[摘要] 受國家宏觀調(diào)控措施的影響，自去年十月份以來，北京、深圳、上海等一線城市已出現(xiàn)房價止?jié)q的現(xiàn)象。但我們并不能就此斷定影響房價上漲的供求因素已被完全遏制，故本文全面地分析了影響我國房價上漲的供求因素。供給因素從供給成本、供給結(jié)構(gòu)、供給者等角度加以分析，需求因素則從居民的自住需求和投資、投機需求等方面加以闡述。

[關(guān)鍵詞] 房價 供給 需求

在國家宏觀調(diào)控措施的影響下，去年10月和11月份全國商品房銷售面積增幅比前期有所下降，部分城市的二手房交易量也出現(xiàn)下降。雖然70個大中城市房價同比漲幅繼續(xù)增加，但10月和11月份商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅有所減少。說明與前期相比，住宅需求增長有所減緩，房價上漲速度減慢。對于未來的房價走勢，本文不作預(yù)測，而只是站在客觀的角度全面地分析影響房價上漲趨勢的供求因素。

影響房價上漲的因素有很多，但歸根結(jié)底，這些因素都是通過影響供求而影響房價，因此本文將所有這些因素都歸入供求因素。

一、供給因素

房價由房子的土地成本、建造成本、各項稅金及費用（供給成本）、利潤等多方面組成。近幾年，房屋供給成本提高，且供給者（開發(fā)商）對利潤的追逐、供給結(jié)構(gòu)不合理等因素都是推升房價的因素。

1.供給成本不斷提高

(1)土地價格持續(xù)上漲

由于土地的自然供給固定不變，會隨著經(jīng)濟社會發(fā)展顯得日益稀缺。同時，我國地產(chǎn)市場由政府完全壟斷，開發(fā)商需通過競價拍賣機制獲取某塊土地的使用權(quán)，并向地方政府交納一定金額的土地出讓金。地方政府為了防止土地的過度開發(fā)，實現(xiàn)有計劃的集約利用，必然通過抬高價格和制定金融稅收政策進行調(diào)控（當(dāng)然，地方政府難免會受利益的驅(qū)動而人為抬高土地價格）。且壟斷市場容易人為造成土地供給不足，而住房需求的快速增長又進一步加劇了土地供需矛盾，使開發(fā)商競相提高競價并囤積土地，其中一些國內(nèi)外地產(chǎn)巨頭借機圈地炒地，從中獲得了暴利，地價經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高，這些因素都促成了房價上漲的沖動。

(2)建造成本不斷上升

首先，材料費不斷增加。近幾年，我國固定資產(chǎn)投資加大，2007年1月～10月份，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資88953億元，同比增長26.9%，與此相伴隨的是鋼鐵、水泥、電解鋁以及能源等供不應(yīng)求。投資熱很難降下來，使這些本來是房地產(chǎn)投資速度過快的結(jié)果，現(xiàn)在卻發(fā)展成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)緊密聯(lián)系、互相推動、并不斷內(nèi)部強化、促使房價上漲的因素。隨著國家對能源開發(fā)的控制和資源的日益緊缺，鋼材、水泥、黃砂、石子等建筑原材料價格還會不斷上漲；另外，在國家強制推行建筑節(jié)能的政策下，建筑房屋的屋面、墻體保溫和門窗的造價也在大幅增加。其次，隨著物價水平的升高和人們總體工資水平的不斷上漲，人工費、施工機械使用費及措施費也有了大幅度的上漲

(3)各項稅金和企業(yè)管理費用有增無減

前些年，房地產(chǎn)開發(fā)商享有退稅等相關(guān)優(yōu)惠政策，現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策沒有了，而且還增加了土地增值稅，開發(fā)商應(yīng)繳稅金的上漲會轉(zhuǎn)移到房價中。企業(yè)管理費是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用。企業(yè)管理費中管理人員工資、固定資產(chǎn)使用費、廣告營銷費、綠化費、業(yè)務(wù)招待費等都在逐步增加。

2.供給者對利潤的追逐

經(jīng)濟學(xué)市場理論將市場劃分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷和完全壟斷市場四種類型。完全競爭市場中，廠商無控制產(chǎn)品價格的力量，在壟斷競爭、寡頭壟斷和完全壟斷市場中，廠商對商品價格的控制力由弱到強。就我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀而言，由于土地由政府壟斷，故地產(chǎn)市場屬于完全壟斷市場。而在房產(chǎn)市場方面，從形式上看，我國已有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)商，且仍有不少企業(yè)正在進入，屬于壟斷競爭市場。但從本質(zhì)上看，少數(shù)大型房地產(chǎn)商控制著大部分房屋市場的供給，眾多中小型房地產(chǎn)商對市場的影響有限，故應(yīng)屬于寡頭壟斷市場，而寡頭房地產(chǎn)商控制房屋供給和價格的能力很強，容易人為制造市場房屋供給不足的假象，伺機推動房屋價格不斷攀升。

3.供給結(jié)構(gòu)不合理

供給結(jié)構(gòu)不合理造成了有效供給不足，加劇了供需矛盾。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)為：一是房產(chǎn)二級市場發(fā)展滯后，而增量市場交易活躍。這樣不但使存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋表現(xiàn)得相對稀缺。二是房產(chǎn)銷售市場和租賃市場發(fā)展不平衡。租賃市場發(fā)展緩慢，從而將壓力集中在銷售市場。三是增量市場中房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。主要表現(xiàn)是：大戶型住房多而中小戶型住房少；高檔住房多而中低檔住房少；一般商品房多而限價商品房、經(jīng)濟適用房和政府廉租房少。低費用支出房屋供給不足會直接推升其價格的上升，且迫使部分消費者轉(zhuǎn)而購買高費用支出房屋，對高費用支出房屋維持高房價起到了支持作用，從而會推動住房均價的上升。

二、需求因素

根據(jù)供求理論，在目前房產(chǎn)市場有效供給不足的情況下，旺盛的需求必將促成房價上漲的趨勢。

1.居民改善住房條件的需求日益增加

根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)人均GDP高于1000美元低于 3000美元，且人均住房面積不足30平方米時，房產(chǎn)的需求會處于一個相對旺盛的時期；人均住房面積30平方米到50平方米之間，需求將趨于平穩(wěn)；目前，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23平方米。根據(jù)這一數(shù)據(jù)預(yù)計，我國人均住宅面積每年將增加1平方米，并將持續(xù)10年左右。

2.城建拆遷造成大量被動需求

據(jù)調(diào)查顯示，全國每年拆遷造成的被動需求幾乎占居民住房總需求的一半。近年來，各地政府實施大規(guī)模的城市建設(shè)、老城改造工程，產(chǎn)生大量拆遷居民，形成大量被動需求，但由于市場供應(yīng)難以與需求相協(xié)調(diào)，供不應(yīng)求的態(tài)勢會刺激房價的上漲。

3.城市化進程加快

目前，隨著我國經(jīng)濟體制的改革和社會變革，特別是城市化進程的日益加快，城鄉(xiāng)二元體制逐漸松動，大量農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，成為城市事實上的常住人口，每年提高1%的城市化率，意味著每年有1300萬左右的新進城人口需要城市住房安身，目前我國各個城市對居民住宅都存在著由人口凈增而導(dǎo)致的增量需求，這種需求往往呈剛性狀態(tài)。

4.買漲不買跌的購房者心理

買漲不買跌是人們實施購買行為時的普遍心理，買漲不買跌的意義在于，若意識到房價是上漲的而且還要再漲，則現(xiàn)在購買的價格相對于過一段時間的房價而言是便宜的。 反之，若意識到價格是跌的而且還要再跌，則現(xiàn)在買進就會面臨貶值的風(fēng)險。買漲不買跌的行為可以有效地規(guī)避價格波動造成的經(jīng)濟損失。目前我國一線城市雖然已出現(xiàn)房價止?jié)q現(xiàn)象，但公眾對國家宏觀調(diào)控措施的效果仍處于觀望階段，實際上對未來房價上漲的預(yù)期不會輕易轉(zhuǎn)變，一旦國家宏觀調(diào)控措施失利，便會瘋狂地追漲，加大購房需求，導(dǎo)致房價的攀升。

5.國內(nèi)外投資和投機需求增加

投資是指著眼于中長期利潤回報，是通過對城市價值的判斷，對區(qū)域經(jīng)濟成長大勢的預(yù)測及對樓盤素質(zhì)的認定來決定其資金投向的行為，投資看重的是房屋未來的保值和升值，或通過出租獲取長期穩(wěn)定的租金回報。投機則是指著眼于短期的價差回報，利用房地產(chǎn)市場信息不對稱，投向機會，所以回報的波動性較大，風(fēng)險也較大，有時會造成市場較大動蕩。

第一，通貨膨脹與人民幣升值刺激國內(nèi)投資和投機需求。通貨膨脹是指一般價格水平持續(xù)而顯著地上漲。消費物價指數(shù)（CPI）是衡量通貨膨脹的重要指標(biāo)，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2007年10月份CPI同比上漲6.5%，11月份更是達到了全年最大同比上漲6.9%的漲幅。分析人士認為，12月份CPI漲幅可能有所回落，但仍將超過6%。在通賬壓力下，人們?yōu)檫_到資產(chǎn)增值、保值的目的，務(wù)必依靠跑贏通脹的投資品種，而房地產(chǎn)因其投資回報的穩(wěn)定性而成為投資途徑的首選。且通脹與人民幣升值會促使人們形成房價上漲的預(yù)期，投機需求會受到刺激。

第二，人民幣升值刺激國外投資和投機需求。目前人民幣的升值趨勢刺激了國外資本對我國房地產(chǎn)市場的投資、投機需求。實際上，自2006年7月1日建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》以來，國家有關(guān)部門已出臺了一系列限外政策，但仍未真正收到實效。在外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場正式渠道之外，眾多國外資金正采取種種不同的方法，迂回進入中國房地產(chǎn)市場。

供求因素是影響房價走勢的首要因素，政府要想抑制房價的過快上漲，推進國民經(jīng)濟健康快速地發(fā)展，必須立足于調(diào)控影響房價上漲的供求因素，實施切實可行的宏觀調(diào)控政策。

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[3]支撐房價上漲的四大因素—青島新聞網(wǎng)