斷供的背后，根本性原因還是房?jī)r(jià)。

回顧2007年，房?jī)r(jià)、地價(jià)居然在接二連三的宏觀調(diào)控政策下比翼雙飛、疊創(chuàng)新高，而且“全國(guó)山河一片紅”。業(yè)內(nèi)總結(jié)說(shuō)，2007年的樓市用“瘋癲”兩字來(lái)概括最恰當(dāng)不過(guò)了。

進(jìn)入2008年，始自2005年的宏觀調(diào)控終于起了作用，全國(guó)許多地方房?jī)r(jià)出現(xiàn)了量跌價(jià)滯的局面，自住者持幣觀望，投資客掃樓不再。

房?jī)r(jià)將邁入下跌通道還是調(diào)整周期？漲還是跌？這可能是個(gè)永恒的話題。

地王不再

盡管中國(guó)“地王”北辰實(shí)業(yè)澄清了“退地傳言”，但開發(fā)商日子不好過(guò)的事實(shí)再也無(wú)法遮擋，因?yàn)榻衲暌詠?lái)，地產(chǎn)商退地早就不是新聞了。

2007年，是全國(guó)各地地王頻現(xiàn)的一年，地產(chǎn)商高價(jià)拿地幾乎貫穿了整個(gè)2007年一年。隨著地王頻頻產(chǎn)生，土地款自然就成為去年房地產(chǎn)公司主要資金支出。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在其博客中透露，去年開發(fā)商投入買地的資金達(dá)到3萬(wàn)億元，超過(guò)房地產(chǎn)業(yè)全年的銷售收入。

回顧2007年，這是全國(guó)各地地王頻現(xiàn)的一年，支撐地產(chǎn)商瘋狂拿地舉動(dòng)的是，2007年股市一路向上挺進(jìn)6000點(diǎn)過(guò)程中，房地產(chǎn)上市公司在股市、房市和地市間上演了一出“儲(chǔ)地為王”的對(duì)賭大戲。

根據(jù)今年4月底中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2008年房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.5》的不完全統(tǒng)計(jì)，2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO、增發(fā)等手段從股市融得的資金在1000億元以上。藍(lán)皮書認(rèn)為，正是資本在2007年釋放出了前所未有的能量，使得“地王”頻頻出現(xiàn)。

然而，今年開發(fā)商們?cè)僖矝](méi)有了這種氣魄，來(lái)自于銷售市場(chǎng)上的戰(zhàn)績(jī)讓他們偃旗息鼓。市場(chǎng)上幾乎所有項(xiàng)目的銷售量都在下降，不是“少收了三五斗”，而是少收了一大半。與記者相熟的一位開發(fā)商看到報(bào)紙刊出某項(xiàng)目熱銷100多套后，急切地上網(wǎng)去查交易記錄，發(fā)現(xiàn)實(shí)際只賣出6套，不免身心大慰。我們看到，今年春天以來(lái)，地產(chǎn)銷售經(jīng)理們的日子同樣開始不好過(guò)，不過(guò)銷控表做起來(lái)卻更加隨心所欲。

中建國(guó)際發(fā)展股份有限公司運(yùn)營(yíng)副總裁雷越姝說(shuō)，地王不退出，勢(shì)必要開發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)，一個(gè)高成本的土地進(jìn)入市場(chǎng)，不利于控制房?jī)r(jià)，也不利于刺激購(gòu)買。只有地王退出，泡沫被擠出，才意味著這個(gè)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)正常水平，意味著向上行情有可能開始。雷越姝表示，那個(gè)時(shí)候，地產(chǎn)投資的價(jià)值才會(huì)再次顯現(xiàn)出來(lái)。

降還是不降？

持續(xù)的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響毋庸置疑。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，主要一、二線城市成交量大幅下滑，深圳地區(qū)無(wú)疑是最為嚴(yán)重的。根據(jù)截至5月份的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1－5月份深圳的商品房成交面積同比下降超過(guò)50%；北京的成交面積同比下降也超過(guò)了40%；廣州、武漢、蘇州、南京等地的成交面積同比下降也有約30－40%；上海情況可能稍好，天津下降幅度相對(duì)也較少，均在15%左右；只有重慶、西安等少數(shù)城市的成交量維持了小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

再來(lái)看看上半年上海的GDP， 同比增長(zhǎng)10.3%，低于全國(guó)水平。上海市統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初在新聞發(fā)布會(huì)上表示，原因之一是證券和房地產(chǎn)行業(yè)受到行業(yè)波動(dòng)影響，增長(zhǎng)有所減緩。其中，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率為負(fù)，導(dǎo)致GDP少增0.4個(gè)百分點(diǎn)。而就在2005年，上海房地產(chǎn)投資的熱度曾經(jīng)引得國(guó)家強(qiáng)行其年內(nèi)減速。

在北京，1月至7月間已經(jīng)有11家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司放棄存量房資金監(jiān)管資格，這意味著它 們?cè)诜艞壎址拷灰讟I(yè)務(wù)。北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，此前北京市共有58家企業(yè)具備存量房資金監(jiān)管資格，現(xiàn)在選擇“退市”的企業(yè)幾乎占到了1/5。

伴隨著宏觀調(diào)控的收緊，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了寒冬！北京市地稅局公布的數(shù)據(jù)也顯示，上半年北京市房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比增長(zhǎng)14.7%，低于總體稅收16.3%；與2007年房地產(chǎn)業(yè)稅收占總稅收的23%相比，2008年上半年已降至20%， 這是兩年內(nèi)首次出現(xiàn)明顯下降。欠稅的房地產(chǎn)企業(yè)也達(dá)到50余家，較兩個(gè)月之前增加了20多家。

但從價(jià)格來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎還沒(méi)有那么凄慘，據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，這是近幾年首次出現(xiàn)月度環(huán)比不再增長(zhǎng)的情形。

有關(guān)專家因此提醒說(shuō)，其實(shí)，每個(gè)房產(chǎn)投資客都明白一個(gè)道理，更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況的是二手住宅價(jià)格環(huán)比增幅，而今年五、六兩個(gè)月國(guó)內(nèi)二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅已開始連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

造成這個(gè)局面的原因是，全國(guó)3萬(wàn)多家開發(fā)商大部分都在等著、看著、憋著，少開一點(diǎn)盤、少趕一點(diǎn)工，慢一點(diǎn)、再慢一點(diǎn)是目前大部分開發(fā)商的行為選擇。房地產(chǎn)商硬挺不降價(jià)，但五花八門的促銷手段早已用上。北京一些開發(fā)商開始替消費(fèi)者繳契稅，杭州濱江區(qū)一些樓盤推出買樓送車活動(dòng)，上海還出現(xiàn)了買別墅送寶馬、買房送黃金、送十年物業(yè)費(fèi)、送小孩幼兒園學(xué)費(fèi)等等促銷活動(dòng)。

但無(wú)論如何，前兩年排隊(duì)搶購(gòu)的場(chǎng)景不再，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商與消費(fèi)者的房?jī)r(jià)較量正在上演。這個(gè)時(shí)候，再也沒(méi)有人懷疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)真真切切地進(jìn)入了調(diào)整中。

有人問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生前些年在彩電行業(yè)出現(xiàn)過(guò)的價(jià)格大戰(zhàn)嗎？早已習(xí)慣了買房排隊(duì)和開盤即售馨的房地產(chǎn)商們，又能適應(yīng)那樣慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)嗎？這需要時(shí)間才能見分曉，目前房地產(chǎn)商大多還愿守株待兔，期待著有一天能再度撥云見日，柳暗花明。

當(dāng)持幣待購(gòu)已非偶然的時(shí)候，地產(chǎn)圈內(nèi)蔓延著憂慮。消費(fèi)者在等待那些資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)率先降價(jià)賣房，而大多數(shù)房企又執(zhí)意地認(rèn)為，可能越降老百姓越不敢買。

活躍在上海房地產(chǎn)界、以獨(dú)立思考者自稱的顧海波在給記者的郵件中表示，2008下半年上海（長(zhǎng)三角）房?jī)r(jià)作為全國(guó)房?jī)r(jià)的“風(fēng)向標(biāo)”和高房?jī)r(jià)最后的堡壘，將繼續(xù)呈現(xiàn)窄幅縮量盤整的格局，但已是“強(qiáng)弩之末”，上海樓市的“拐點(diǎn)”為期不遠(yuǎn)。

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，北京樓市上半年商品房銷售面積457萬(wàn)平方米，同比下降近5成，北京房?jī)r(jià)下半年的松動(dòng)已不可避免；作為全國(guó)房?jī)r(jià)率先盤整的深圳，下半年房?jī)r(jià)將繼續(xù)小幅下滑；全國(guó)其他地區(qū)的房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)窄幅箱型波動(dòng)或穩(wěn)中微降的態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)下跌，看來(lái)只是時(shí)間問(wèn)題。

買還是不買？

金色雅筑是萬(wàn)科在上海的一個(gè)著名樓盤，最近，價(jià)格由原來(lái)的每平米18000元左右降到14000元左右，若折算裝修標(biāo)準(zhǔn)的同步下降，實(shí)質(zhì)性降價(jià)約2000元左右，結(jié)果被購(gòu)房者一搶而空。北京三里屯SOHO項(xiàng)目的逆市熱銷，更被視為這個(gè)季節(jié)最激動(dòng)人心的事件。

對(duì)此，市場(chǎng)解釋為，剛性需求依然是存在的。持這種觀點(diǎn)的不僅在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，也存在于經(jīng)濟(jì)學(xué)界。中國(guó)社科院欠發(fā)達(dá)地區(qū)研究中心主任袁鋼明表示，盡管目前市場(chǎng)觀望氣氛嚴(yán)重，樓市的剛性需求依舊占主導(dǎo)位置，從全國(guó)范圍看，大多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)依舊在高位堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)下降的只是極個(gè)別地區(qū)。

作為投資者，此時(shí)買房還是不買呢？買，會(huì)不會(huì)買在高位？不買，又會(huì)不會(huì)在高通脹下后悔？在有的開發(fā)商看來(lái)，因?yàn)殇摻睢⑺嗟戎饕牧系膬r(jià)格上漲迅速，使得開發(fā)成本升高，高成本已封殺了樓市下跌空間。再加上上半年以來(lái)的調(diào)整，地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)接近理性。真是這樣嗎？顧海波仍然堅(jiān)持表示，現(xiàn)在世界平均產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率在5%左右，而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率高達(dá)100%以上。只要2008年上海房?jī)r(jià)不跌，那么2008年就不是入場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

近日，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心的主持下進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，今年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降。統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲8.2%，漲幅比5月份低1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下了今年以來(lái)房?jī)r(jià)單月漲幅的最大下跌，這也是2月份以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅第5個(gè)月出現(xiàn)下降。

近百名參與此項(xiàng)調(diào)查的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)依舊處于高位，調(diào)控部門應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持政策的連續(xù)性。52%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房?jī)r(jià)“較高”，31%認(rèn)為“過(guò)高”。在全部參與調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家中，只有1%認(rèn)為房?jī)r(jià)“較低”。

中建國(guó)際副總裁雷越姝也表示，目前遇到的危機(jī)恰恰是在市場(chǎng)波動(dòng)之中，價(jià)滯量跌，甚至量?jī)r(jià)齊跌，當(dāng)大部分企業(yè)能夠正確認(rèn)識(shí)危機(jī)，正確調(diào)整自己對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，對(duì)利潤(rùn)的估值，價(jià)格會(huì)逐漸回歸理性，短期盤整是市場(chǎng)恢復(fù)正常狀態(tài)的前提。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已然是共識(shí)，只是這個(gè)調(diào)整將持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，調(diào)整多大幅度，這將影響每個(gè)投資者的投資決策。上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭表示，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)減速已成事實(shí)，在經(jīng)濟(jì)下行期間，期望樓市短期內(nèi)迅速止跌反彈的可能性很小。但從長(zhǎng)期看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)至少還有10年的好日子，這是我國(guó)工業(yè)化、城市化、人口紅利、城市舊改等因素所決定的。

顧海波是堅(jiān)定的唱空者，堅(jiān)持認(rèn)為上海房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)一定會(huì)到來(lái)，時(shí)間大約會(huì)在未來(lái)一到兩年內(nèi)，認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)的今天，就是上海和全國(guó)房?jī)r(jià)的明天。唱多的也不乏其人，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰就認(rèn)為，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)開始顯現(xiàn)好轉(zhuǎn)，基于目前依然需求旺盛，預(yù)計(jì)今年三季度的整體市況應(yīng)該好于二季度，特別是體現(xiàn)樓市風(fēng)向標(biāo)的成交量應(yīng)該有明顯的回升。

紛紛擾擾的輿論中，投資者更需要擦亮雙眼。