“怎么辦?”這可能是目前從華爾街到北京，從倫敦到開普敦，從國務院到開發(fā)商，每一個企望求生存、求發(fā)展的企業(yè)家和官員都在問的問題。拯救地產(chǎn)股的戰(zhàn)役早已打響，不過，這注定在整體經(jīng)濟環(huán)境陰云籠罩的背景下是個持久戰(zhàn)。

先倒下的是小公司嗎

地產(chǎn)行業(yè)的冬天來了，先倒下的一定是小地產(chǎn)公司嗎？在媒體的追問下，這個答案很快浮現(xiàn)。答案為否。在地產(chǎn)冬天里，6成企業(yè)在第一年就將面臨資金缺口。

如果未來一年房屋銷售額萎縮30%，半數(shù)企業(yè)將出現(xiàn)資金缺口，如果危機延續(xù)，會有6成企業(yè)面臨資金壓力，銷售額萎縮50%。

測算顯示規(guī)模越大的企業(yè)銷售收入下降幅度反而越大——2008年二季度美國前5大地產(chǎn)企業(yè)銷售收入同比下降幅度均超過50%勒納、霍頓、KB Homes三家更是在70%以上。因為在地價狂飆的日子里，這些激進擴張的大型地產(chǎn)公司也更為大膽。與中小公司相比，他們擁有更多的金融資源，成為地產(chǎn)泡沫中囤地的主力，為熊市中的虧損埋下了隱患。

國內(nèi)地產(chǎn)公司在2006年至2007年囤地更為瘋狂，很多企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模以100%以上的速度擴張，土地儲備面積在千萬平米以上的公司不在少數(shù)，尤其是那些擁有獨特資源的大型地產(chǎn)公司。北京城建、豫園商城、遠洋地產(chǎn)、北辰實業(yè)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團等先后在不同城市的土地競標中創(chuàng)下了“地王”紀錄。

在金融危機席卷全球，并且可能演變成經(jīng)濟衰退的時候，對于地產(chǎn)商資金鏈斷裂的擔憂再度加劇。以招商地產(chǎn)為例，在2007年資產(chǎn)猛增101%后，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度大幅降低到2008年中期，現(xiàn)金減少到總資產(chǎn)的10%（上市地產(chǎn)公司平均為15%）短期貸款占總資產(chǎn)的22%（上市地產(chǎn)公司平均為15%）。照此測算公司在一年到期需償還的債務占總資產(chǎn)的40%；如果銷量萎縮50%，則實際銷售可收回的現(xiàn)金加上手中的現(xiàn)金僅占總資產(chǎn)的18%，減去利息費用后，出現(xiàn)相當于總資產(chǎn)26%的資金缺口。與之相對一些小地產(chǎn)商反倒由于前期競地受阻，今天的資金壓力更小一些。

2008年的中報顯示，每股經(jīng)營現(xiàn)金流為負的企業(yè)個數(shù)增加98家，較2007年底53家公司為負增加了18家。其中總資產(chǎn)排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中有8家為負，其中包含萬科A(-0.14)、保利地產(chǎn)(-2.63)、金地集團(-0.88)、招商地產(chǎn)(-2.502)、金融街(-0.8)、首開股份(-2.15)等。

經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出的背后更是反映了當前房地產(chǎn)公司“回款難”的窘境。

萬科：“現(xiàn)金為王”成“過冬”策略

“金九銀十”曾經(jīng)是地產(chǎn)商們一年中最為美好的時光，而今美好時光已不再。一地產(chǎn)界人士坦言，上市地產(chǎn)公司需要面對的還有完成業(yè)績以及由此帶來的銷售壓力。

萬科是中國房產(chǎn)業(yè)的方向標，今年的銷售目標是800億元，但在目前觀望狀態(tài)下，此銷售壓力明顯加大，其至今僅完成44.51%。為此，9月份萬科刮起的降價戰(zhàn)，席卷了大半個中國市場，然而銷售業(yè)績增長并不理想。萬科10月27日晚公布三季報，凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%。其中提到凈利潤下滑、并縮減開工面積、率先在業(yè)內(nèi)計提存貨跌價準備等。相對年初，分別下調(diào)了165萬平方米和103萬平方米。

遠洋地產(chǎn)則已經(jīng)將今年的銷售目標由原定的80億至120億元人民幣，削減至50億至70億元，下調(diào)幅度約40%。金地集團日前公布的9月份簡報：2008年1月至9月金地集團共實現(xiàn)銷售面積73.11萬平方米，較上年同期銷售面積下降8.57%。泛海建設發(fā)布的最新業(yè)績披露顯示，2008年1－9月泛海建設凈利潤比去年同期下降約50%-60%。

冬天注定是難熬的，現(xiàn)金為王已成為絕大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司“過冬”的策略。萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、中華企業(yè)和萬通地產(chǎn)公布的三季報顯示，5家地產(chǎn)龍頭企業(yè)期末共擁有貨幣資金354億元，較二季度末增加22%，其中萬科第三季度末擁有資金近200億元。

上述房地產(chǎn)公司貨幣資金的增加，一方面靠壓縮開工面積，另一方面加強了現(xiàn)金回籠。此外，發(fā)行公司債也成為上市房企融資的一個主要途徑。

龍頭地產(chǎn)：融資新渠道“公司債”

房地產(chǎn)企業(yè)融資難已經(jīng)成為不爭的事實。一家房地產(chǎn)公司融資方面負責人表示，銀行融資是房地產(chǎn)開發(fā)公司最直接和傳統(tǒng)的方式，一個項目擁有總投資額30%以上的自有資金，余下的60%左右就可以申請貸款。今年銀行整個的放款規(guī)模是有所增加的，但是資金更多地都流向了其它行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)資金被大大壓縮了。在銀根緊縮的大環(huán)境下，確實讓非常多的開發(fā)商在資金鏈上捉襟見肘。

資料顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的新增貸款已接近零增長，而在資本市場上的定向增發(fā)和公開增發(fā)這條路基本上也已大門緊閉。自籌資金、發(fā)行債券等其他融資渠道的重要性開始進一步凸顯。

事實上，很多房地產(chǎn)企業(yè)確實是通過發(fā)行債券來緩解資金緊張的壓力。手頭舉債的公司不在少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債已蔚然成風。

匯總各方面的信息顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式主要有信貸融資、股權融資和債券融資三種。相對于股權融資和銀行貸款來說，債券融資的優(yōu)勢更加突出吸引力更強。

2008年以來房地產(chǎn)企業(yè)的公司債發(fā)行進入高發(fā)期，一共有6家上市公司的公司債陸續(xù)上市。金地集團3月發(fā)行12億元公司債；保利地產(chǎn)7月發(fā)行43億元公司債；新湖中寶7月份發(fā)行14億元公司債；北辰實業(yè)7月份發(fā)行17億元公司債；中糧地產(chǎn)8月份發(fā)行12億元公司債；萬科9月份發(fā)行59億元公司債；6家房地產(chǎn)公司共通過公司債券市場融資157億元；除此之外，金融街擬發(fā)行56億元公司債，泛海建設擬發(fā)行32億元公司債，中華企業(yè)擬發(fā)行12億元公司債等等。房地產(chǎn)企業(yè)通過公司債來融資漸成趨勢，而房地產(chǎn)企業(yè)也理所當然地充當了今年公司債的發(fā)行主體。

房地產(chǎn)企業(yè)由于現(xiàn)金流不穩(wěn)定通常信用評級并不很高。真正有可能分享公司債便利的也只有萬科、金地、保利、招商、北辰地產(chǎn)等一線地產(chǎn)企業(yè)，多數(shù)中小型房企目前還很難分享公司債帶來的融資便利。

金地集團的高管表示行業(yè)最困難的時期可能還沒有到來。他介紹說，目前公司現(xiàn)金沒有問題，最近剛還了銀行14億元的貸款，凈負債并不高足夠安全，今年的回款預計在120億-130億元之間，呈現(xiàn)現(xiàn)金正流向。保利地產(chǎn)的董秘岳勇堅表示，目前公司的幾個策略是：做好過冬準備，謹慎拓展，不進入新的城市集中在現(xiàn)有的中心城市中心地段。原則上不涉及商業(yè)地產(chǎn)。同時將加快銷售，能賣最好都賣不能賣的創(chuàng)造條件賣。此外還將嚴格控制成本。財務的角度上則是保持并加大現(xiàn)金和土地的比率，保證安全的現(xiàn)金邊際不輕易儲備土地。

其他企業(yè)：逆勢而上攻城掠地

讓人意想不到的是，一片低迷聲中，反而成為各家上市房企做大規(guī)模、兼并中小公司的機會。

在北京城繁華的東二環(huán)朝陽門附近，一棟剛完工的大樓，是潘石屹斥資55億購買的項目，潘石屹認為買得便宜，“該項目在一年前的合同價格66個億，我是55個億?！?今年，就在大量的房地產(chǎn)企業(yè)因為資金鏈緊張而想方設法賣房賣地的時候，潘石屹卻四處買地買項目，他說，“半年多的時間，我們進貨（就是買地）進了88個億的貨。”

與此同時，成功打造了北京“金融街”的地產(chǎn)商金融街10月18日發(fā)布公告稱，公司與北京石開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成投標聯(lián)合體，并通過招標方式，以12.25億元獲得石景山區(qū)衙門口居住、公建用地國有土地使用權。而在此之前的9月22日金融街曾發(fā)布公告稱以9.03億元收購復興門項目。

在地產(chǎn)業(yè)一片低迷的形勢下，金融街控股卻在短短的時間里兩次出手自然引起市場的注目，一位不愿透露姓名的市場人士預計“金融街可能是想借此機會擴張?！?/p>

“3500元的地價即便是按照最高的建筑成本每平米也頂多7000元。據(jù)了解，該項目5萬平米的限價房將按7000元的價格銷售，而房價下跌之后，周邊地區(qū)的房價依舊在13000元/平米左右?！?/p>

值得注意的是，三季度以來包括金融街在內(nèi)的眾多地產(chǎn)商爭相出手買地，紛紛擴大自身地產(chǎn)儲備。碧桂園在9月9日斥資7.633億元人民幣投得天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)的地塊。10月又在湖北荊門拿下一塊新地。

萬科也在9月新增5個項目，是少數(shù)仍在逆市拿地的開發(fā)商。招商地產(chǎn)也在召開股東大會時也表示“既然敢拿地，就不會怕沒錢”。另有消息稱，中海今年的目標是“新增土地儲備450萬平方米”。地產(chǎn)大鱷的豪氣由此可見一斑?！爸灰苡欣蓤D，地產(chǎn)商就不會停止拿地?！敝袊顿Y協(xié)會副會長張漢亞表示，“目前地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，很多土地要么是流拍，要么就是以低價成交，這正好給資金充足的地產(chǎn)商提供了拿地的契機?！?/p>

“行業(yè)缺錢，其實也是相對而言，并不是所有的開發(fā)商都面臨資金緊張的問題。”陽光100置業(yè)集團副總裁范小沖表示，2008年下半年房企兩極分化的形勢將愈加嚴重，尤其是上市房企，必須考慮企業(yè)今后的發(fā)展問題，一定的土地存量必不可少?！拔磥?，具有國企背景和良好口碑的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將會在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢?！?/p>

經(jīng)過這一輪逆市拿地爭奪戰(zhàn)的積淀，預示著地產(chǎn)業(yè)將會迎來“大魚吃小魚”、強者恒強的時代。