眼下的房地產(chǎn)市場猶如在滾燙的麻辣燙鍋里熱煮——上下翻騰，火急火燎，焦慮難耐。對于房地產(chǎn)商，房價不停的下跌，房子賣不出去，利潤大幅縮水，心急如焚。對于政府進退兩難，救房市，就等于支持地產(chǎn)商的暴利，讓消費者買房的夢想破滅；不救房市，任其自由下跌，整個經(jīng)濟將遭受重挫，消費、投資以及由房地產(chǎn)帶動的相關行業(yè)都將受到影響，憂慮甚深。對于消費者，如以目前房價買房，又恐房價進一步下跌，買貴了；如持幣觀望，又怕錯過良機，面臨兩難選擇。三方利益在博弈，角力后的市場將如何平衡各方利益，后房市將走出怎樣行情受到空前的關注。

救房市“道”在哪里

目前各大城市的房價不斷被新低刷新，下跌的速度已震驚利益相關方。特別是受美國爆發(fā)的次貸危機影響，二、三線城市房價已普跌20%，像深圳和上海的一些高價樓盤已跌幅接近40%。因此，有經(jīng)濟學家認為，政府應該救房市，不要等到不可收拾再出手；但也有反對的聲音，救房市不等于救房價，政府應該兼顧公平，保護更廣大消費者利益。

房市、房價正在煎熬之中，各方都在關注政府應該怎樣做，是選擇像美國那種救市方式，還是探索中國式救市路徑。近日，財政部謹慎的推出了從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%；同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。對出臺的措施，如何理解，業(yè)內(nèi)人士分析認為，首先官方認可了地方救房市行為，今后會有更多的城市加入到救市行列之中；其次兌現(xiàn)了坊間流傳的7項救房市的政策利好的多一半，表明政府對房價的下跌十分關注。

據(jù)此有人猜測，政府下一步將陸續(xù)出臺救房市措施；但也有業(yè)內(nèi)人士認為，從實際效果來看這些措施起到的效果是中性的，不能從根本上抑制房價的下跌，這也表明政府是在救房市，不是在救房價。據(jù)有關部門調(diào)查顯示，一直被認為炒作不太離譜的北京房價已于10月底開始松動，“松動”這一詞匯用得很微妙。據(jù)記者了解，北京三環(huán)邊上的國典華園二手房已從最高時的2.2萬元下跌到1.6萬元左右，北京遠洋一方、遠洋山水、萬象新天、首開幸福廣場、華發(fā)頤園、華業(yè)玫瑰郡等樓盤都已居降幅前列，基本上每平方米降價都超過3000到4000元。業(yè)內(nèi)人士表示，這也許只是剛剛開始。

房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中占據(jù)重要位置，其所占比例約為1/4，其背后牽連50多個行業(yè)，三季度的數(shù)據(jù)顯示，投資已明顯放緩。據(jù)調(diào)查，房價下跌重挫了鋼鐵、建材、玻璃等價格。從6月以來，中國的鋼材價格一路狂瀉，迄今仍無止跌跡象。龍頭品種6.5高線在6月初創(chuàng)下6100元的歷史最高價后，目前的最新價竟然是3300元，跌幅接近50%，回到15年前的價格。我國鋼材年產(chǎn)能5億噸以上，每噸跌去2000元，企業(yè)收入就減少1萬億元，企業(yè)虧損的幅度將是一個天文數(shù)字。目前，北京市場建材價格累計跌幅約達18%，鋼材達800元/噸，建材商們苦苦掙扎。產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動性開始顯現(xiàn)，這種聯(lián)動性直接造成投資下滑。因此對眼下政府救房市的行為不如理解為是在救經(jīng)濟，在緩沖中調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構及布局，實現(xiàn)經(jīng)濟在轉型過程中的“軟著陸”。

“要從根本上解決房價，必須扭轉房價的定價機制?！敝斀?jīng)評論員葉檀講到，這或許是一個漫長而痛苦的過程。目前無法得知房地產(chǎn)商的建樓成本，也就無從獲知他們賺取的利潤，“讓利”也許是他們當下最佳選擇。

房價何時見底

房地產(chǎn)的泡沫正在慢慢收縮，這個泡沫完結的周期需要多長時間？浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授表示，“中國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場已步入調(diào)整與轉型期，預計到2010年前后，中國房地產(chǎn)將進入新一輪擴張周期”。如上述預測成立，房地產(chǎn)市場將步入未來2-3年的下跌通道。

這一預測得到許多專家認可。他們認為，房地產(chǎn)不同于一般的消費品，它是一個準金融市場，周期性十分突出?！敖趤砜?，房地產(chǎn)在周期上是一個全面的收縮的過程，這個過程需要一定的時間，可能到2010年，市場才可能整體向上、進入回暖周期?！?/p>

目前有三組數(shù)據(jù)支持房地產(chǎn)業(yè)開始步入蕭條：國家統(tǒng)計局宣布，前三季度全國70個大中城市房屋銷售9月份價格同比下跌1.8%；商品房空置面積已達1.3億平方米，且呈上升趨勢；據(jù)一項調(diào)查顯示，6成網(wǎng)友不會因為政府出臺措施而買房。供需關系決定市場價格，房價再降也離消費者的收入相差太遠。有測算顯示，中國核心城市的房價目前存在40%-60%的下跌空間。

房地產(chǎn)的修復期基本吻合了中國經(jīng)濟的轉型與美國慢慢走出經(jīng)濟低谷所需時間。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會朱中一指出，房地產(chǎn)市場的走勢，與宏觀經(jīng)濟的環(huán)境、政策的調(diào)整情況、房地產(chǎn)市場本身的規(guī)律以及消費者的預期、銷售信心四者有著密切的關系。從宏觀的環(huán)境看，與國內(nèi)經(jīng)濟進入了調(diào)整期，美國次貸危機與全球經(jīng)濟明顯減速有關；其二，政策環(huán)境與宏觀調(diào)控政策的疊加，如從緊的貨幣政策的松動、住房保障的推進；其三，房地產(chǎn)市場本身進入了調(diào)整期，過高的房價在超過了購房者的承受能力后，使購房者觀望群體加大。

房地產(chǎn)商面臨洗牌

“房地產(chǎn)的初冬來了，寒冬在后面”一位業(yè)內(nèi)人士坦言。

資金的嚴重缺口已危機到房地產(chǎn)的生命線。據(jù)北京師范大學金融研究中心主任鐘偉一份最新研究報告顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口已高達6730億元，需求萎縮和資金繃緊將土地市場推入深度調(diào)整階段，房價將得到理性回歸，這些都預示著房地產(chǎn)進入了調(diào)整期，這個過程比一般預想得更為漫長。同時，房價調(diào)整剛剛拉開序幕，單純注資救市無法解決樓市根本問題。

房地產(chǎn)的自救悄然進行。前不久，萬科在業(yè)界率先降價，并在大城市全面引爆。目前已完成在杭州的降價促銷，正在對上海、北京、深圳、等城市逐步進行，目的就是全面收縮資金，甩跳過冬?！跋掳肽甑男蝿菘赡鼙任覀兿胂蟮母鼑乐?，為此萬科做好了最壞的打算”，王石這樣表示道。他還指出，萬科下半年將進一步下調(diào)房價，采取增加小戶型比例、減少開工面積等方式，以控制風險。金地低調(diào)應戰(zhàn)，據(jù)東方證券研究報告顯示，金地上海公司2008年計劃回款約62億，1-6月實現(xiàn)回款約22億，下半年預計推盤40萬平方米，爭取完成40億銷售回款。大房地產(chǎn)商的收縮戰(zhàn)線意圖明顯。

小型開發(fā)商的日子苦不堪言。上海是熱聚大中小房地產(chǎn)商的地方，據(jù)上海中原有關分析人士透露，量價齊跌的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明上海樓市仍處于明顯的“買方市場”之下，新房和二手房都進入了下降通道。盡管國家出臺一些政策，但目前房產(chǎn)市場繼續(xù)下探的市場預期不會有任何改變，低迷的人氣在短時間內(nèi)仍舊無法復蘇。樓市的持續(xù)低迷困擾著開發(fā)商，新房降價后，前期置業(yè)者的退房潮震懾了開發(fā)商，一些小型開發(fā)商已瀕臨破產(chǎn)的邊緣。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生針對目前市場現(xiàn)狀做了如下推斷：①房地產(chǎn)市場交易量的持續(xù)下降→②樓市的有價無市→③市場失去信心，深度觀望→④開發(fā)商資金難以回收→⑤資金鏈的緊張還貸困難→⑥銀行風險→⑦房價跌落，企業(yè)破產(chǎn)。目前的局面正處于①和②階段，可謂房地產(chǎn)的滯漲初期。隨著交易量的萎縮，隨之帶來的就是購房者恐慌與開發(fā)商融資困難，一些開發(fā)商將最終會面臨破產(chǎn)的邊緣。

這場危機正在考驗著地產(chǎn)商，考驗著整個行業(yè)，它的不期而至給房地產(chǎn)業(yè)帶來的洗牌可能是在所難免。