[摘要] 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，商品房的銷售主要是通過發(fā)布廣告來實現(xiàn)的，好的廣告可以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，但是，越來越多的商品房買賣糾紛卻是因為開發(fā)商發(fā)布的不實廣告所引起，如何規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布廣告的行為，使房地產(chǎn)市場得以健康有序發(fā)展，本文認為除政府出臺相關(guān)法律、法規(guī)和開發(fā)商加強自律行為外，當(dāng)前最有效的辦法就是通過消費者的有效購房行為迫使開發(fā)商規(guī)范其廣告行為。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)商 商品房 廣告

目前，消費者主要是依靠開發(fā)商發(fā)布的廣告做為他們購買房屋的決策依據(jù)，這充分體現(xiàn)了商品房銷售廣告對于購房者的重要性，但原本應(yīng)該給購房者提供參考的廣告卻嚴重侵犯了他們的合法權(quán)益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不實廣告行為的具體表現(xiàn)

1.廣告文字夸張而語言無實質(zhì)內(nèi)容及承諾

房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常在廣告中這樣描述他們的樓盤，如“高級”、“尊貴”“優(yōu)質(zhì)”等，但這些字眼都是相當(dāng)模糊的，并沒有實際的內(nèi)容及承諾在里面。購房之后，就發(fā)現(xiàn)廣告內(nèi)容言過其實，所謂“高級泳池”可能就只是不足20平方米的幼兒泳池，“景觀房”則可能只是前面看大街，后面看幾個淺淺的人工池塘。這類廣告的特點是拒絕將宣傳寫進合同或交房時根本不兌現(xiàn)，或沒有具體標(biāo)準(zhǔn)可依。

2.廣告承諾與實際不符甚至無法兌現(xiàn)

這類廣告主要表現(xiàn)為：第一，夸大宣傳：如在廣告中承諾:“有高級進口電梯，寬帶入戶”，“地板為高級實木地板”，“小區(qū)內(nèi)有人工湖景”，“小區(qū)配有超市、醫(yī)院、幼兒園等”，但開發(fā)商拒絕寫進合同或交房時根本不兌現(xiàn)，或沒有具體標(biāo)準(zhǔn)可依；第二，美化交通狀況：這類廣告采用模糊文字或偷梁換柱的做法誤導(dǎo)，如“公共汽車可以直達該區(qū)”，實際上是市政修建公路后的情況，即以未來的交通狀況作為現(xiàn)在的交通狀況。

3.廣告玩弄價格游戲，欺騙消費者

有的開發(fā)商在廣告中標(biāo)明一個非常誘人的價格，但價格后面卻有一個不起眼的“起”字，這個起價一般都是各方面最差的單元售價，即使是好房，如詢問售樓小姐時，她會告訴你這個價格的房子已經(jīng)賣完了。有的廣告中標(biāo)明的價格很實惠，但簽訂合同時，開發(fā)商告知這個價格不包含煤氣、暖氣、水、電開戶費，這些費需由購房人承擔(dān)。有的開發(fā)商甚至讓購房人另行交納配套費、綠地費等。反正，購房人就別想按廣告上的價格買到商品房。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不實廣告行為的思考

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的各種不實廣告問題，原因很多，相關(guān)法律法規(guī)不健全、滯后，政府部門對房地產(chǎn)不實廣告審查不嚴、查處不力，開發(fā)商自律行為較差，要規(guī)范此行為，應(yīng)從政府、開發(fā)商和消費者三方面出發(fā)，政府加強立法和執(zhí)法，開發(fā)商加強自律行為，消費者提高法律意識，但是這需要一個漫長的過程，本文認為當(dāng)前有效解決此問題的途徑是如果消費者在購房中能夠明辨是非，就能迫使開發(fā)商規(guī)范其廣告行為，故在購房中消費者應(yīng)做到以下幾點：

1.判斷商品房廣告是否合法

根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，消費者購房時應(yīng)注意以下幾條：第7條：“房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚?！钡?條：“房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限?！钡?0條：“房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。”第11條：“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明?！?/p>

2.判斷商品房廣告是要約還是要約邀請

根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商在廣告中使用的較為抽象的一般性描述或夸張性詞句，不直接影響商品房買賣合同的訂立，僅構(gòu)成要約邀請，對開發(fā)商沒有約束力。但如果屬于要約則有約束力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是滿足以下兩個條件一是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的“說明和允諾”是具體確定的，二是“說明和允諾”對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有“重大影響”，此廣告和宣傳資料就是要約，具有約束力。

3.判斷商品房廣告有無欺詐成分

如果開發(fā)商故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，給購房人帶來損失的就是欺詐，依據(jù)是《合同法》第42條：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任:(1)假借訂立合同，惡意進行磋商；（2）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;(3)有其他違背誠實信用原則的行為?！?/p>

4.簽訂商品房買賣合同時，將廣告和宣傳中的內(nèi)容寫進合同

與開發(fā)商簽訂購房合同時，消費者應(yīng)將經(jīng)過判斷是要約的廣告寫進合同，經(jīng)過判斷是要約邀請的但認為很重要的內(nèi)容一定要求開發(fā)商寫進合同，經(jīng)過判斷是不合法的廣告，就不要相信，同時寫清楚違約責(zé)任和糾紛處理方式，并隨時關(guān)注開發(fā)商的履行情況。一般情況下，購房人寫進合同的內(nèi)容包括規(guī)劃范圍內(nèi)外關(guān)于配套設(shè)施、環(huán)境的廣告宣傳，樣板房的情況等。

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