房市的“嚴(yán)冬”眼看就要到了。

而我們的主角—豬堅強（注：汶川地震中在廢墟下存活了近36天的一頭豬，因其生命力極頑強而被稱為“豬堅強”，震后該詞成為地產(chǎn)商們自比的專有名詞），在眼下低迷的房市中恐怕是等不來“解放軍”了。

中秋前夜，記者收到一條來自某中型開發(fā)商的信息，其中有一句頗有意味：“我這只豬要去睡覺，做美夢去了。”該人士是眾多 “豬堅強”中的一員，苦苦掙扎一年之后，終于因為資金鏈緊張熬不下去，在融資受阻的情況下，他開始選擇把項目賣給強勢公司。

9月中上旬，就有銀行界人士提及“并購貸款即將推出”的消息，據(jù)說有關(guān)部門也在進行將并購貸款引入房地產(chǎn)行業(yè)的研究。該人士告訴記者，一旦房地產(chǎn)行業(yè)引入并購貸款，這將意味著政府向開發(fā)商釋放的一個信號：洗牌。通過并購調(diào)整地產(chǎn)行業(yè)的體量，使該行業(yè)發(fā)展更加健康和規(guī)范。而央行日前發(fā)布的限貸令，不僅標(biāo)志著對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍將繼續(xù)，還印證了許多人預(yù)測的，中小缺錢的開發(fā)商將會被大開發(fā)商吃掉或者整合。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專委會秘書長朱凌波提到，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性很強，少有全國連鎖企業(yè)，因此在這個行業(yè)的并購案例和規(guī)模與其他行業(yè)相比也很小。再加上前幾年賣方市場比較好，很多地產(chǎn)企業(yè)很難進行股權(quán)開放，財務(wù)也不透明，因此失去了很好的并購機會。目前銀行緊縮政策的實施，把房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和土地貸款兩條路都堵死了，這就逼著一些中小企業(yè)出售股權(quán)，而大企業(yè)收購?fù)恋?、股?quán)，進行市場整合，為第二輪市場復(fù)蘇做準(zhǔn)備。

很多地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為今年是地產(chǎn)的并購年，而萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖所預(yù)測的“在未來3-5年，中國6萬家房地產(chǎn)公司大概只有不到3000-5000家能夠生存下去，生存率10%不到，大部分企業(yè)將被迫“賣兒賣女”或許將提前實現(xiàn)。

外資抄底良機？

有人認(rèn)為，目前中國房市的低迷恰恰給外資提供了“抄底”良機?！柏i堅強”們在盼“政府軍”無望的情況下，對海外兵團寄以厚望。

在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，海外各路資本確實對中國房市一直抱有興趣。近年來凱雷、凱德、高復(fù)諾基金等紛紛出手房市，展開大規(guī)模收購；而ING等公司也在募集或者成立基金，躍躍欲試準(zhǔn)備大手筆投資中國市場。雖然近期頻頻爆出一些外資欲拋售他們在中國囤積的房產(chǎn)消息，但有關(guān)人士認(rèn)為，這并不意味著中國房市下行，一些投行因自身資金鏈斷裂需要回流資金的情況也是有的，對更多的外資來說，出手商業(yè)地產(chǎn)將是長期行為。

長城證券地產(chǎn)研究小組則認(rèn)為，在樓市持續(xù)高位滯脹的情況下，樓市對熱錢來說已經(jīng)不具備吸引力。分析師認(rèn)為，目前外資進入內(nèi)地樓市有兩種途徑，包括參與開發(fā)和購買已建成項目。如果參與開發(fā)，其投資量大、周期長，風(fēng)險也大；如果收購已建成項目，再把價格炒高出手，在目前盈利收窄、退出機制不夠靈活的情況下，抄底反而會被套。

朱凌波告訴記者，外資進入領(lǐng)域多是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域和高檔住宅領(lǐng)域，對于一般住宅市場卻鮮有進入。這說明了兩個問題：一個是從資產(chǎn)的角度來看，外資一直看好中國商業(yè)地產(chǎn)持有物業(yè)的潛在價值，因而加大投資力度。朱凌波認(rèn)為，當(dāng)前中國的商業(yè)地產(chǎn)一直沒有找到很好的發(fā)展模式，尤其是商業(yè)物業(yè)的發(fā)展才剛剛萌芽，與國外的差距也比較大。這些外資由于在國外（或者他們自己本國）投資享受到了甜頭，因此大量進入中國這個尚未開發(fā)的市場。第二就是目前中國的房地產(chǎn)商們面臨的最大困境就是：如何長期運營一個物業(yè)?，F(xiàn)在中國的房地產(chǎn)商多是開發(fā)商出生，他們對于如何持續(xù)運營一個物業(yè)缺乏經(jīng)驗和資金，也沒有長期、多渠道的融資來持有一個物業(yè)。對于外資的進入，朱凌波認(rèn)為應(yīng)該客觀看待，比如目前在中國房地產(chǎn)業(yè)融資體系不健全的情況下，外資的進入不僅給這個產(chǎn)業(yè)帶來資金，他們還會把國際化標(biāo)準(zhǔn)帶到這些企業(yè)的管理中，對商業(yè)物業(yè)開發(fā)商來說是一個很大的提升。朱凌波專門提到了剛剛把總部遷到北京的大連萬達，當(dāng)年如果不是麥格理銀行76億股權(quán)融資給萬達帶來“聰明的錢”，萬達的發(fā)展不會如此之快的。

易憲容認(rèn)為國內(nèi)一線城市的房價早就炒作到天花板上去了，最近，盡管這些城市的房價有所下降，但是與炒作之前的房價水平相比仍然差距太遠(yuǎn)、上漲幅度過大。因此，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場剛出現(xiàn)周期性調(diào)整的苗頭就期望外資進入高位接盤，真是太低估了海外熱錢投資者的智商了。

大企業(yè)比小企業(yè)難扛

今典集團董事長張寶全和香江國際集團總裁助理丁孝真不約而同地對記者提到了“眼下大企業(yè)比小企業(yè)更難”的觀點。他們一致認(rèn)為，當(dāng)前生存壓力最大的是大房地產(chǎn)企業(yè)。雖然大企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）的資金來源比較豐富，可是這兩年宏觀調(diào)控從緊，這些企業(yè)大量拿地不僅需要繳納巨額的土地出讓金，還需要準(zhǔn)備充裕的建設(shè)資金，使他們的資金鏈趨于緊張。

張寶全特別提到，大企業(yè)盤子大，負(fù)擔(dān)重，尤其是規(guī)范運作，成本是很高的，一旦出現(xiàn)資金鏈緊張，對很多方面影響都是很大的。因此，當(dāng)前銀根緊縮，首當(dāng)其沖的是大企業(yè)，目前市場上有一種錯誤說法，認(rèn)為小企業(yè)很難扛，他認(rèn)為這種說法是不對的，前幾年宏觀調(diào)控時，一些沒有競爭力的小企業(yè)就死了一批，現(xiàn)在能夠存活的都是手里有土地或者有在建項目的，他們要轉(zhuǎn)身比較容易，可以說是進退自如。

對于張寶全的說法，丁孝真補充說，一年前房市就已經(jīng)開始艱難，可是企業(yè)還有利潤，現(xiàn)在房價一旦下降，首先是土地的貶值，大企業(yè)手里土地多，受到?jīng)_擊可見一斑。另外，一個普通項目的竣工大概需要2年時間，而大型項目需要3-4年，當(dāng)房價漲幅大于建設(shè)成本時，利潤空間就比較大。而眼下是建設(shè)成本沒有降低，房價不斷下降，可見地產(chǎn)企業(yè)利潤就被擠壓，而且越大的企業(yè)，被擠壓掉的利潤越多。特別是這兩年高價拿地的“地王”們，如果房價大幅下挫的話，恐怕就不僅僅是利潤減少的事了。

而記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，的確是除了以萬科、SOHO中國等少數(shù)幾家企業(yè)目前手里掌握大量現(xiàn)金之外，多數(shù)大型開發(fā)商的日子并不比中小開發(fā)商好過多少。由于去年樓市高峰期在土地市場上“狂飆突進”，一些地產(chǎn)巨頭的資金鏈繃得非常緊，甚至一些上市公司也很缺錢。而前段時間不少大型開發(fā)商絞盡腦汁進行再融資、拖欠施工單位款項和政府土地出讓金的情況也時有發(fā)生。與之相反的是，一些中小開發(fā)商由于去年沒有實力和大開發(fā)商競爭買地，今年反而“因禍得?！薄垖毴吞寡?，現(xiàn)在不少中小開發(fā)商還沒有到活不下去的時候，起碼在市場上，愿意折價賣出土地的寥寥無幾。

另外，對于積累了大片土地而又囤積了大量項目，上半年財報狀況不佳的的大型上市地產(chǎn)公司，北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒認(rèn)為，就這類開發(fā)企業(yè)來講，眼下的首要任務(wù)是想盡一切辦法促進銷售，而由于上半年普遍業(yè)績不佳，在年底進行“突擊”的需求就更為迫切。而在他看來，度過2009年第一季度，很多開發(fā)商就應(yīng)該“緩過來”了?！耙驗殍b于2007年底的市場低迷和今年的供過于求，開發(fā)商會主動縮減開工面積，供應(yīng)量會變少?！?/p>

中小企業(yè)面臨并購？

“現(xiàn)在這個市場是‘大豬’吃‘小豬’。很多撐不下去的中小企業(yè)都選擇了出售。我的選擇其實是很多中小企業(yè)的選擇?！痹诮邮苡浾卟稍L時，本文開頭提到的人士告訴記者，從2007年開始，土地購置價格上升幅度大都在10%以上，國家規(guī)定去年買的地，今年必須開發(fā)，如果不開發(fā)，政府明年收回，這樣就使很多企業(yè)因為資金緊缺而熬不下去。另外，今年開始，各種原材料價格不斷上升，土地和人員工資也在上升，開發(fā)成本也在不斷攀升，國家宏觀調(diào)控加上市場環(huán)境，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生“大豬吃小豬”的狀況已經(jīng)屢見不鮮了。

記者在采訪中也充分感受到了這種“山雨欲來風(fēng)滿樓”的緊張氣氛。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這輪房地產(chǎn)調(diào)整中，中小開發(fā)企業(yè)將批量出局，因為它們在地產(chǎn)暴利時代都能很快拿地抵押獲得貸款，而在目前信貸緊縮的情況下，無法獲得銀行貸款且自有資金不足的小型房地產(chǎn)企業(yè)會接連倒閉關(guān)門或被兼并。

朱凌波告訴記者，信貸緊縮使得房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。又由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息，這樣大型房地產(chǎn)企業(yè)極具有實力通過價格戰(zhàn)來清洗市場。萬科降價是順應(yīng)大勢，目的是進一步分化市場，實力較弱的開發(fā)商將受到較大沖擊，而實力雄厚的大開發(fā)商通過快速銷售、回籠資金，甚至可能騰出手來并購無力支撐的小開發(fā)商。因此，實力雄厚的品牌開發(fā)商在降價風(fēng)波中更具生存力。而對于實力較弱的企業(yè)，房價一時之間上不去，又沒有資金來源渠道，很可能面臨著被并購、被迫出讓的結(jié)局。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多資金相對充裕的超大企業(yè)和大企業(yè)還是很希望并購的。比如香江地產(chǎn)就通過并購等方式成為今年擴張步伐最快的企業(yè)之一。丁孝真告訴記者，未來中國地產(chǎn)行業(yè)并購的主體主要是以資金雄厚的上市公司和在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有突出優(yōu)勢的地產(chǎn)企業(yè)為主，而另外一些缺乏多元融資渠道的中小房地產(chǎn)企業(yè)將成為被吞并的對象。朱凌波也表示，他比較贊成中小企業(yè)被并購這種說法。因為中小企業(yè)一般以獲取土地或與政府博弈來生存，他們往往沒有長期的發(fā)展目標(biāo)和理想，他們運營不下去的項目如果能以合適的價格賣了，對中小企業(yè)來說是一件好事，這比項目進行到一半就因缺錢而閑置要好得多。

被采訪者還一致認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)不規(guī)范主要是由很多中小房地產(chǎn)公司產(chǎn)生的。這類公司追求的不是長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，大型公司則不然，他們需要很多積淀，繼而積累品牌，所以不會胡亂出牌，而中小公司由于利潤驅(qū)使，攪亂了市場。目前，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為規(guī)范房地產(chǎn)市場，對這類不規(guī)范的中小公司應(yīng)該采取政府打壓和鼓勵并購并行，這樣才能讓地產(chǎn)公司健康、良性發(fā)展。

在丁孝真看來，這種洗牌是一直存在并不以房價下跌所左右，主要取決于資本的力量。新加坡凱德置地環(huán)渤海區(qū)總經(jīng)理毛大慶認(rèn)為只有在健康的市場化因素下才能導(dǎo)致并購，而并購是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰、自然發(fā)展的過程。毛大慶認(rèn)為，從當(dāng)前看來，國家宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)和外資不斷進入房地產(chǎn)市場則說明了大規(guī)模并購是大勢所趨。

嚴(yán)冬蘊含機會

朱凌波告訴記者，他認(rèn)為目前大的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境同時也是整個行業(yè)所面臨的困境：利潤下滑，銀根緊縮，資金鏈趨于緊張?！按笃髽I(yè)可以在客觀環(huán)境不好的時候儲備資源，一旦形勢變好了，再進行變現(xiàn)?！敝炝璨ㄕJ(rèn)為，在目前市場比較低迷的時候，大企業(yè)可以用最低的成本來完成收購。而大企業(yè)要不斷保持強大，就一定要拓寬自己運用資本的能力和渠道。

從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來看，傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款”經(jīng)營模式已不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金需求，銀行貸款作為壟斷多年的貨幣供應(yīng)方式將會逐步得到改變，一些新的融資模式將會出現(xiàn)。

比如在采訪中毛大慶就提到，如房地產(chǎn)信托基金、RELLS（資產(chǎn)證券化）等融資模式應(yīng)該出現(xiàn)，這樣就能改變目前中國地產(chǎn)行業(yè)以開發(fā)商為主體的局面。中國的地產(chǎn)業(yè)要整體壯大，一定是需要多種融資模式出現(xiàn)的。就目前來說，地產(chǎn)專業(yè)投資才剛剛萌芽，今后可能會有很大發(fā)展空間。丁孝真也告訴記者，今后大企業(yè)會朝兩個方向發(fā)展，一種會偏重投資，另外一種是投資與開發(fā)并重。事實上已經(jīng)有一些開發(fā)商在投資上逐步轉(zhuǎn)型。

朱凌波認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)下一步的發(fā)展方式將是以并購為主的產(chǎn)業(yè)擴張模式，將過去的買地變?yōu)橘I公司，這也是目前特殊的行業(yè)環(huán)境帶給大型開發(fā)商的機會，被淘汰之后的企業(yè)正好是優(yōu)勢企業(yè)的擴張目標(biāo)。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)也恰恰證明了這一點。咨詢機構(gòu)ChinaVenture最近發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：中國并購市場今年第2季度房地產(chǎn)行業(yè)并購規(guī)模大幅增加，并購案例數(shù)量達總數(shù)的4.5%。從并購金額上看，房地產(chǎn)行業(yè)所占比例最高，占并購總金額的比例近50%。

王石、馮侖等地產(chǎn)大腕在眾多場合曾經(jīng)多次提出，目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還是太低，龍頭企業(yè)的市場占有率不過百分之一二左右。行業(yè)集中度有待提高是并購的行業(yè)內(nèi)因素，而近幾年的政策面變化，也刺激了并購的產(chǎn)生。多家證券研究機構(gòu)都發(fā)表報告稱，近段時間，對于中國的房地產(chǎn)業(yè)來說可謂是多事之秋，宏觀調(diào)控緊縮以及由此引發(fā)的行市低迷，使得房地產(chǎn)企業(yè)在資金獲取能力上的差距將體現(xiàn)得愈發(fā)明顯。擁有多元融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)將在競爭中逐漸顯露優(yōu)勢，進一步加快土地資源的獲取，迅速擴大市場份額。這種優(yōu)勢在房地產(chǎn)龍頭企業(yè)上體現(xiàn)得尤為明顯。

有市場人士表示，盡管當(dāng)下市場低迷肯定會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)營壓力，但部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)上市公司擁有較多的融資渠道，完全可以化解壓力，而行業(yè)整合過程對于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)上市公司而言也意味著更多的機會。在資本市場的推動下，土地、資金等各種要素資源將向優(yōu)勢企業(yè)集中。同時，在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，行業(yè)洗牌將加速。市場將上演“強者愈強”的“馬太效應(yīng)”。

北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長柴志坤告訴記者，他認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是一件好事，調(diào)整后行業(yè)會更規(guī)范、市場集中度會更高，更能夠給消費者提供品種更多、質(zhì)量更好、價格更貼近消費需求的產(chǎn)品。

“一個行業(yè)，不經(jīng)過幾次像樣的市場洗禮，就不會產(chǎn)生一批成熟的企業(yè)。前幾年房地產(chǎn)價格快速攀升，行業(yè)可謂泥沙俱下，怎么做都能掙到錢，這顯然不能支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。經(jīng)過這輪調(diào)整，我們的房地產(chǎn)企業(yè)就會比較成熟了，我們的消費者也會比較成熟了，中國的房地產(chǎn)行業(yè)將步入長期健康發(fā)展的軌道?！辈裰纠と缡钦f。