǎo)致借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。大力發(fā)展衍生金融工具,例如利率期貨、期權(quán)和互換等金融衍生品,可以把風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)。

        參考文獻(xiàn):

        [1]高 軍:個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)信息,2005年9月

        [2]王健康 羅來(lái)軍:居民個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì).2006年12期

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