摘要:本文通過(guò)觀察當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)畸高的現(xiàn)實(shí)狀況，借助事實(shí)整理出近年來(lái)我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)在逐步規(guī)范的進(jìn)程中存在的問(wèn)題并試圖找出原因，從對(duì)事實(shí)的觀察和原因的分析，重點(diǎn)從法律的角度認(rèn)識(shí)國(guó)家和中央政府規(guī)制房產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)及不足。嘗試對(duì)完善現(xiàn)存的規(guī)制房產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)范和政策措施提出建議，以求我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)朝更健康務(wù)實(shí)的方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)市場(chǎng)；現(xiàn)狀；法律規(guī)制

一、我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來(lái)越大

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來(lái)越大，這是一個(gè)突出的情況。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國(guó)大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營(yíng)總收入9137億元，利潤(rùn)總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長(zhǎng)23.9%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長(zhǎng)23.5%。這些數(shù)字說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個(gè)空前的規(guī)模，而且從投入的資金來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他大部分行業(yè)?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房?jī)r(jià)問(wèn)題是房產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題

住房不是簡(jiǎn)單的商品，具有很強(qiáng)的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國(guó)的房?jī)r(jià)飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場(chǎng)之外，從而這個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)換成社會(huì)問(wèn)題甚至政治問(wèn)題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價(jià)格雖依據(jù)市場(chǎng)，但是價(jià)格嚴(yán)重超出消費(fèi)群體的承載能力，市場(chǎng)必然出現(xiàn)了問(wèn)題，盡管對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭(zhēng)議，是否確實(shí)存在嚴(yán)重的泡沫問(wèn)題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房?jī)r(jià)，商品房空置率居高不下已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

二、房?jī)r(jià)居高不下的原因分析

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。我國(guó)居民的生活水平不斷提高，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。1978年至2004年，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國(guó)城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實(shí)。落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開(kāi)方便之門(mén)，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國(guó)家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì)落空。只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。

三、對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)制建議

1.調(diào)控房?jī)r(jià)漲幅的必要性

關(guān)系到百姓安居樂(lè)業(yè)的問(wèn)題，老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國(guó)家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費(fèi)超過(guò)收入30％的家庭，即存在過(guò)度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國(guó)主流媒體一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購(gòu)房者月供占到月收入的50％以上，已超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。當(dāng)居民手中的錢(qián)大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費(fèi)，他們就成了“房奴”。中國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來(lái)源于銀行的貸款。與國(guó)際上的主要金融機(jī)構(gòu)相比，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，如果中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題也在于沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況作一個(gè)清楚的定位。今年的政府工作報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”這個(gè)目標(biāo)。這是對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的清楚定位。當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)時(shí)，那么政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來(lái)遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為?？梢哉f(shuō)，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對(duì)這方面有所明確，但是出臺(tái)的政策效果十分有限。因?yàn)?，要形成具有中?guó)特色的住房消費(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。把一個(gè)剛發(fā)展起來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是看作消費(fèi)品市場(chǎng)或是看作投資品市場(chǎng)。如果中國(guó)也以國(guó)際慣例把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資品市場(chǎng)而不是消費(fèi)品，那么無(wú)論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調(diào)控手段相結(jié)合

要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，房?jī)r(jià)得到控制，單單依靠一兩種手段是不會(huì)達(dá)到效果的。除了國(guó)家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運(yùn)用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房?jī)r(jià)上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房?jī)r(jià)的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來(lái)。稅收和信貸相結(jié)合，在各個(gè)方面都加強(qiáng)監(jiān)管，尤其在市場(chǎng)交易中能堅(jiān)持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管方面，最好能建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)收集市場(chǎng)的不誠(chéng)信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機(jī)構(gòu)或國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來(lái)源。

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