房市的嚴(yán)冬眼看就要到了，有錢的沒錢的，可以說是人人自危。于是很多種姿態(tài)就出現(xiàn)了，很多種生存狀態(tài)就出現(xiàn)了，很多市場預(yù)測也出現(xiàn)了，大家群策群力，開始著手準(zhǔn)備過冬。

2008年以來，國內(nèi)房市成交量持續(xù)低迷，這已經(jīng)成了房地產(chǎn)開發(fā)商揮之不去的夢魘。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為13195億元，同比增長33.5%，房屋施工面積212660萬平方米，同比增長24.1%，房屋峻工面積16920萬平方米，同比增長13.8%，而房屋銷售25892萬平方米，同比卻下降7.2%。而據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年1-6月，全市銷售現(xiàn)房143.4萬平方米，僅為去年同期的55.9%。7月北京住宅市場成交量僅有6226套，同比下降60%；8月商品房成交4658套，環(huán)比下降25%。從今年以來的數(shù)據(jù)可見北京住宅成交量一直在下降。

采訪中記者感覺到，雖然北京大部分項目依然還在挺著，其實是還沒有下最后的降價決心，很多樓盤已經(jīng)幾個月都沒有賣出去一套了。比如香江國際銷售總監(jiān)潘明朗告訴記者，他們公司的樓盤一向暢銷，因此一些高檔項目在去年已經(jīng)搶購?fù)戤?。即使是持續(xù)數(shù)十年暢銷的香江地產(chǎn)今年也遭遇了“寒流”，潘明朗表示公司自留的一部分樓盤今年銷售情況也不好，已經(jīng)好幾個月賣不出去了。一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，他的樓盤大多位于南城，以中高檔為主，5月以來僅僅銷售了4套，其中有一套還是打了大折扣。而接受記者采訪的開發(fā)商普遍反應(yīng)，今年的銷售情況不佳，即使是一些精品項目，情況也還是不盡如人意。

在采訪眾多地產(chǎn)商、專家、金融界人士時，對于房市低迷的原因，記者遭遇“信心拐點論”和“購買力論”兩種觀點的撞擊。

遭遇“信心拐點”

在采訪中，北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長柴志坤和香江國際集團銷售總監(jiān)潘明朗同時對記者提到，他們認為目前樓市低迷的原因并非是需求的疲軟，在剛性需求強硬的情況下，只要恢復(fù)市場信心，就能迎來房市的春天。

兩人一致認為，這輪房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)的低迷與供需關(guān)系無關(guān)，政府的政策也不是引發(fā)低迷的決定因素，與房價也沒有必然關(guān)系(盡管有人抱怨，但并未見得房價影響了整體需求)。但房市低迷和信心的預(yù)期以及點燃這種預(yù)期的市場非理性情緒有著直接的關(guān)系。說白了，就是大家都不陌生的“拐點說”。在這種觀點影響下，積極的投資市場進入短期的觀望，而潛在的自用需求市場本能地希望由此帶來降價的利好觀望。這種觀望勢必對短期市場的僵持造成影響，從而引發(fā)行業(yè)本身的悲觀情緒。比如前段時間，萬科降價對市場信心產(chǎn)生了非常大的影響，由于房地產(chǎn)市場是帶有資產(chǎn)性質(zhì)的，信心在很大程度上會影響市場，所以這個市場帶有追漲殺跌，多年的宏觀調(diào)控對市場信心沒有產(chǎn)生什么影響，而以萬科為首的降價卻影響到了整個市場的信心。再加上一系列其他的因素，現(xiàn)在的市場基本是市場信心不足造成的觀望。

潘明朗還提到，導(dǎo)致行業(yè)偏離信心的一個重要事實是，上一年度對市場前景的過度樂觀判斷不僅使不少開發(fā)商在再生產(chǎn)環(huán)節(jié)投資過量，同時助長了關(guān)鍵生產(chǎn)要素——土地價格的上漲，這使開發(fā)商騎虎難下，腹背受掣：一面是政府主導(dǎo)的宏觀調(diào)控的組合拳，另一方面是市場本身的猶豫和觀跌心態(tài)。為此，有人預(yù)言行業(yè)將重新洗牌。他坦言，多方焦灼和市場數(shù)據(jù)已經(jīng)表明一種信心松動的存在。

潘明朗認為，信心的形成需要一個市場環(huán)境，現(xiàn)在房市購買力低迷不是因為房價上漲是否真的“猛于虎也”，他認為房價的回落取決于是否對明顯的受益群體有利。比如他認為，房價在過去一年的確有些超速增長，過度的增長可能使社會陷入一種盲目樂觀的心態(tài)，從而誘發(fā)泡沫經(jīng)濟或社會問題。但是，這種增長的安全尺度是難以丈量的，更沒有確切的標(biāo)準(zhǔn)。事實證明，上一年的房價增長并未引發(fā)新的經(jīng)濟問題和社會問題，房價所帶來的適量的泡沫對整體經(jīng)濟不僅無害更是有益的(甚至可以幫助消化一定的通脹)，只要信心依然存在，信心就可以化解適量的泡沫并轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟的動力。

截至發(fā)稿，記者與一位投行朋友談到雷曼兄弟破產(chǎn)一事，他提到，現(xiàn)在美國經(jīng)濟衰退概率超過50%，而美國經(jīng)濟衰退必然影響包括中國在內(nèi)的世界經(jīng)濟增長，這些都是對投資者的信心問題。就投行業(yè)務(wù)來說，當(dāng)投資者信心高漲， PE超過70都不算貴，現(xiàn)在投資者信心嚴(yán)重低迷，PE小于16都沒人敢買，房價亦是如此。對于這一輪房價信心的形成，潘明朗認為也得有一段時間作為積累，就如現(xiàn)在信心消失也不是短時間的事。

對于信心的恢復(fù)，持“信心拐點論的大部分人認為是一個長期的過程。

房價成了“攔路虎”

與“信心拐點論”相反，不少被訪者認為，當(dāng)前房市低迷是由于高企的房價已經(jīng)遠離了住房消費者的購買能力，剛性需求受到了高房價的壓制。比如中國社科院專家易憲容就告訴記者，他認為如果房價真正能降到不同層次居民可支付的能力上，房市低迷的問題將迎刃而解。

在采訪中，某國有銀行房產(chǎn)個貸專家告訴記者，多年的經(jīng)驗讓他感覺，房價的暴漲根源并非供需矛盾，這一輪房價上漲的核心問題是流動性過剩之后資金必須尋找一種出路，而股市樓市成為剩余資金的最佳出口，所以，推動房價的不是需求，而是資金的過剩。他告訴記者，由于很多投資資金已經(jīng)選擇回流銀行或者觀望，因此市場上剛性需求不斷凸顯。地產(chǎn)市場被資本吹大的泡沫正在不斷擠出，他認為房價會進一步回落。

郭田勇認為健康的房市應(yīng)該是既看漲又看跌的。他認為下調(diào)房價是適應(yīng)近期市場調(diào)整所需。房地產(chǎn)市場因此已由以前具有投資性質(zhì)和生活消費品性質(zhì)的雙重市場轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前僅剩下生活消費品性質(zhì)的單一市場。那么在需求下降的背景下，房價下調(diào)是必然的。

和郭田勇持類似觀點的易憲容告訴記者，經(jīng)過幾輪行業(yè)洗牌，我國前幾年累積的樓市泡沫正在逐步破裂，不僅開發(fā)商從中得到了經(jīng)驗教訓(xùn)，百姓也開始認得更清，未來樓市將從投資市場回歸消費市場，也就是說，個人購房將更多的用于居住，而不是用來囤積炒賣。易憲容提到，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)演變成居民住房消費市場，房地產(chǎn)市場的價格主要由居民購買住房的支付能力來決定。

易憲容指出，投資市場和消費市場有一個顯著的差別，就是投資品的價格主要是由市場的預(yù)期和信心來決定的，而消費品的價格主要是由購買者的消費能力決定。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上漲到80%以上居民都沒有支付能力購買的時候，當(dāng)房價“頂在天花板”把絕大多數(shù)居民隔離在房地產(chǎn)市場之外時，又豈能靠信心的恢復(fù)能夠把這些人吸引入市場的？房價真正降到不同層次居民可支付的能力上，房市低迷的問題將迎刃而解。房價回歸到適合當(dāng)?shù)叵M水平的合理價位，這是必然的，這其中也包括北京。

對于北京住房消費市場特點的分析，上述銀行房貸專家認為，北京這個城市具有其房市發(fā)展的特殊性（同時也是優(yōu)越性）。該專家提到了2004年121文件發(fā)布，這也是國家宏觀調(diào)控第一次大面積、高強度調(diào)整房地產(chǎn)市場，這個文件對其他城市房市影響很大，但對北京的影響卻是微乎其微的；其后一系列的政策出臺，也對北京的影響不大。他認為這主要是因為北京有其他城市不可比擬的剛性需求：除了固定人口之外，這里的新增人口是巨大而持續(xù)的，這部分剛性需求主要包括北漂、國際商務(wù)人群、教育資源帶來的人群、官員的流動、機構(gòu)、演藝界人群……由此可見，支撐北京房市的需求遠遠大于實際表現(xiàn)出來的成交量。即便是習(xí)慣“唱空”的北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒也認為：“北京市場的實際需求非常旺盛?！标P(guān)鍵是如何把這些剛性的需求轉(zhuǎn)變成實際的購買。

《財經(jīng)》首席經(jīng)濟學(xué)家沈明高認為，從長期來看，決定房價走勢的主要因素是消費需求?！敦斀?jīng)網(wǎng)》曾經(jīng)做過一個家庭調(diào)查：調(diào)查結(jié)果顯示，被調(diào)查者的自有住房率為60%。目前沒有房產(chǎn)的占40%，擁有一套住房的占42%，兩套的占12%，四套或以上的只有2%。因此，沈明高認為解決和改善住房問題是未來房產(chǎn)市場需求依然旺盛的原動力。這種需求也許會因為近期房價過高而有所延后。但是，從長遠來看，房地產(chǎn)市場的需求依然會保持強勁。沈明高同時提到，從被調(diào)查者購房的原因看來，改善住房條件與解決居住問題分別占42%與39%，兩項總和占比超過八成，顯示消費仍然是住房市場的主力軍。購房是為了投資的占16%；如果這一結(jié)果能夠反映住房市場消費與投資的基本格局，他認為未來決定房市發(fā)展的仍然主要是消費，而不是投資。

至于一些房地產(chǎn)商擔(dān)憂“房子越降越?jīng)]有人敢買”， 沈明高指出這種擔(dān)心是多余的，根據(jù)《財經(jīng)網(wǎng)》的調(diào)查顯示，當(dāng)房價下降30%的時候，60%的被調(diào)查者表示會積極考慮購買。

易憲容認為，房價下降是一個多方利益博弈的過程。\"成交量大幅下滑，開發(fā)商的資金鏈吃緊，這個才最要命。國家執(zhí)行從緊貨幣政策，銀行不貸款，開發(fā)商只有便宜賣房子才能保命。\"