[摘 要] 本文首先分析了我國(guó)住房融資體系的現(xiàn)狀，指出了存在的不足和缺陷；然后對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)住房金融建設(shè)的重要方面做出了比較分析，在此基礎(chǔ)上得出了對(duì)我國(guó)有借鑒意義的啟示和建議。

[關(guān)鍵詞] 住房 融資體系 金融市場(chǎng)

一、我國(guó)住房融資體系的現(xiàn)狀分析

20多年來(lái)，通過(guò)改革和政策舉措，我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，同時(shí)，我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展。形成了以住房抵押貸款為主，以住房公積金為輔，兼有住房?jī)?chǔ)蓄的住房融資體系。但是在運(yùn)作過(guò)程中還存在一定問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。具體分析如下：

1.住房開發(fā)對(duì)信貸資金過(guò)分依賴。住宅項(xiàng)目、非住宅開發(fā)貸款，加上來(lái)自工程承包企業(yè)墊資施工的企業(yè)流動(dòng)資金貸款等其他貸款，住房開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際對(duì)信貸資金的利用占其資金總規(guī)模70%以上，形成了對(duì)信貸資金的單向依存關(guān)系。

2.個(gè)人住房貸款服務(wù)范圍偏窄。目前住房抵押貸款在貸款期限、貸款成數(shù)、貸款種類及形式、對(duì)借款人的要求等方面都比較苛刻，貸款者的選擇面很小，涉及評(píng)估、公證、擔(dān)保、保險(xiǎn)、拍賣等中介服務(wù)不到位，影響了住房抵押貸款進(jìn)一步增長(zhǎng)。

3.缺乏對(duì)低收入者住房供給的金融支持，住房公積金存在政策偏差。解決社會(huì)低收入者的住房問(wèn)題是各國(guó)政府的住房政策關(guān)注點(diǎn)。我國(guó)在住房制度改革進(jìn)程中尚未確立為低收入者提供住房資金支持的渠道。而無(wú)論如何廉租房也是需要用錢來(lái)建造或收購(gòu)的，這是政府的職責(zé)。

我國(guó)的住房公積金其先天不足使之政策偏差仍然存在。一方面資金可用規(guī)模小。在各項(xiàng)社會(huì)保障資金都需健全的情況下，專項(xiàng)的住房強(qiáng)制性基金的歸集規(guī)模必然收到約束。另一方面高收入者受益。由于高收入者公積金繳存比例高，還款能力強(qiáng)，因此比中低收入者更易得到更大額度的公積金貸款。

4.資本市場(chǎng)融資不足。但是，由于我國(guó)金融管理體制對(duì)證券發(fā)行始終采取嚴(yán)格控制的政策，因此發(fā)展并不迅速，有些很好的品種甚至只曇花一現(xiàn)。

二、國(guó)際住房融資體系的比較分析

1.成熟的住宅金融體系一般都有獨(dú)立的政府非盈利性住宅金融機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)整個(gè)住宅金融業(yè)務(wù)。例如，日本的住宅金融公團(tuán)，新加坡的中央公積金局等，它向住房經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)營(yíng)住房信貸的金融機(jī)構(gòu)提供資金和其他便利，協(xié)調(diào)專業(yè)性的住宅金融機(jī)構(gòu)(如互助性住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)或抵押銀行)，同時(shí)其他銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參與融資、提供擔(dān)保，從而形成一個(gè)各方參與、相互分工協(xié)作的運(yùn)行機(jī)制。

2.發(fā)達(dá)國(guó)家和轉(zhuǎn)軌國(guó)家一般都建立商業(yè)性和福利性相結(jié)合的多元住宅融資體系，大多有專業(yè)性的住房融資機(jī)構(gòu)。發(fā)達(dá)國(guó)家既有商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的支持，也有福利性金融機(jī)構(gòu)的支持。政府主要在福利性金融體系中對(duì)直接融資、信用補(bǔ)充和市場(chǎng)流動(dòng)性方面提供積極的支持，特別是在資金籌集和信用擔(dān)保上發(fā)揮了積極的作用，如美國(guó)的FHA保險(xiǎn)、VA擔(dān)保為住宅金融流通提供了大力支持;德國(guó)政府的建筑存款獎(jiǎng)勵(lì)金、法國(guó)政府的非納稅儲(chǔ)蓄制度和住房?jī)?chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)金為籌集資金起到了杠桿作用。

3.各國(guó)政府建立針對(duì)中低收入群體的金融支持體系。相關(guān)研究也表明，發(fā)展中國(guó)家的住房和住宅金融政策必須認(rèn)清市場(chǎng)的三種不同階層。首先是高收入階層，可由金融機(jī)構(gòu)充分供應(yīng)。其次是享受資助的中間階層，他們可能得到商業(yè)性貸款，也是政府資助的受益人。而對(duì)于窮困戶最好通過(guò)計(jì)劃由國(guó)家預(yù)算直接付款資助。

4.創(chuàng)新保險(xiǎn)品種，實(shí)現(xiàn)住房貸款與保險(xiǎn)相結(jié)合。美國(guó)和加拿大政府都設(shè)有專門辦理住房抵押貸款管理的房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)。美國(guó)叫聯(lián)邦住房管理局（FHA），加拿大叫加拿大房屋抵押貸款與住房公司（CMHC）。該機(jī)構(gòu)的主要職能之一就是為買房人提供抵押貸款保險(xiǎn)，借款人買保險(xiǎn)主要是為了降低首付款比例或獲得優(yōu)惠利率，而在法國(guó)、荷蘭，所有借款人都需要購(gòu)買保險(xiǎn)，借款人萬(wàn)一出險(xiǎn)，仍擁有住房，其余責(zé)任由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。

三、完善我國(guó)住房金融體系建設(shè)的啟示和建議

研究住房金融體系需重點(diǎn)考慮三方面內(nèi)容：一是產(chǎn)品體系。二是多層次的、多方位的市場(chǎng)體系。三是組織體系。于是我們得到以下啟示：

1.政府要在住房金融建設(shè)中起主導(dǎo)作用。發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融發(fā)展歷史證明了住房金融的發(fā)展必須有政府的積極支持。

2.建全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)框架，使住房金融機(jī)構(gòu)趨向多元化。實(shí)現(xiàn)資金在各金融機(jī)構(gòu)、各地區(qū)、各種期限結(jié)構(gòu)的均衡，促成住房二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展是完善住房融資的關(guān)鍵。同時(shí)，暢通的資金市場(chǎng)與資本市場(chǎng)是住房金融工具的調(diào)整和創(chuàng)新的前提。機(jī)構(gòu)投資者是住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的主要支持者，培育成熟的機(jī)構(gòu)投資者是住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的重要保證。資本市場(chǎng)的積極發(fā)育，將大力吸引證券投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者。

3.培育和完善住房融資中介體系，促進(jìn)住房消費(fèi)。培育信托、保險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)級(jí)、投資、法律咨詢等各中介機(jī)構(gòu)，建立完整的住房貸款市場(chǎng)支持體系，是住房金融市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)準(zhǔn)確、客觀的估價(jià)，確定房地產(chǎn)抵押物價(jià)值，防止借款人拋高抵押物價(jià)值，騙取金融機(jī)構(gòu)高額貸款。建立公正、規(guī)范的房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，有效解決被抵押房地產(chǎn)處理難的問(wèn)題。

4.健全與住房金融相關(guān)的法律法規(guī)。應(yīng)該有明確的法律，以保護(hù)產(chǎn)權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、按揭權(quán)以及提供金融服務(wù)的公司。目前迫切需要建立健全個(gè)人信用、住房抵押貸款、住房?jī)?chǔ)蓄、住房公積金、房地產(chǎn)擔(dān)保、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)作管理等領(lǐng)域的法律法規(guī)，對(duì)參與房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出、接管、清算、破產(chǎn)等方面做出嚴(yán)格規(guī)定，指導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，有效監(jiān)管房地產(chǎn)金融活動(dòng)，保護(hù)房地產(chǎn)金融參與各方的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn):

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