[摘 要] 2007年南寧市的房地產(chǎn)價(jià)格“突飛猛進(jìn)”，是由多個(gè)因素影響的結(jié)果；通過(guò)分析，提出了抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 地王 人均可支配收入

一、2007年南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1.商品房?jī)r(jià)格漲幅逐月走高，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升

從商品房銷(xiāo)售價(jià)格全年走勢(shì)看，表現(xiàn)為上半年平緩小幅上升，下半年穩(wěn)中急升的基本態(tài)勢(shì)。前7個(gè)月價(jià)格逐月小幅上漲，同比漲幅均在6%之內(nèi)。下半年后房?jī)r(jià)上漲則呈現(xiàn)出加快上升勢(shì)頭， 據(jù)統(tǒng)計(jì)，南寧市近幾年房產(chǎn)價(jià)格以年每平方米單價(jià)上漲200至300元左右平穩(wěn)增加。 2007年以來(lái)，特別是9月份以后，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格一路高歌，甚至每天房?jī)r(jià)都在變化，12月與5月份相對(duì)比，普遍上漲30%以上，有的甚至達(dá)到80%以上。“出差一趟，南寧房?jī)r(jià)已‘奔四’，鳳嶺均價(jià)已‘奔五’，豪宅在‘奔月’……南寧房?jī)r(jià)已瘋了，我的住房夢(mèng)已崩了！”南寧房?jī)r(jià)突飛猛漲的現(xiàn)狀，一位網(wǎng)友在房產(chǎn)網(wǎng)站論壇留下了如是無(wú)奈的感嘆。放眼南寧，房?jī)r(jià)大漲已是大勢(shì)所趨，先前房?jī)r(jià)長(zhǎng)期被束縛在2500元/平方米下的城北、江南板塊，突然發(fā)力，突破4000元／平方米；而老城區(qū)的新開(kāi)盤(pán)住宅，即使曾是昔日的爛尾樓，售價(jià)也一鼓作氣飆升到了5000元/平方米以上；據(jù)了解，仙葫從2006年以來(lái)商品房均價(jià)一直在2500元/平方米左右徘徊，而11月份均價(jià)達(dá)3500元/平方米;最明顯的是南寧中國(guó)－東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)一帶：7月前均價(jià)超過(guò)4000元/平方米的樓盤(pán)屈指可數(shù)，如今樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)動(dòng)輒5000元/平方米，甚至超過(guò)6000元/平方米的也不鮮見(jiàn)……已經(jīng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年8月份，南寧市普通住宅房屋均價(jià)已經(jīng)創(chuàng)下了歷史新高，不僅突破了每平方米3000元大關(guān)，并且還達(dá)到3304元/平方米，而與去年同期相比，其漲幅甚至高達(dá)24.98%，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期商品零售物價(jià)指數(shù)的漲幅。自2007年9月南寧市獲得“聯(lián)合國(guó)人居”獎(jiǎng)后，10月和11月房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局南寧調(diào)查隊(duì)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，11月份，南寧市房屋銷(xiāo)售總指數(shù)為111.6，同比（比去年同期）增長(zhǎng)11.6%，環(huán)比（比上個(gè)月）增長(zhǎng)0.1%。其中，新建住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲16.1%，環(huán)比上漲0.1%。11月份，南寧市新建非住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.1%，辦公樓、商業(yè)娛樂(lè)用房銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲10.4%和11.9%。其中，五象新區(qū)的辦公樓、商業(yè)娛樂(lè)用房銷(xiāo)售最火爆，其次是鳳嶺東盟商務(wù)區(qū)及市中心地段。12月25日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)網(wǎng)站公布了11月份36個(gè)大中城市商品房集中成交平均價(jià)格。其中，南寧市漲幅比10月上漲9.68%，在36個(gè)大中城市中排名第4，成交均價(jià)為4186元/平方米。12月份，南寧市新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)為117.2，創(chuàng)年內(nèi)新高。

2.購(gòu)房者“追漲殺跌”

與房?jī)r(jià)上漲相呼應(yīng)的是人們“搶白菜”式的瘋狂，相信買(mǎi)過(guò)房子的市民都還記得當(dāng)時(shí)售樓部的火爆場(chǎng)景。幾百人甚至上千人排隊(duì)購(gòu)房，幾十個(gè)人搶一套房，他們?yōu)槟苜I(mǎi)到一套房不問(wèn)折扣、不問(wèn)配套，為得一房不惜在售樓部大打出手的鬧劇輪番在各個(gè)樓盤(pán)上演。

3.地產(chǎn)市場(chǎng)“地王”頻出

地產(chǎn)市場(chǎng)也不甘寂寞，土地拍賣(mài)會(huì)上，地價(jià)一次次被刷新。2007年3月20日，488萬(wàn)元／畝的“地王”在東盟國(guó)際商務(wù)核心區(qū)產(chǎn)生；8月30日，位于北湖北路老城區(qū)的一塊土地最終以510萬(wàn)元/畝拍出，樓面地價(jià)達(dá)2550/平方米，成為新“地王”；就在南寧地產(chǎn)業(yè)內(nèi)眾多人士“驚魂未定”的時(shí)候，12月6日，東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)地塊以實(shí)際用地面積4141.66平方米、容積率為4.0的地塊被深圳天健集團(tuán)最終以1215萬(wàn)元/畝的“海嘯”價(jià)競(jìng)得，這時(shí)，樓面地價(jià)已超過(guò)4000元/平方米，新“地王”再次誕生。

2007年，南寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家頻出宏觀調(diào)控政策背景下，仍具有較強(qiáng)的免役力，逆市上漲，上漲的速度甚至超過(guò)以往所有年度，其原因令人深思，值得探究。歸納起來(lái)，不但有需求方面的原因，也有供給方面的原因。

二、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的原因分析

1.新增土地特別是住宅建設(shè)用地不足

2007年開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)本年度購(gòu)置土地面積減少，并持續(xù)下降，制約了整個(gè)房地產(chǎn)供給的增加。本年購(gòu)置土地面積減少約3%，居住用地供應(yīng)的減少，使得土地拍賣(mài)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，成為帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升的重要因素。同時(shí)，受自身利益驅(qū)動(dòng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)有意延緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，囤積土地，致使已供土地沒(méi)有及時(shí)形成實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)也是住房供應(yīng)下降的一個(gè)重要原因。

2.住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

住房供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性短缺，中高價(jià)房與低價(jià)房比例失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全市211個(gè)在售樓盤(pán)中，均價(jià)位于5000元以上的比例占5.7%，均價(jià)位于4000元～5000元的比例占16.1%，價(jià)格在3000元～4000元的比例占27.0%，3000元以下的低價(jià)樓盤(pán)比例雖占了56.9%，卻大多已是有價(jià)無(wú)房。此外，90平方米以下住宅銷(xiāo)售面積的比重僅為23.1%，表明了調(diào)整和完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)工作任重而道遠(yuǎn)。

3.開(kāi)發(fā)商“惜盤(pán)捂盤(pán)”

2007年，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“惜盤(pán)捂盤(pán)”現(xiàn)象愈演愈烈，樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)爆滿(mǎn)，等待購(gòu)房的人數(shù)與推出銷(xiāo)售的房屋數(shù)量嚴(yán)重不成正比。因此出現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)即“搶購(gòu)一空”的現(xiàn)象。這在房地產(chǎn)市場(chǎng)情況較好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商將本應(yīng)對(duì)外銷(xiāo)售的房源放放捂捂，靜待時(shí)間等到水漲船高之時(shí)再向市場(chǎng)供應(yīng)，以此換取更大利潤(rùn)。因此，開(kāi)發(fā)商的惜盤(pán)捂盤(pán)”，加劇了市場(chǎng)的供應(yīng)緊張氣氛，引起購(gòu)買(mǎi)者的搶購(gòu)，加劇了房?jī)r(jià)的上漲。

4.居民收入水平不斷提高，購(gòu)買(mǎi)能力相應(yīng)提升，改善住房需求和投資需求增長(zhǎng)很快，拉動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格走高

南寧市居民收入水平不斷提高，2006年居民人均可支配的收入為10938元，2007年增加為12597元，比上一年增加1659元，增長(zhǎng)速度達(dá)15.17%，比2000年分別增加了3490元、5149元，不斷增長(zhǎng)的收入水平和財(cái)富的積累提高了居民的支付能力，客觀上促進(jìn)了居民對(duì)改善居住條件的需求。20世紀(jì)60年代、20世紀(jì)70年代出生的人們，原來(lái)居住條件比較差，現(xiàn)在人口與財(cái)富積累增加了，需要也有條件改善居住環(huán)境，小房換大房，他們成為購(gòu)房的一大主力，拉動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格走高。與此同時(shí)，舊城改造也增加了新的住房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷(xiāo)售成交量累計(jì)為642.55萬(wàn)平方米，其中住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售成交量累計(jì)為573.36萬(wàn)平方米，較2006年增長(zhǎng)24.9％。

5.外地資金涌入成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素

南寧作為廣西乃至廣一些范圍的中心城市的聚群效應(yīng)已開(kāi)始快速顯現(xiàn)。“民歌搭臺(tái)，經(jīng)貿(mào)唱戲”，南寧國(guó)際民歌節(jié)名聲遠(yuǎn)揚(yáng)；“136”工程的順利實(shí)施讓城市面貌日新月異；中國(guó)－東盟博覽會(huì)永久落戶(hù)，展會(huì)效應(yīng)日漸顯現(xiàn)……而隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略的提出，南寧作為區(qū)域性國(guó)際化城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯；更為錦上添花的是，2007年9月，南寧以全數(shù)贊成票的成績(jī)榮獲“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”，其城市魅力及居住價(jià)值充分體現(xiàn)，進(jìn)而再一次為國(guó)內(nèi)外最為矚目的宜居城市。誠(chéng)然，相較于其他省會(huì)城市，南寧房?jī)r(jià)相對(duì)較低，升值前景巨大。以上諸多原因吸引大量外地資金涌入、投資南寧的房地產(chǎn)。外地人來(lái)南寧購(gòu)房的現(xiàn)象已非常普遍。象鳳嶺一帶比較高檔的樓盤(pán)，外地人購(gòu)買(mǎi)的占了60%。這些外來(lái)的購(gòu)房人，不僅購(gòu)買(mǎi)的商品房數(shù)量較大，而且都是沖著貴的買(mǎi)，外來(lái)購(gòu)房人尤其是北京、上海、廣州、江浙等發(fā)達(dá)地區(qū)的購(gòu)房人擁有實(shí)力雄厚的購(gòu)買(mǎi)力，因此不斷涌入的外來(lái)購(gòu)房人已經(jīng)吊足了南寧開(kāi)發(fā)商的胃口，于是按外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力設(shè)定出房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由此也加速推高了南寧房?jī)r(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2007年南寧樓市已經(jīng)成交的60841套商品房中，為非南寧市戶(hù)籍的外地購(gòu)房人所購(gòu)房的商品房套數(shù)共計(jì)有21626套，占全年總成交量的35.55％，其中由廣西其他地區(qū)的居民購(gòu)買(mǎi)的商品房占了大多數(shù)，為13189套，由國(guó)內(nèi)其他省、市、自治區(qū)區(qū)域的居民購(gòu)買(mǎi)的為8222套，由境外人員購(gòu)買(mǎi)的為210套。而地產(chǎn)方面，“地王”頻出，最近幾期的土地拍賣(mài)中競(jìng)拍得主均以外地開(kāi)發(fā)商為主，許多外地開(kāi)發(fā)商看好南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)，以高價(jià)位競(jìng)得土地。由于高價(jià)購(gòu)地，為了提升房?jī)r(jià)，各出“奇招”新建高品質(zhì)樓盤(pán)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用。

從以上因素分析，一方面是需求增勢(shì)不減，一方面是供給總量不足，結(jié)構(gòu)不合理，加上外面資金的推波助瀾，南寧市房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲也就在所難免。

三、抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的對(duì)策

拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素如需求（包括自住需求和投資需求）仍然比較旺盛，當(dāng)前，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力仍然很大，調(diào)控任務(wù)很重。因此，要在繼續(xù)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的前提下，還需采取以下對(duì)策：

1.完善和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

立足于維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益，落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)90平方米以下住宅的規(guī)劃和監(jiān)控，引導(dǎo)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和完善，保護(hù)普通居民改善居住條件的合理需求。通過(guò)這樣的結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過(guò)強(qiáng)制性的規(guī)劃干預(yù)來(lái)提高中小戶(hù)型、中低價(jià)位住房的供應(yīng)，滿(mǎn)足更多家庭的住房愿望。

2.加大南寧市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度

繼續(xù)加大南寧市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，嚴(yán)格控制套型面積的超標(biāo)，發(fā)揮對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、平抑房?jī)r(jià)、抑制房?jī)r(jià)飚升的示范作用。南寧市政府計(jì)劃2008年推出8000套經(jīng)濟(jì)適用房，市政府明確說(shuō)明留建相思湖開(kāi)發(fā)區(qū)60畝地和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)61畝地作為廉租房建設(shè)用地，另外，還有許多經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量仍保持強(qiáng)勢(shì)，建設(shè)后期仍持續(xù)，如：富寧新興苑、桃花源、澳華花園等，即將建設(shè)的項(xiàng)目如：昌秦清華園、南寧機(jī)場(chǎng)路東面等，將會(huì)拉低房?jī)r(jià)。未來(lái)3年南寧廉租住房將新增7407套(其中新建4000套)，經(jīng)濟(jì)適用住房新建15307套。

3.規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為

加強(qiáng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息的發(fā)布，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，加大房?jī)r(jià)變動(dòng)監(jiān)控力度，嚴(yán)防開(kāi)發(fā)商聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià)、階段性變相抬高房?jī)r(jià)。合理控制單宗土地供應(yīng)的規(guī)模，縮短土地開(kāi)發(fā)周期。對(duì)成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，應(yīng)在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，再分塊供應(yīng)，防止開(kāi)發(fā)商“囤地”。要將地塊容積率、建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)、住宅套型限制、開(kāi)工和竣工時(shí)限等，作為土地出讓的前置條件，在土地出讓文件中明確，并在土地使用權(quán)出讓合同中予以約定，規(guī)范用地行為。嚴(yán)格土地供應(yīng)后的監(jiān)管。要建立土地供應(yīng)后的跟蹤管理制度，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)巡查，對(duì)超過(guò)合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日后一年、仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法收取土地閑置費(fèi)；超過(guò)兩年仍未有“動(dòng)靜”的，堅(jiān)決收回土地使用權(quán)。收回的土地要優(yōu)先用于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。加大土地違法違規(guī)行為的查處，對(duì)違反土地供應(yīng)政策，搞“以租代征”圈占土地，或以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為名、通過(guò)劃撥方式取得土地后、挪用于開(kāi)發(fā)商品房，或擅自將普通商品房用地改為別墅的，或新征或購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房，或擅自突破土地出讓合同、劃撥決定書(shū)約定的套型、建筑面積等土地使用條件的，堅(jiān)決予以查處。對(duì)“捂盤(pán)惜售，囤積房源，惡意炒作，哄抬房?jī)r(jià)”的開(kāi)發(fā)商，要給予嚴(yán)厲打擊，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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