有一本著名的小說《霍亂時(shí)代的愛情》，講的是：在亂世活下來就是成就。十年來最冷的冬天即將來臨，開發(fā)商在銷售低迷期，還要還銀行貸款、支付工程款，為了不被“凍死或餓死”，一場被開發(fā)商稱為“松鼠行動(dòng)”的低價(jià)換成交的備糧行動(dòng)悄然展開。

開發(fā)商加速回籠資金

其實(shí)，這個(gè)世界上沒有那么多的內(nèi)幕，了解的人少了，就成了內(nèi)幕，或者說很多人都不愿意事必躬親的去了解。對(duì)一家公司的最終了解，無論做何種推論，都需要落腳在真相上。

在中央救市新政出臺(tái)1個(gè)月后，一直態(tài)度低調(diào)的北京房地產(chǎn)市場終于“出手”了。位于北京西四環(huán)外玉泉路南的遠(yuǎn)洋·沁山水是最吸引眼球的一個(gè)。11月15日，該項(xiàng)目開盤當(dāng)天就賣出700多套房子，銷售金額超過8億元，創(chuàng)今年北京住宅市場單日最大銷售額。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，遠(yuǎn)洋·沁山水此次共推出5棟樓，700余套房源，采取網(wǎng)絡(luò)搖號(hào)的形式選房，選房活動(dòng)一直持續(xù)到第二天凌晨3點(diǎn)，在北京房地產(chǎn)市場上首次實(shí)現(xiàn)24小時(shí)通宵賣房。推出的700余套開盤當(dāng)天即銷售一空。

11月初，遠(yuǎn)洋·沁山水就開始辦理2萬抵4萬的VIP卡(即一張2萬元的卡，在購房時(shí)可抵4萬元)，僅11月8日一天就辦理了1000多張VIP卡，7天累計(jì)辦理VIP卡2000多張，也就意味著其實(shí)早在15日開盤之前，遠(yuǎn)洋·沁山水就被預(yù)訂空了。該項(xiàng)目開發(fā)商介紹，項(xiàng)目的均價(jià)曾設(shè)想在每平方米1.7萬元到1.8萬元，隨著市場變化調(diào)到1.3萬元到1.4萬元，最終的均價(jià)為11000元。按公司最初的銷售計(jì)劃，本來只想開3棟樓400套房源，沒想到辦卡的人如此之多，就臨時(shí)多開了兩棟樓，房源達(dá)到了700多套，來滿足客戶需求。他還透露，持卡客戶沒有選到房子可以選擇退款，如不退到二期開盤的時(shí)候可以有優(yōu)先權(quán)。

據(jù)中原地產(chǎn)最新出具的一份報(bào)告顯示，由于沁山水11000元的單價(jià)入市，使得這一區(qū)域的二手房價(jià)格直接拉下來一大截。該項(xiàng)目周邊的二手房價(jià)格已經(jīng)從最高點(diǎn)的17000元掉到目前的一萬多一點(diǎn)，“沁山水的價(jià)格沖擊不小?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。該項(xiàng)目周邊在售的新興年代、茂華·璟都會(huì)等價(jià)格均在13000元／平方米左右。降價(jià)“一步到位”

不久前，南方某地一房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告以美女穿低胸衣為噱頭。意在一語雙關(guān)：“(價(jià)格)真是不能再低了!”引起非議。如今，類似的活動(dòng)在北京已經(jīng)鋪天蓋地地展開，開發(fā)商也不再像以前一樣遮遮掩掩地降價(jià)，而是大大方方地公開降價(jià)。資金鏈的緊張程度已經(jīng)讓眾多開發(fā)商全然顧不上同行和已購房業(yè)主的反對(duì)，頂著壓力也要降價(jià)。

有不少開發(fā)商對(duì)市場不摸底，曾因害怕降價(jià)也賣不動(dòng)而持價(jià)觀望，遠(yuǎn)洋·沁山水也讓不少開發(fā)商“打開心結(jié)”。沁山水銷售火爆，說明市場需求依然旺盛，購買強(qiáng)勁，只不過都在觀望合適的價(jià)格。如果價(jià)格合適，購房人依然會(huì)追捧。有不少開發(fā)商表示，12月開盤時(shí)將向遠(yuǎn)洋·沁山水學(xué)習(xí)，采取實(shí)價(jià)明折、一步到位的方式開盤。

“曦城國際特價(jià)尾房現(xiàn)房銷售，買一層送一層，總共5套房源，面積在90—140平方米，均為一層躍層戶型，均價(jià)7300元每平方米?！蔽挥诒本┦蟹可絽^(qū)良鄉(xiāng)新城的樓盤曦城國際爆出的優(yōu)惠讓人跌破眼鏡，買一送一的優(yōu)惠折合下來相當(dāng)于五折，雖然是尾盤，但這樣的打折力度在北京樓市顯得很搶眼。

“我們剛剛調(diào)價(jià)，均價(jià)從每平方米16800元調(diào)低到11800元每平方米，最低9800元每平方米起價(jià)，房子是70年的大產(chǎn)權(quán)，不僅是精裝修，還送全套家具家電，您拎包即可入住。而且現(xiàn)在房源還比較多。有200多套，您要想買得抓緊時(shí)間?！蔽挥诒本┦谐枀^(qū)奧運(yùn)村附近的華發(fā)頤園銷售人員如是說，樓盤之所以調(diào)價(jià)是因?yàn)殚_發(fā)商在外地還有項(xiàng)目，現(xiàn)在著急用錢，所以想盡快銷售回籠資金。

與之前的價(jià)格相比，華發(fā)頤園的“跳水”動(dòng)作令人咋舌，房價(jià)一次性下降幅度達(dá)到30％，開發(fā)商的資金鏈緊張程度可想而知。

餡餅還是圈套

中房集團(tuán)董事長孟曉蘇則形象的將“松鼠行動(dòng)”比喻為樓市“暖冬行動(dòng)”。他認(rèn)為，“樓市的冬天已經(jīng)過去，春天馬上就要到來”，相比去年政府為了抑制房價(jià)而出臺(tái)的一系列政策，目前政府出臺(tái)的各項(xiàng)樓市新政，才是真正有效的政策“組合拳”。

此外，萬通地產(chǎn)董事總經(jīng)理許力、陽光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖、長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資董事郭子威、富力北京公司副總經(jīng)理鄔琳、華潤置地品牌總監(jiān)朱華越等多位開發(fā)商也給予認(rèn)可，他們均表示：雖然政策出臺(tái)后，成交量不會(huì)立即上升，但是這表明了中央對(duì)樓市的態(tài)度已經(jīng)由緊變寬，這是一個(gè)非常積極的信號(hào)。對(duì)于開發(fā)商而言，這意味著資金鏈問題將會(huì)通過多種方式獲得解決，如果中央再連續(xù)出臺(tái)政策刺激，不排除市場重新走向活躍。

但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)條新政的刺激力度不小，之所以對(duì)市場未能起到立竿見影的效果，是因?yàn)橐环矫婕?xì)則尚未明確，消費(fèi)者仍需觀望，另一方面，在長達(dá)一年左右的低迷市中，人氣被很大的消耗掉，要想短期恢復(fù)人氣很難。

對(duì)于消費(fèi)者而言，實(shí)惠顯然是他們考慮的第一要素。盡管此次房地產(chǎn)新政減免了多項(xiàng)稅費(fèi)，但對(duì)于購房者來說，真正得到的只有2％左右的降幅，這種幅度顯然無法刺激購房者的購房欲望。最近正在尋找婚房的張先生向記者表示，中國經(jīng)濟(jì)下滑趨勢明顯，在這種狀況下，買房更加要綜合考慮自己的承受能力，不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)政策就去買房。他希望開發(fā)商能夠?qū)崒?shí)在在地降低房價(jià)，降低購房者的負(fù)擔(dān)，不過。對(duì)于政府的救市政策，他也表示了擔(dān)憂：“雖然政府嘴上說不是救開發(fā)商，但是萬一他們又借機(jī)炒起樓盤來，我們老百姓怎么辦?”

暴露資金鏈邊緣

據(jù)記者了解，幾乎所有的房地產(chǎn)商都面臨著年終還貸的巨大壓力，許多開發(fā)商不得不早做打算。對(duì)于他們來說，自身樓盤的銷售回款是緩解資金壓力最直接最有效的方法，誰的價(jià)格降得快降得早，誰就能吸引消費(fèi)者購買，緩解自身資金壓力。

數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。北京市地稅局7月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，欠稅榜單上200余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了1/4，其中欠稅超過千萬元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)20余家，最高的欠稅達(dá)3559萬元。

無獨(dú)有偶，5月份，上海財(cái)稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告，在百萬元級(jí)以上欠稅大戶中，房地產(chǎn)公司占約40％。

開發(fā)商欠稅的一個(gè)重要理由是資金緊張。當(dāng)然。房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性，按照有關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅一般是預(yù)收25％，到年底再結(jié)算。近來樓盤交易量下降，現(xiàn)金回流有限，開發(fā)商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。

開發(fā)商糧庫已快見底，有些力量薄弱的戰(zhàn)營已經(jīng)斷炊。國泰君安證券研究所發(fā)布報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。報(bào)告稱，由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，即將到來的年底將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候。

以招商地產(chǎn)為例，在2007年資產(chǎn)猛增101％后，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度大幅降低，到2008年中期，現(xiàn)金減少到總資產(chǎn)的10％，短期貸款占總資產(chǎn)的22％。照此測算，公司在一年到期需償還的債務(wù)占總資產(chǎn)的40％；如果銷量萎縮50％，則實(shí)際銷售可收回的現(xiàn)金加上手中的現(xiàn)金僅占總資產(chǎn)的18％，減去利息費(fèi)用后出現(xiàn)相當(dāng)于總資產(chǎn)26％的資金缺口。

國外地產(chǎn)公司案例證明，冬天中現(xiàn)金為王是不變的道理。趕緊“收割現(xiàn)金”、“籌備糧草”吧，當(dāng)危機(jī)真的來臨時(shí)，一切都已太晚了。