[摘要] 本文通過對買賣不破租賃規(guī)則產(chǎn)生的社會背景、立法價值取向的分析，說明其當時在各國產(chǎn)生的必要性，在構建和諧社會的今天對我國仍有借鑒作用。在我國的政治和經(jīng)濟體制的改革進程中，法律能否發(fā)揮其應有的積極保障作用。這就需要立法者在制定法律的時候不僅要考慮立法技術問題，還必須考慮社會現(xiàn)實、法律價值衡量，以防止或減少法律負面效應。

[關鍵詞] 租賃權 買賣不破租賃

租賃合同本為一種債權債務關系，承租人只能向出租人本人主張對租賃物的使用、收益，不能對抗第三人。這種權利的配置反映了重視所有權，相對輕視使用、收益權的觀念。而近現(xiàn)代民法承認“買賣不破租賃規(guī)則”，該規(guī)則突破了傳統(tǒng)的債的相對性原則，使租賃權具有對抗力。買賣不破租賃規(guī)則的出現(xiàn)是資本主義經(jīng)濟發(fā)展到壟斷階段的產(chǎn)物，是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物。通過對該制度的立法目的的分析可以得出該制度反映了法律思想從“個人本位”到\"社會本位\"的轉變。在構建和諧社會的今天對我國仍有借鑒作用。

一、買賣不破租賃產(chǎn)生的歷史背景

任何社會的法律制度都是在一定的法律思想的指導下制定和實施。所以法律思想的變更往往會引起法律制度的發(fā)展變化，也影響著法律制度的實施。而任何思想的產(chǎn)生都有其特定的時代背景，法律也不例外，不同歷史時期有不同的法律思想，當時占主導地位的法律思想最能影響法律制度的內(nèi)容。早期的資本主義是完全自由競爭的社會，社會的每個主體在經(jīng)濟活動中都是完全自由的。自由主義和功利主義成為這個時代主導的和典型的理論工具。亞當．斯密基于資產(chǎn)階級的人性說和自由主義提出：每個人雖然追求的是自己的利益，而沒考慮他人的利益，但是追求個人利益和追求社會利益并不矛盾，而且是一致的，“每個人改善自身境況的一般的、經(jīng)常的、不斷的努力是社會財富、國民財富，以及私人財富所賴以產(chǎn)生的重大因素?！痹趤啴敚姑芸磥恚畬ψ杂山?jīng)濟的干預幾乎是有害的，抽象為“經(jīng)濟人”的個體在追求個人利益的同時，他們好像被“看不見的手”的引導而實現(xiàn)公眾的最佳利益，這是所有可能出現(xiàn)結果中最好的。邊沁的功利主義思想認為：人都受功利支配，追求功利就是追求幸福。個人要追求其自身的最大幸福；而社會或政府及其措施來說就是應該追求最大多數(shù)的最大幸福。他認為社會是由一個個個人的總和，社會利益是個人利益的總和，或者說是一個虛構；只要每個人真正追求他自己的最大利益，最終也就達到了社會的最大利益。在這幾種思想的影響下，早期的資本主義社會實行完全的自由競爭，國家在社會生活中只充當了“守夜人”的角色，對社會經(jīng)濟生活完全放任。這種經(jīng)濟制度和社會制度的變化決定了法律思想上的變化，自由主義和功利主義的法律思想成為這個時代主導的和典型的理論。所以當時的民法同樣的基于“人是自己利益的最佳判斷者”，充分強調(diào)和保障意思自治。體現(xiàn)在所有權方面，就是所有權完全由個人享有，受個人意志支配，為個人利益服務，它不僅不應該受到任何干預和限制，而且應對之予以絕對的保護。例如制定于19世紀初的法國民法典，重點在當事人的自由意思。這符合資本主義初期階段人們渴望擺脫中世紀對交易的種種束縛，尊重當事人的自由意志并以之促進經(jīng)濟活動的要求。在那樣的社會背景下，人們還沒來得及去考慮絕對的意思自由是否會造成社會的混亂和無序狀態(tài)，自然未察覺出當時的法律可能對自身的不公平。而買賣不破租賃制度是通過限制受讓人對租賃合同的任意解除以達到保護弱勢群體的利益的目的。所以買賣不破租賃制度在這一階段也就沒有產(chǎn)生的社會條件。

19世紀末期，由于生產(chǎn)社會化特別是壟斷的形成，改變了人們的觀念，傳統(tǒng)的個人主義至上的法律理念發(fā)生動搖。人們發(fā)現(xiàn)，對個體自由和權利的維護，并不能當然地導致社會公平和正義，它往往妨害其他個體和團體的自由和權利，損害社會的總體利益，因而是不公平、不正義的。單純強調(diào)個性的自由解放，激活各單個社會細胞，并不就能使整個社會肌體健康成長。個體與團體、與社會整體有著矛盾沖突，需要協(xié)調(diào)。于是，從許多思想家開始，人們逐漸認識到，社會經(jīng)濟需要一種新的社會力量和機制進行干預和調(diào)節(jié)，協(xié)調(diào)個體與社會之間的關系，克服或緩和其間的矛盾和沖突，以建立一種新的秩序、效率、公平和正義。反映到法律理念上，出現(xiàn)法律思想從“個人本位”到\"社會本位\"的轉變，法律作為調(diào)整社會關系的重要行為規(guī)范也就相應地做出變革。19世紀末20世紀初西方的社會法學思潮應運而生，社會法學強調(diào)社會利益的重要性，他們認為好的社會法律就能充分為社會服務的法律；法律的目的是對各種相互沖突的利益進行協(xié)調(diào)。對于個人自由，除非是作為更大的社會安全和社會自由的一部分，法律不能予以保護。例如跟法國民法相比較而言，制定于19世紀末的德國民法相對于尊重當事人的自由意思而言，更重要的則是交易安全的社會基礎。所以20世紀初立法方面的變化，表現(xiàn)為傳統(tǒng)資產(chǎn)階級民商法的社會化，如近代資產(chǎn)階級民法三大原則的修正（所有權絕對性受到限制，契約自由受到限制，除個人責任外還要承擔必要社會責任，除過錯責任外，有時還應承擔無過錯責任）。買賣不破租賃規(guī)則正是為保護處于社會弱勢地位的承租人的利益而設，所以從某種意義上說是社會環(huán)境的變遷造就了該制度的產(chǎn)生。

二、買賣不破租賃規(guī)則的法律價值取向

不同時期和不同的立法者，以及不同的法律，其價值取向是有所不同的?！傲⒎ú贿^是一定價值判斷的記錄”。龐德宣稱:“對各種利益的承認或拒絕承認，以及劃定那些得到承認的利益的界限，最終都是按照一個確定的價值尺度進行的?！狈傻母鞣N價值的選擇是一個困難問題，但又是法學不能回避的問題。自由、秩序、正義都是法的最基本的價值（當然除此之外，還有效力、利益等其他價值存在形式）。現(xiàn)在我們要面對的是，在現(xiàn)實社會生活中法的各種價值之間有時會發(fā)生沖突，從而導致價值之間的相互抵消，甚至某些情況下還會導致“舍一擇一”局面的出現(xiàn)。從主體而言，法的價值沖突常常出現(xiàn)于三種場合：一是個體之間法律所承認的價值發(fā)生沖突；例如行使個人自由可能導致他人利益的損失。二是共同體之間價值發(fā)生沖突，例如國際人權與一國主權之間可能導致的矛盾。三是個體與共同體之間的價值沖突，典型的即如個人自由與社會秩序之間所常見的矛盾情形（一、三兩種情形正是本文所要涉及的）。

從價值而言，法律是自由的保障。法律雖然是可以承載多種價值的規(guī)范綜合體，然而其最本質(zhì)的價值則是“自由”——“法典就是人們自由的法典”。因而法律必須體現(xiàn)自由保障自由。正如洛克所說的：“法律按其真正的含義而言與其說是限制不如說是指導一個自由而有智慧的人去追求他的正當利益。．．．．．法律的目的不是廢除或限制自由，而是保護和擴大自由”。意思自治是各國民法的一項基本原則，而其核心思想是合同自由原則。買賣不破租賃規(guī)則的產(chǎn)生，有沒有破壞合同自由原則的立法意圖？沒有，只是當絕對的意思自由造成了社會的混亂和無序狀態(tài)，嚴重阻礙了經(jīng)濟的進一步發(fā)展和社會的穩(wěn)定，為謀求社會的穩(wěn)定和有序，限制受讓人對租賃合同的任意解除，以保護可能成為社會不安定因素的大批弱勢群體。這就涉及社會秩序問題。秩序是法的又一價值，秩序是人類生存的條件，也是社會發(fā)展的前提，任何社會的發(fā)展都離不開穩(wěn)定的社會環(huán)境和正常的生活秩序。所以任何一種法律都要追求并保持一定社會的有序狀態(tài)。法律總是要為一定秩序服務。也就是說，在秩序問題上，根本就不存在法律是否服務于秩序的問題，所存在的問題僅在于法律服務于誰的秩序、怎樣的秩序。當自由與秩序之間的價值發(fā)生沖突，能兼顧自由和秩序，尋求二者的最佳結合點促進經(jīng)濟的發(fā)展及社會的安定當然是最理想不過了?？梢哉f買賣不破租賃制度就是為解決該問題的一種比較好的嘗試。

法價值之——正義：法律本身就蘊含著正義，當然貫穿著對社會正義的追求。從內(nèi)容而言正義體現(xiàn)為平等、公正等具體形態(tài)。平等原則集中反映了民事法律關系的本質(zhì)特征，是市場經(jīng)濟的本質(zhì)特征和內(nèi)在要求在民法上的具體表現(xiàn)。20世紀以來隨著社會生活的變化，法官、學者、立法者開始正視當事人之間經(jīng)濟地位的不平等，拋棄形式正義而追求實質(zhì)正義。平等原則的內(nèi)涵正經(jīng)歷從單純謀求民事主體抽象的法律人格的平等即形式的平等，轉向兼顧在特定類型的民事活動中謀求當事人具體法律地位平等即實質(zhì)平等的。同樣的關于公平趨向注重社會總體的公平。社會總體公平要求絕大多數(shù)個體和團體間必需公平，但不要求所有個體和團體間都絕對公平。為了總體公平，有時需要允許某些個體和團體間存在某種不公平。什么樣的“不公平”是秩序良好的社會所能容許的？當某一差別的存在有利于最不利者的最大利益時，它就是可以容許的。也就是說，在社會政策的制度中差別的存在不僅不應建立在對社會中最不利地位的人的損害上，而且應建立在能給他們帶來最大好處上。在我國最不利地位的人當然就是社會弱勢群體。當然公平是相對的、變動的；絕對公平是不存在的，靜止的公平意味著停滯和落后。法律重視機會公平，但要顧及各主體的不同情況和不同起點，要區(qū)別對待；不顧情況和起點，號稱機會公平，其實質(zhì)是不公平。基于對實質(zhì)正義的追求，給予經(jīng)濟上處于弱勢地位的承租人利益上的保護，買賣不破租賃制度產(chǎn)生了。在買賣不破租賃制度產(chǎn)生之前，承租人租賃權喪失后遭受的不利益無法得到救濟，只能自己承擔損失，這對經(jīng)濟地位本來就處于弱勢得承租人無疑是雪上加霜，很有可能嚴重危及其生存的基本權利，進而影響到社會的穩(wěn)定。為實現(xiàn)實質(zhì)正義，法律強制相對承租人處于優(yōu)勢地位的受讓人在受讓租賃物的所有權時必須背負其上存在的租賃合同，保障承租人的租賃權繼續(xù)有效。所以買賣不破租賃制度的產(chǎn)生反映了民法理念由形式正義向?qū)嵸|(zhì)正義的轉變。

三、關于買賣不破租賃的各國或地區(qū)的立法例的異同及對我國法律的借鑒作用

買賣不破租賃制度是在1900年的德國民法典中首次被確立起來的，適用對象僅限于不動產(chǎn)。德國民法第571條（1）項“使用出租的土地在交付使用承租人之后由使用出租人讓與第三人的，受讓人取代使用出租人加入其所有權存續(xù)期間由使用租賃關系產(chǎn)生的權利義務關系”及第580條“除另有規(guī)定外，關于土地租賃的規(guī)定也適用于住房和其他房屋的租賃”。在日本，1896年日本民法典中關于租賃的規(guī)定，原本沒有考慮土地和房屋承租人的利益，從而引起了各種各樣的糾紛，成為無法回避的社會問題，最終導致必須通過制定特別法來加以調(diào)整。所以后來日本借地法、借家法的制定，對于保護借地、房屋承租人的利益起了很大作用。經(jīng)過兩次世界大戰(zhàn)的疲憊和創(chuàng)傷，為緩和社會矛盾，法國民法典進行了修改，于1945年在其民法典第1743條“如出租人出賣其出租物，買受人不得從辭走已訂立經(jīng)公證或規(guī)定有確定期日的租賃合同的土地承租人、佃農(nóng)或房屋承租人?！?/p>

可以看出除羅馬法否認租賃權的對抗力外，近世各國民法均不同程度地承認租賃權的對抗力，雖然就其適用條件及程度各國規(guī)定不完全相同，但其相同點也是不言而喻的：買賣不破租賃制度產(chǎn)生的目的是為了維護處于弱勢地位的承租人的利益，給弱者以特別保護從而最終實現(xiàn)社會的公平。然而這種立法上的偏袒如果不對其適用條件將以嚴格限制的話，必然會導致對出租人利益的損害有違民法乃利益平衡之法宗旨，所以買賣不破租賃的標的多為不動產(chǎn)，租賃權的對抗性多因交付、登記或特定書面形式而產(chǎn)生。

法律作為調(diào)整社會關系的規(guī)范，即調(diào)整社會利益資源在各社會主體間的分配。對于推動社會發(fā)展具有非常重要的意義。在我國的政治和經(jīng)濟體制的改革進程中，法律能否發(fā)揮其應有的積極保障作用。這就需要立法者在制定法律的時候不僅要考慮立法技術問題，還必須考慮社會現(xiàn)實、法律價值衡量，以防止或減少法律負面效應。

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