[被投資客看作“香餑餑”的產(chǎn)權(quán)酒店，早已經(jīng)接二連三地倒下，驟然成了“燙手山芋”。但時隔幾年，一種類似的“返租”的新產(chǎn)品——產(chǎn)權(quán)式酒店，又在地產(chǎn)市場露頭。其銷售者聲稱，業(yè)主投資這種新品，可以享受每年10%左右的投資回報。]

“世界歷史上沒有通過抑制需求來達到價格下跌的先例。在未來3到5年內(nèi)，在這種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，房價至少漲1倍?！边@是上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李占軍日前在全國產(chǎn)權(quán)酒店合作發(fā)展論壇上闡述的觀點。

酒店得租金包你穩(wěn)賺

“12年半就可以收回成本。”重慶戴斯大酒店2號樓的售樓顧問何燕試圖讓購房者相信，投資產(chǎn)權(quán)式酒店是一筆穩(wěn)賺不賠的生意?！澳壳熬频曛袃H剩最后一套可供投資的房型。這套60平方米左右的房子售價90萬，每平方米單位面積價格為15000元。周邊高檔住宅的套內(nèi)價格，亦不過六七千元左右為由?！?/p>

“套內(nèi)面積還是建筑面積都不重要，你也不必擔(dān)心價格問題。買酒店的人都是為了投資，我們是按你的總投入比例每年返還8%左右的收益?！焙芜M一步稱，這樣的收益，會每年分季度打到客戶的賬上。首次簽合同后，可以獲得半年的收益，以后按季度支付。

據(jù)何燕介紹，目前酒店已進入最后的裝修階段，今年8月1日準(zhǔn)備開業(yè)。所以，此時購房亦無優(yōu)惠可言，必須支付全款，且不能辦理按揭。

這是一種返租經(jīng)營形式。”重慶大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院副院長蒲勇健明確表示，以“產(chǎn)權(quán)式酒店”為名的經(jīng)營模式，已為越來越多的開發(fā)商所利用，并以其承諾的高額投資回報，迅速蔓延開來。

所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”，就是由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一個客房都各有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，而是像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報。同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。

我國的產(chǎn)權(quán)式酒店10年前源于海南省，目前全國的產(chǎn)權(quán)式酒店項目已發(fā)展到了200多個。北京周邊地區(qū)目前已有六七個產(chǎn)權(quán)式酒店項目。一位不愿意透露姓名的律師透露，如今，在全國范圍內(nèi)已經(jīng)掀起了一股產(chǎn)權(quán)式酒店投資的熱潮，相關(guān)的訴訟案也將越來越多。由于國內(nèi)還沒有相關(guān)法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店投資，投資者必須具備相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險意識。

開發(fā)商準(zhǔn)備進軍產(chǎn)權(quán)式酒店

據(jù)了解，目前的重慶地產(chǎn)市場上，已有海蘭云天等數(shù)家地產(chǎn)企業(yè)旗下的酒店，在以此模式進行銷售。這些酒店物業(yè)背后的開發(fā)商，以各種宣傳方式，試圖讓購房者相信，買酒店就像買基金一樣，是一種投資理財產(chǎn)品，而且是旱澇保收的投資產(chǎn)品。

戴斯大酒店2號樓的銷售顧問稱，在他們那里購房，可以享有在5年和10年時兩次原價轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。在兩份不同時間印制的宣傳資料上，都同樣以42平方米戶型為例制作了“投資案例分析”。

其中一份以“個人私產(chǎn)酒店”為題的廣告資料稱，“按照市場行情，五星酒店的長包房年租金6萬元，預(yù)計平均月租金為119元/平方米?！碑?dāng)時的房屋“銷售參考價”為1.2萬元/平方米，預(yù)計年總回報率為“11.90%”。

而另一份題為“投資型產(chǎn)權(quán)酒店”的宣傳資料稱，該42平方米的房型參考單價為14000元/平方米，投資報率降至10.4%。該資料還稱，業(yè)主“置業(yè)即與重慶戴斯大酒店簽訂委托協(xié)議，租金收益及免費入住權(quán)有約10%的超高回報率，10年左右可收回投資?！?/p>

對此，該項目置業(yè)顧問表示，由于項目一經(jīng)推出，就賣得不錯，所以價格也自然水漲船高。目前僅剩咨詢的一套房子可供購買。

按獲得的該樓樓層平面圖和其銷售部門提供的“銷售參考單價”計算，該樓可獲得的資金在2億元左右。

據(jù)了解，其它幾個類似的“產(chǎn)權(quán)式酒店”物業(yè)也有不錯的入賬；還有一些開發(fā)商因樓市低迷，也準(zhǔn)備進軍該行業(yè)；在永川等郊縣也出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售方式。有業(yè)內(nèi)人士判斷，整個行業(yè)涉及的資金量在10億元以上。

高額返租伴隨高風(fēng)險

產(chǎn)權(quán)式酒店以“返租”為賣點，并稱可以讓經(jīng)營者快速回籠資金并穩(wěn)定盈利。但其是否會重蹈“農(nóng)改超”因無法兌現(xiàn)高額返租承諾最終崩盤的覆轍，正成為各方關(guān)注的焦點?！斑@應(yīng)該屬于開發(fā)商變相融資的一種手段。”6月19日，重慶大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院教授陳德強在接受記者采訪時稱，這種價格很高的酒店物業(yè)以承諾返租來促銷，這與幾年前風(fēng)行一時的“農(nóng)改超”模式極其相似。

“不過，兩者之間也有不同，就是產(chǎn)權(quán)式酒店可以辦理產(chǎn)權(quán)?！标惖聫娡瑫r表示，產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商繞過了“農(nóng)改超”小攤位無法辦理產(chǎn)權(quán)這個障礙。其與購房者簽訂的協(xié)議、以及在協(xié)議中所承諾的后續(xù)回報，都屬于投資行為。但這種打著高額返租旗號的回報承諾伴隨著極高的風(fēng)險——購房者購買產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險，肯定高于普通物業(yè)產(chǎn)品。

蒲勇健也表示了相同的觀點，他稱，自己曾接觸過相關(guān)的運營商，這些運營商在推銷相關(guān)產(chǎn)品時，往往一味地向投資者承諾高回報，卻不會在商業(yè)廣告中指明期中所含的風(fēng)險。他認為，由于產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)的銷售價格普遍奇高，并面向社會公開發(fā)售，在目前股市低迷的情況下，其融資能力甚至超過了某些金融產(chǎn)品。于是，一些實力較小的開發(fā)商紛紛意圖涉足這種產(chǎn)品。蒲勇健表示，到目前為止，他尚未發(fā)現(xiàn)一例以返租回報形式經(jīng)營超過10年以上的物業(yè)項目，所以無法斷然判定這種產(chǎn)品是否必然伴隨欺詐；不過我們至少可以發(fā)現(xiàn)，在國內(nèi)，因無法支付購房者約定租金而崩盤的商業(yè)地產(chǎn)，卻已有不少。

業(yè)內(nèi)人士：消費者權(quán)益難以保障

除經(jīng)營風(fēng)險外，在法律方面，產(chǎn)權(quán)式酒店亦有隱憂，據(jù)了解，建設(shè)部曾在2002年7月公布的《商品房銷售辦法》中明文規(guī)定，開發(fā)商不得以承諾固定回報作為銷售手段。但目前在渝的許多產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商都承諾，其投資回報率在10%左右。

一地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，在商業(yè)地產(chǎn)銷售中，承諾固定回報是違反國家規(guī)定的，屬于變相集資或變相融資。一旦出現(xiàn)法律糾紛以后，由于國家尚無這方面的法律規(guī)范，業(yè)主的合法權(quán)益將很難得到有效的維護。據(jù)其介紹，由于沒有相關(guān)的法律制度對產(chǎn)權(quán)式酒店加以約束，導(dǎo)致開發(fā)商在制訂合同時，往往會盡可能地朝有利于自身的方面著手，合同也不規(guī)范。結(jié)果往往是，在消費者權(quán)益受到損害時，卻沒有相應(yīng)法律的保障，處于交易中的弱勢地位。

對于購房者的投資風(fēng)險，蒲勇健認為，產(chǎn)權(quán)式酒店在“開發(fā)商在與購房者簽訂合同后，銀行、購房者、承擔(dān)返租的公司三方均存在巨大風(fēng)險；而一旦崩盤，風(fēng)險責(zé)任則由銀行和購房者承擔(dān)。”他認為，目前市場上存在的超過8%的高額返租形式，大都存在著嚴重的風(fēng)險，“一旦管理方經(jīng)營不善，購房者便無法得到之前允予的回報?！薄半m然重慶目前暫未發(fā)現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店卷款而逃的情況，但在國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了多起類似案件?！逼延陆”硎荆谙嚓P(guān)法律尚未完善之前，如果政府相關(guān)部門的行政監(jiān)管又缺失的話，產(chǎn)權(quán)酒店是先進還是陷阱，也就在一念之間。