[摘 要] 為貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了3號(hào)文件，即《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。本文主要研究《通知》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，包括房地產(chǎn)企業(yè)融資、土地利用效率、土地出讓和舊城改造等方面內(nèi)容。

[關(guān)鍵詞] 國(guó)務(wù)院3號(hào)文件 房地產(chǎn)市場(chǎng) 健康發(fā)展

2007年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，調(diào)控的主線是“雙防”，即防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹。作為貫徹會(huì)議精神的舉措之一，2008年伊始，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（簡(jiǎn)稱3號(hào)文件）。該通知強(qiáng)調(diào)，為了切實(shí)保護(hù)耕地，就得大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少、土地利用效率高的符合中國(guó)國(guó)情的土地利用新路子?！锻ㄖ凡粌H為在我國(guó)土地面積既定的情況下，如何在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)更有效提高土地利用率指明了方向，而且有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，緩解全社會(huì)的通貨膨脹壓力，主要表現(xiàn)在:

一、增大房地產(chǎn)商的融資難度、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌

《通知》異常警示，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信。而為了加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)，中國(guó)人民銀行決定從2008年1月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次調(diào)整后，我國(guó)普通存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行15%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)下20多年來(lái)的歷史新高。

在通知的規(guī)定和各部門的具體政策導(dǎo)向下，2008年部分資金將從樓市向銀行、股市游走。迫于資金壓力，房地產(chǎn)公司的成長(zhǎng)性將收到很大的限制，房地產(chǎn)公司的發(fā)展將出現(xiàn)兩級(jí)分化：能從資本市場(chǎng)上持續(xù)、高額融資的大型房地產(chǎn)公司將憑借股東背景、品牌優(yōu)勢(shì)和自有資金實(shí)力，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)保持優(yōu)勢(shì)；部分實(shí)力不強(qiáng)的地產(chǎn)商將因此陷入資金危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)有可能重新面臨洗牌。

二、促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重土地利用效率的提高

隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，對(duì)土地的需求也大量增加。然而，土地供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度與房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度差別甚大。究其原因，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商在土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中對(duì)土地的利用效率不高。為此，《通知》針對(duì)閑置土地的問(wèn)題，明確提出了以下幾大解決措施:土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。與以往不同的是，《通知》中的措辭出現(xiàn)了明顯的變化，原來(lái)的主管部門“可以”采取措施如今變成了“必須”采取措施。可以預(yù)見(jiàn)，通過(guò)土地閑置費(fèi)的征收將使市場(chǎng)上的閑置土地有效利用起來(lái)，降低土地囤積率，促進(jìn)房地產(chǎn)公司加快開(kāi)發(fā)，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，有助于樓市價(jià)格的下降。

三、別墅類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將受到更加嚴(yán)格的限制

《通知》對(duì)住宅類用地加入了最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件，要求將其寫入出讓合同或劃撥決定書(shū)。2006年開(kāi)始，別墅用地已停批。但部分開(kāi)發(fā)商為了提高資金的回收率與利潤(rùn)，以犧牲容積率的辦法來(lái)開(kāi)發(fā)別墅類產(chǎn)品，降低了土地的利用效率。而由于本次通知給容積率設(shè)定了下限，那種通過(guò)降低容積率來(lái)實(shí)現(xiàn)別墅類開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品將收到嚴(yán)格限制，從而堵住開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目做成低容積率高檔商品房的漏洞。

四、促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將目光投向舊城改造

舊城改造不涉及新增建筑用地，也不涉及占用市郊耕地的問(wèn)題，有利于土地集約利用。在國(guó)家對(duì)土地嚴(yán)格控制的情況下，開(kāi)發(fā)商將把更多的目光轉(zhuǎn)向?qū)Α俺侵写濉钡母脑??！俺侵写濉敝冈诔鞘谢M(jìn)程中，城市周邊區(qū)域農(nóng)民因?yàn)橥恋卮蟛糠直徽饔枚D(zhuǎn)為居民后，仍居住在原區(qū)域而形成的居民區(qū)?！俺侵写濉庇袃煞N發(fā)展模式，即由單一中心向外弧形擴(kuò)展（如成都等平原城市）和多中心同時(shí)擴(kuò)展（如重慶等）?！俺侵写濉钡拈L(zhǎng)期存在，既是對(duì)土地資源的整體浪費(fèi)，也將影響城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布局，進(jìn)而影響城市合理規(guī)劃?！锻ㄖ冯m有利于促進(jìn)開(kāi)發(fā)商對(duì)舊城的開(kāi)發(fā)，但也要求加快城市規(guī)劃相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和修訂；盡快出臺(tái)新修訂的人均用地、用地結(jié)構(gòu)等城市規(guī)劃控制標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此應(yīng)在科學(xué)論證的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“城中村”土地上大力建設(shè)公寓式、樓層化住宅，擴(kuò)大城市土地建設(shè)容量。

五、出讓土地宗地規(guī)模將更加科學(xué)化

通知要求要合理確定出讓土地的宗地規(guī)模，督促及時(shí)開(kāi)發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地。即合理制定土地出讓規(guī)模，防止出讓規(guī)模出現(xiàn)過(guò)大和過(guò)小兩個(gè)極端。若出讓規(guī)模過(guò)小，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)目標(biāo)無(wú)法承載。出讓規(guī)模過(guò)大，將會(huì)導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、地塊閑置的局面。當(dāng)前房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，部分原因就是因?yàn)樘卮笮偷禺a(chǎn)公司大量圈地，再以此進(jìn)行融資造成的。這不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常次序，造成了城市用地的表面稀缺，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的攀升，而且往往伴隨著一定金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地規(guī)模將逐步規(guī)范化，“千畝大盤”就很難再現(xiàn)。

3號(hào)文件發(fā)出后，2008年上半年，各有關(guān)部門將相繼出臺(tái)一系列具體措施，如何從技術(shù)上規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我們將拭目以待。

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