[摘要] 在一定條件下房地產(chǎn)的投資環(huán)境決定著房地產(chǎn)投資的效益， 本文簡要討論了房地產(chǎn)投資環(huán)境影響因素，針對房地產(chǎn)項(xiàng)目中的住宅小區(qū)投資環(huán)境和變權(quán)綜合法的特點(diǎn)，建立了基于變權(quán)綜合法的房地產(chǎn)投資環(huán)境的模型，并以河北省某地區(qū)為例，給出了一個(gè)實(shí)證分析。

[關(guān)鍵詞] 投資環(huán)境 變權(quán)綜合法 房地產(chǎn)投資環(huán)境

一、引言

對于任何一項(xiàng)投資，環(huán)境條件的優(yōu)劣直接影響了投資效益的好壞。 投資環(huán)境是影響房地產(chǎn)投資行為的外部因素的總體，是理性的房地產(chǎn)投資活動賴以進(jìn)行的前提。在一定的條件下，投資環(huán)境因素對房地產(chǎn)投資的成敗起著關(guān)鍵的作用。由于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、復(fù)雜性、開發(fā)周期長及影響因素多等方面的原因，所以科學(xué)的對投資環(huán)境進(jìn)行分析并對投資的前景進(jìn)行預(yù)測，是防止風(fēng)險(xiǎn)和確保高收益、高回報(bào)的必要前提與基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)工作在經(jīng)濟(jì)生活中日益受到人們的重視，評價(jià)方法的研究也在逐步展開。目前，常見的房地產(chǎn)投資環(huán)境定量評價(jià)方法包括初級因素打分法、多因素系統(tǒng)評估法、綜合性定量方法、雷達(dá)圖分析法、關(guān)鍵因素評估法等。但這些評價(jià)方法對于主觀性指標(biāo)處理得比較粗糙。變權(quán)綜合法由于所需數(shù)據(jù)少，評價(jià)準(zhǔn)確性高；而且更能突出指標(biāo)體系中個(gè)別指標(biāo)的明顯變化，比常權(quán)綜合法更接近專家評估的思維模式，所以它在社會各行業(yè)得到廣泛應(yīng)用。本論文建立了一個(gè)基于變權(quán)綜合評價(jià)方法的投資環(huán)境評價(jià)模型，并以河北省某地區(qū)為例，給出了一個(gè)實(shí)證分析。

二、變權(quán)綜合法

定義2.1稱為一個(gè)m維常權(quán)向量，如果對于任意，有，且滿足。

定義2.2 給定映射，稱向量，為m維局部變權(quán)向量，如果滿足:

(1)歸一性

(2)懲罰激勵(lì)性：對每個(gè)，存在，且，使得關(guān)于在內(nèi)單調(diào)遞減，在內(nèi)單調(diào)遞增。

定義2.3 給定映射，稱向量，為m維局部狀態(tài)變權(quán)向量，如果對于每個(gè)，存在，且，滿足條件：

(1)對于每個(gè)，對于常權(quán)向量，在上關(guān)于遞減，在上關(guān)于遞增。

(2)當(dāng)時(shí)，;當(dāng)時(shí)，。

定理2.1 設(shè)為一個(gè)m維局部狀態(tài)變權(quán)向量，為任一常權(quán)向量，則， 為一個(gè)m維局部變權(quán)向量。

給定指標(biāo)集，各指標(biāo)的常權(quán)分配為，某被評價(jià)對象各指標(biāo)的評價(jià)值為：，取定局部狀態(tài)變權(quán)向量:，可得局部變權(quán)向量：，于是綜合評價(jià)值為：

三、基于變權(quán)綜合法的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)模型

房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)指標(biāo)體系是對投資環(huán)境進(jìn)行綜合評價(jià)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。它的設(shè)置應(yīng)符合系統(tǒng)全面、簡明科學(xué)、穩(wěn)定可比、靈活可操作的原則。因此，本文按隸屬關(guān)系、層次結(jié)構(gòu)，將影響投資環(huán)境的因素加以系統(tǒng)分析和合理綜合，其構(gòu)成要素一般分為政治、經(jīng)濟(jì)、自然、基礎(chǔ)設(shè)施和社會因素四大方面。欲建立房地產(chǎn)投資環(huán)境測評模型，應(yīng)遵循：構(gòu)建評價(jià)指標(biāo)體系→評價(jià)指標(biāo)定量化→建立測評模型。根據(jù)以上分析，本文借助層次分析法確定了權(quán)重向量，基于變權(quán)綜合法建立一類測量房地產(chǎn)投資環(huán)境的定量化模型，具體步驟如下：

1.運(yùn)用層次分析法，建立層次結(jié)構(gòu)模型，確定權(quán)重系。如表１所示，

表1 河北省房地產(chǎn)投資環(huán)境指標(biāo)體系

2. 下面我們通過對河北省某地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行評價(jià)。我們邀請了10位專家，分別對各指標(biāo)進(jìn)行按評分標(biāo)準(zhǔn)打分，得到二級指標(biāo)狀態(tài)值。

比如我們首先取定:

得到房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)過程如表2:

表2

按照上述步驟，經(jīng)過計(jì)算得出：雖然該地區(qū)社會政治環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境都較好，但由于自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境稍差，采用變權(quán)綜合法達(dá)到了懲罰的目的，而常權(quán)綜合卻未能達(dá)到此效果。

四、結(jié)束語

由于房地產(chǎn)投資環(huán)境復(fù)雜性，不確定的影響因素眾多，投資者對環(huán)境的選擇尤為慎重，投資環(huán)境的好壞直接影響到投資者的收益。對投資環(huán)境做一個(gè)公正合理的評價(jià)至關(guān)重要。本論文所采用的變權(quán)綜合評價(jià)法，運(yùn)用定性和定量相結(jié)合，專家評價(jià)和科學(xué)計(jì)算互相補(bǔ)充的分析方法，比常權(quán)評價(jià)法更為準(zhǔn)確，具有一定的適用價(jià)值。

參考文獻(xiàn):

[1]姚炳學(xué)李洪興:局部變權(quán)公理體系[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2000，20(1):106～112

[2]羅萍，投資環(huán)境的變權(quán)綜合評價(jià)法[J].商場現(xiàn)代化， 2006年10月(中旬刊）:183～184

[3]王曉玲:素質(zhì)教育評價(jià)中的變權(quán)綜合方法[J]．系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2004.4(4):136～140

[4]羅福周馬楠許飛:模糊綜合評判法在房地產(chǎn)住宅小區(qū)投資環(huán)境評價(jià)中的應(yīng)用[J].商場現(xiàn)代化2006 年4月（上旬刊）:230～231

[5]劉林:應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)[M].陜西科學(xué)技術(shù)出版社，1996

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。