房市觸底了嗎？答案很簡單：沒有。

約翰·巴恩斯房地產(chǎn)顧問公司對全國超過2000家大型銀行和地產(chǎn)開發(fā)商分析和研究后認(rèn)為：“美國房市的前景已經(jīng)惡化。美國經(jīng)濟瀕臨衰退已變得越來越明顯，整體就業(yè)增長率已降至零，零售商陸續(xù)爆出慘淡的銷售業(yè)績。根據(jù)公司對超過300位建筑公司的經(jīng)理主管人員進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果顯示，新屋銷售量、潛在置業(yè)人數(shù)和房價都呈下降趨勢。轉(zhuǎn)售（成屋銷售）數(shù)量在某些市場中已開始處在上升后的穩(wěn)定水平，但由于廉價出售居多，房價仍繼續(xù)下跌。新的住房條例在某些方面可能會起到幫助，不過它首先對房屋建筑公司構(gòu)成了毀滅性打擊，因為它將消除占了新屋需求量17%的賣方首期款資助?！?/p>

房市不振是財富增長的阻力

我認(rèn)為新一輪即將到來的止贖浪潮將阻止美國房市在觸底之前回升。這時消費者發(fā)會現(xiàn)越來越難以獲得信貸，加上日漸慘淡的勞動力市場拖慢總體開支，消費者的開支將會日益縮減。

根據(jù)調(diào)查，巴恩斯認(rèn)為房價總共會下跌22%，到目前為止已經(jīng)跌了12%。該公司認(rèn)為，全國房價在2011年以前是不可能回升的，跌勢會一直持續(xù)到2010年。這與很多評論家們每月都堅持說的房市已經(jīng)見底是不一致的。而著名調(diào)查公司希勒公司的分析顯示，該公司所衡量的那些地區(qū)的房價下跌了約17%。不久前，希勒有觀點認(rèn)為房價跌30%或與上世紀(jì)30年代大蕭條期間的跌幅相當(dāng)并非不可能。

巴恩斯有觀點認(rèn)為銷售量受到打擊?！拔覀冋J(rèn)為銷售量已經(jīng)回落到1995年的水平，并將會在明年的某個時候達(dá)到1992年的水平，然后將開始緩慢回升。在某些受到打擊最嚴(yán)重的市場，像南加州，那里的銷售量跌到比上世紀(jì)90年代初還低的水平，我們現(xiàn)在已經(jīng)看到有反彈現(xiàn)象了。銀行拍賣住房的購買活動與來自那些因個人原因需要搬遷但擔(dān)心房價會再有修正而推遲購房的家庭的購房需求將推動房屋銷售量反彈。我們所預(yù)測的每年增長8%（從2010年開始）在2012年以前是不可能將房屋銷售量恢復(fù)到正常水平的，這是因為本周期巨大的過剩房屋數(shù)量使得很多租房客能夠提早擁有自己的住房，使得現(xiàn)有私房業(yè)主能夠提早搬入他們的夢之屋。保守的住房抵押貸款也阻止了發(fā)生急劇轉(zhuǎn)折的可能?！?/p>

較為樂觀的一點是，巴恩斯認(rèn)為開始修正的時間比成屋價格要早很多的新屋價格應(yīng)該會在2009年跌至最低，盡管一些房屋建造過剩尤為嚴(yán)重的地區(qū)會遭受更久的磨難。實際上，我們現(xiàn)在已經(jīng)接近新屋建造的底部了，他認(rèn)為，我們將會在2012年恢復(fù)到90萬的新屋數(shù)量。這與2005年的168萬套相距甚遠(yuǎn)。

可是有個問題，就是最近制定的房屋條例禁止了占新屋銷售量17%的賣方資助首期款。就等著看九月份新屋銷售數(shù)量的上升吧，因為新法律在十月前還沒有生效。房屋建筑商會鼓勵人們在他們資助首期款的能力消失前買房。不過電視上的啦啦隊將會告訴我們市場已經(jīng)轉(zhuǎn)勢了。到十一月，他們就不會那么說了。

Alt-A是新的次債

現(xiàn)在，世界上所有人都知道次級抵押業(yè)務(wù)有多惡劣了。但現(xiàn)在該是時候聽發(fā)生在Alt-A抵押貸款身上的同樣的故事了。這些抵押貸款的發(fā)放對象是那些比次債借款人擁有更高信用分?jǐn)?shù)但沒辦法提供或決定不提供相關(guān)收入證明的那些人。據(jù)估計，可能有70%的Alt-A借款人夸大了他們的收入（批發(fā)準(zhǔn)入），其中有一半以上的人將他們的收入夸大50%以上！

有大約300萬美國借款人貸有Alt-A抵押貸款，總計1萬億美元，未償還的次貸有8550億美元，比較一下。其中2006年售出的有4000億美元。2006年1月之后發(fā)放的證券化Alt-A貸款有將近16%至少拖欠了60日。這些貸款有很多（大約2700億美元）都是只還利息不還本金的貸款或是帶有低引誘利率的貸款，利率重置的年限為三到五年。這些被稱作選擇性可調(diào)整利率貸款（Option ARM）。這意味著，從明年開始，我們將會看到一波抵押貸款利率調(diào)整浪潮。而且調(diào)整幅度不會低，可能會從引誘利率躍升4-8%或更高。一些選擇性可調(diào)整利率貸款的利率被調(diào)整至12.25%。這可以讓你的還款額加倍。

美聯(lián)銀行和華盛頓互惠銀行是Alt-A貸款的大賣家，第二季度末它們的帳簿上分別有1220億美元和530億美元?，F(xiàn)在它們的股票承受重壓還有什么奇怪的么？這就是為什么要統(tǒng)計還將有多少壞債需要沖銷如此困難的原因。在一個抵押貸款出問題之前，你是不會減記其價值的。這些問題可能幾年內(nèi)都不會顯現(xiàn)。我仍要強調(diào)，我不想持有任何與抵押貸款債券有接觸的金融股。壞債減損還將會持續(xù)很長一段時間。

這意味著未來兩年全美各地區(qū)還將會涌現(xiàn)出一股穩(wěn)定的止贖浪潮。只要這些拍賣房屋源源不斷地涌向市場，房價就有下降壓力。拍賣屋售量比去年同期上升了109%。

350萬失業(yè)人口，仍在統(tǒng)計

領(lǐng)取失業(yè)救濟的人數(shù)躍升至352.5萬，為2003年以來的最高水平。據(jù)好友美聯(lián)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家約翰-西爾維亞預(yù)測，失業(yè)率到2009年將會（從今天的5.5%）上升到6.7%，到2010年會升到7%以上。鑒于美國消費者已無法抵押其房屋來借貸消費以及失業(yè)率的持續(xù)上升，是否驚奇今早公布出來的消費者開支數(shù)據(jù)顯示八月的零售業(yè)銷售量下降了0.3%，連續(xù)兩個月下降（七月降0.5%）？如不包括汽車在內(nèi)，八月銷售量將跌0.7%，為今年里的最大跌幅。

批發(fā)層面的價格其實是下跌了。西爾維亞認(rèn)為，消費者物價指數(shù)會在2%附近?，F(xiàn)在，很多人認(rèn)為這聽起來很瘋狂；但我是認(rèn)同的。首先，請記住消費者物價指數(shù)衡量的是過去12個月的變化。從明年春季開始，除非能源價格出現(xiàn)大幅上升，能源價格的年同比數(shù)字將為負(fù)數(shù)。如果油價跌至80美元，這是很有可能的，那明年夏季的通脹率將會大大降低。鑒于歐洲和日本已陷入衰退，還有高物價導(dǎo)致新興市場的需求量減少，認(rèn)為油價在短期內(nèi)可以降低并非不合理。（從長期來說，我認(rèn)為油價還將繼續(xù)升高，而且會高很多，不過這是另一回事了。）汽油價格從其高點跌40%并非毫無可能。這會將通脹率拉下來。

你也可以對很多商品和一些食品做同樣的論證。年同比數(shù)字將會在數(shù)個季度內(nèi)開始變好。就絕對數(shù)而言，從過去數(shù)年看，你感覺它仍像是通貨膨脹，但數(shù)字是沒有感覺的。

歐洲和英國的央行很可能會減息，受此影響，美元將會增強（本通訊很久以前就有預(yù)測過）。這也有助于降低通貨膨脹。消費者開支將繼續(xù)受壓，這將不利于股市，意味著那些面臨退休的人們將不得不多節(jié)省，少開支。我認(rèn)為到明年這個時候，我們將會開始看到有關(guān)通貨緊縮的報道。我知道，也許我瘋了，但鑒于我們在去年已經(jīng)看到有兩大泡沫破滅（房市和信貸），這個猜測并不是沒有理由的。這是應(yīng)該發(fā)生的。泡沫破滅明顯是通貨緊縮事件。

未來數(shù)個季度內(nèi)，美聯(lián)儲將不再有加息的壓力，尤其是在失業(yè)率不斷上升和經(jīng)濟陷入絕境的環(huán)境下。另外，銀行需要低利率來重新流通資金。置業(yè)者也將需要低利率。我認(rèn)為，美聯(lián)儲會靜觀很長一段時間。而且我并不樂觀地認(rèn)為美聯(lián)儲的下一步舉動會是加息。到明年這個時候，當(dāng)通貨膨脹已被視為昨日之問題，加之失業(yè)率持續(xù)上升，減息的鼓聲可能會敲響。

（作者為美國千嬉波投資顧問公司總裁，本文摘自作者的私人理財周報《FrontLineThoughts》）