[摘要] 房地產(chǎn)市場的持續(xù)過熱越來越引起社會各界的關(guān)注，本文以不同的角度，主要以博弈論的觀點分析在房地產(chǎn)市場背后多方的策略選擇問題，主要包括政府、開發(fā)商、消費者的博弈以及這三方內(nèi)部的博弈。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 博弈 利益最大化

一、引言

2000年以來，全球房地產(chǎn)價值大幅度膨脹。2000年～2005年間，美國住房價值對GDP的比率由135%上升至173%，澳大利亞由271%上升至374%。但從2006年起，美國房地產(chǎn)價格的上漲速度逐步減緩，2007年8月出現(xiàn)了次貸危機，房地產(chǎn)市場的泡沫開始破裂，并迅速影響到全球房地產(chǎn)市場。

就中國而言，全國商品房價格普遍偏高，房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，為避免房地產(chǎn)業(yè)的崩潰，從國家穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā)，政府已經(jīng)采取了一系列措施來限制房地產(chǎn)業(yè)的過熱狀況。而房地產(chǎn)商則不會顧及過熱的現(xiàn)狀，只要在目前能得到巨大利潤，就將毫不猶豫地投入其中。作為房地產(chǎn)市場的主要消費者，即商品房的買家，從自身的利益出發(fā)，希望能買到“物廉價美”的產(chǎn)品。這幾方在面對一定的環(huán)境條件時，同時或先后、一次或多次，從各自允許選擇的行為或策略中進行選擇并加以實施，便構(gòu)成了博弈。

二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的模型

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫愈演愈烈，集中體現(xiàn)在房價虛高、盲目投資等方面。這其中又以商品房交易最為嚴重，也最具代表性。假設進入房地產(chǎn)市場的投資者共有n個，每個投資者根據(jù)自己的目標利潤決定自己的投資量，則有Q=∑qi ，qi為第i個投資者的投資量qi∈(0，∞)，i=1，2…n， ，Q為n個投資者的總投資。用D來表示投資者的收益，總收益為D=D（Q）。在投資中，雖然Q值多大會導致房地產(chǎn)泡沫對于投資者有一定的模糊性，但是，實際情況是房地產(chǎn)泡沫最終會發(fā)生在一個確定的Q值。投資量超過最大值Qmax，即Q>Qmax時，就會產(chǎn)生泡沫?，F(xiàn)設某一個投資者利潤為Ri，利潤函數(shù)為Ri=D(qi)，i=1，2，…，n。對于這個投資者，為了利潤的最大化，會加大投資，直到邊際收益為0，即D’(qi﹡)=0。以此類推，所有投資者均會采取這樣的利己策略，將這些投資者的利潤最大化條件相加，其總收益D=D(Q﹡)。但由于國家抑制房地產(chǎn)過熱的政策以及房地產(chǎn)市場的飽和，允許的總資金量（Qmax）是有限的，且市場總利潤空間也是相對固定的，因此，當某個投資者擴大投資時，短期內(nèi)收益率會很高，但隨著其他投資者也加大投資，總利潤分散給了多個投資者，利潤相應的縮小，最終所有投資者均達到D’(qi﹡)=0的條件，但房地產(chǎn)投資的回報周期比較長，投資者投資的資金并不會很快收回，所以投資者的策略有滯后性，就會出現(xiàn)D(Q﹡)>D(Qmax)的情況，于是便產(chǎn)生了泡沫，即市場上的過剩產(chǎn)能。

二、政府與投資者間的博弈

這是房地產(chǎn)業(yè)的主要博弈，也是泡沫是否能有效控制的重要博弈。當前，全國房地產(chǎn)業(yè)仍然較熱，一方面是政府希望為房地產(chǎn)降溫，一方面是投資者爭相進入該市場。在這兩方的博弈中，政府可通過統(tǒng)計工作獲得房地產(chǎn)的信息，而投資者也可以獲知國家的相關(guān)政策，所以這兩方可根據(jù)對方的信息做出相應的決策。針對這房地產(chǎn)投資的過熱現(xiàn)象，政府可能采取的策略有三種：鼓勵，不作為，控制。投資者也有三種策略：進入市場，靜觀其變，退出市場。

分析博弈雙方的角色，我們不難發(fā)現(xiàn)，由于政府的權(quán)利和財政后盾，在與投資者的博弈中相對處于主動，所以一般政府會先實施策略?？梢酝茰y，如果政府采取鼓勵的政策，房地產(chǎn)業(yè)的成本將減少，利潤空間也會加大，投資者會加大投資力度，同時會有很多新的投資者進入該市場；如果，政府不作為，出于投資者對于該行業(yè)樂觀態(tài)度，房地產(chǎn)的高收益現(xiàn)狀會吸引新的投資者，原有的投資者也會加大投資。只是這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)的膨脹速度要比政策支持下的速度慢很多；而如果政府出臺政策控制其過快的政策，必然將導致部分投資者推出該市場，然而，房地產(chǎn)市場是一個正在膨脹的市場，短期內(nèi)還不會飽和，所以，仍然會有部分新進投資者，原有的大部分的投資者也會監(jiān)守陣地，并利用原投資者減少、新投資者還未成規(guī)模的真空期擴大投資，獲取更大利益。縱觀這三個博弈，可以發(fā)現(xiàn)目前無論政府采取何種策略，房地產(chǎn)業(yè)都有膨脹的趨勢，向著泡沫經(jīng)濟發(fā)展。政府雖然不能完全消除房地產(chǎn)泡沫，但通過控制的策略可以控制其膨脹速度，相對于其他的策略，這是一個上策。

實際情況也是如此，在短時期內(nèi)，繼2005年出臺“國八條”后，2006年又出臺了旨在控制房地產(chǎn)過快增長的《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定》（國六條），旨在取得博弈的主導權(quán)。2007年年初，溫家寶總理在政府工作報告中指出：“必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！卑凑諊鴦赵旱慕y(tǒng)一部署，2007年的調(diào)控新政不斷，土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。全年中央銀行共有6次加息，建設部、發(fā)改委、國稅總局等部門出臺了涉及房地產(chǎn)的相關(guān)政策法規(guī)十幾項。這一系列的政策在一定程度上使得房地產(chǎn)的過熱有所緩解，但很快又出現(xiàn)反彈，降溫效果有限。如2007年年初，全國70個大中城市房價漲幅比較平穩(wěn)。1至5月漲幅在6%左右波動；進入6月，漲幅躍上了7%，而且不斷加速；7至12月漲幅分別達到7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%和10.5%。以2007年12月份為例，同比漲幅超過15%的城市達到了9個。

導致全國房價呈現(xiàn)出“先穩(wěn)步增長，后加速上揚，再緩慢增長態(tài)勢”的主要原因是：固定資產(chǎn)投資帶來以及與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)帶來的財政收入非常大，加之房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用明顯，所以政府不能一次性過度的抑制房地產(chǎn)業(yè)，以免出現(xiàn)矯枉過正的情況，只能以“殺一儆百”的方式，試圖一直投機，擠出房地產(chǎn)泡沫。而作為投資者，宏觀政策使得房地產(chǎn)的潤空間下降，投資者也不會像之前那樣能從銀行貸得大量資金，限制了部分投資，但因為利國家政策不是一壓到底，所以過剩的資產(chǎn)并不會全部退出，而是部分退出，當一部分投資者退出后，利潤空間再次相對增大，又吸引了新投資者，投資者間又為了其個體利益展開博弈，這便涉及到政府和投資者博弈中存在的子博弈——政府內(nèi)部的博弈，投資者間關(guān)于市場進入的博弈。

1.政府內(nèi)部的博弈

財政的增長迅速在很大程度上得益于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的興旺，不僅使營業(yè)稅、契稅等迅速大幅增收，同時也促進了建材、裝潢、家電等其他相關(guān)行業(yè)稅收的增長，可謂“牽一發(fā)而動全身”。因此，政府在決定對房地產(chǎn)的政策時，需要考慮到其中的利弊，即使是在已經(jīng)確定必須采取抑制的政策后，也要考慮如何令效果最大化，并將損失減至最低。抑制房地產(chǎn)業(yè)勢必會引起房地產(chǎn)市場的縮小，由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位，整個國民經(jīng)濟也將受影響。對于政府而言，財政收入的減少和國民經(jīng)濟的短期萎縮是弊，但相對于房地產(chǎn)泡沫破滅后造成的經(jīng)濟崩潰，兩害相權(quán)取其輕，抑制房地產(chǎn)業(yè)過熱是必然的選擇，這是一個嚴格下策的選擇，即將損失較大的策略排除。

政府的抑制政策在一定程度上達到了預期目標，但由于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為以邪惡地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方稅收的重要來源，中央政府與地方政府之間的利益博弈加劇。以契稅為例，全國大部分?。ㄊ?、區(qū)）2004年和2005年的契稅增幅均有所下降，但2007年房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)的飄紅使得全國的契稅增幅加快。以江蘇省為例，在近兩年頻繁出臺相關(guān)政策的情況下，全省契稅的增長速度呈現(xiàn)快速下降的趨勢，2004年的增長速度為50.0%，2005年為33.8%，2006年下降為30.4%，而2007年契稅共入庫159.4億元，同比增長51.2%。

總的來說，政府的若干措施起到了一定效果，其政策在也基本達到第二個目標——損失最小化。所謂將損失減至最低也就是通過其他手段拉動經(jīng)濟，彌補房地產(chǎn)業(yè)收縮帶來的損失。其實這是一個順理成章的事，由于房地產(chǎn)業(yè)的收縮，原本投入房地產(chǎn)市場的資金必有一部分轉(zhuǎn)入其他行業(yè)，這時需要政府正確認識當前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，并對資金加以引導，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，使經(jīng)濟良性發(fā)展。也許在短期沒有明顯改觀，但良性經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展能力可以保證房地產(chǎn)業(yè)收縮的陣痛期過后出現(xiàn)可喜的增長。

2.投資者間關(guān)于市場進入的博弈

通過之前對房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生經(jīng)過的分析，可以發(fā)現(xiàn)，在初期擴大投資能獲得很高的利潤。所以，對于投資者個體，越早的進入房地產(chǎn)市場就能獲得相對多的利潤。但房地產(chǎn)業(yè)的火熱已持續(xù)了多年，為什么還會有那么多的投資者涌入呢？其實不難發(fā)現(xiàn)，近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有個特點，就是房地產(chǎn)的火暴由南向北、由沿海向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，這是由于地區(qū)發(fā)展差距引起的。所以在全國房地產(chǎn)業(yè)局部飽和的情況下，投資者開始向不發(fā)達地區(qū)轉(zhuǎn)移，爭做不發(fā)達地區(qū)第一桶金的獲得者。

三、開發(fā)商與消費者間的博弈

在關(guān)注固定資產(chǎn)增速過快的同時，分析固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)更有深意。以江蘇省為例，除2005年首次對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控影響較大外，其他年份的住宅投資占固定資產(chǎn)投資比重逐步增大：2001年12.6%、2002年14.1%、2003年15.2%、2004年18.6%、2005年17.7%、2006年為18.9%，2007年為20.5%。商品房竣工面積持續(xù)擴大， 從2001年的2116.59萬平方米，迅速增加到2005年末的4671.24萬平方米，增長了1.2倍。2001年商品房竣工面積的增速為2.3%，從2002年開始，其增速一直保持在10%～20%左右，2005年達到19.6%，2006年有所回落，為15%左右，2007年增幅則大幅下降，同比僅增長6.4%。由此可見，2005年國家宏觀調(diào)控以后，開發(fā)商為規(guī)避風險，減緩了投資增長速度，以減少市場供給來穩(wěn)定并提高商品房價格。

在這兩方的博弈中，兩方的出發(fā)點都比較簡單——個體利益的最大化，商家希望以盡可能的高價買給消費者，而消費者希望以低價買到“價廉物美”的住宅房，與此同時，商家間關(guān)于營銷策略的博弈也起了關(guān)鍵作用。

對于投資而言，某地區(qū)的消費者群體是有限的，所以并不是所有商家的商品都會被吸收，這就導致有部分投資者現(xiàn)有的住宅房將無法出售，而作為商家，他們自然都不希望這種是發(fā)生在自己身上。如何爭取有限的客戶就成了投資者的首要問題，廣告是其最有效的手段，而廣告一般是“報喜不報憂”，局外人很難知道其真正的全方位信息。所以消費者從商家處得到的信息是不完美的，只能根據(jù)現(xiàn)有的信息選擇相對有優(yōu)勢的策略。

對于消費者，住宅是全家庭的大事，不同于其他可重復消費的商品，所以，購買住宅房之前必經(jīng)過全面的考慮，對住宅房有詳細的標準，不同的消費者對住宅的要求都不盡相同，而商家是不知道各個消費者詳細偏好。因此，商家所掌握的信息也是不完全的。

現(xiàn)在假設消費者有“買”和“不買”兩種選擇，商家所出售的住宅房是有性價比的高低差距的，簡稱為“好”“差”，針對這兩種情況，商家可以選擇“賣”和“不賣”?，F(xiàn)在假設使用好房時對于消費者而言該房價值為3，使用差房時價值為1，商家要價為2。再假設商家使用差房時需要花費1才能將起偽裝成好房。那么在雙方的買賣過程中的得益如下圖，其中前一數(shù)字為商家得益，后一數(shù)字為消費者得益。不難看出，在消費者選擇不買時，房的好、差對消費者利益沒有影響。但對商家卻不同，因為當商家選擇賣好房時，如果有消費者買，商家就能獲利2，不買則無獲利；當商家選擇賣差房時，必須花代價偽裝，如果賣不出去就會白白損失這部分費用，更使得一旦選擇賣，那么就必須通過其他策略讓消費者下決心購買。

在這個博弈中，不論商家的“賣”與“不賣”還是消費者的“買”與“不買”都是基于他們所掌握的信息，有了這樣的信息和判斷，雙方才能對獲利機會、損失奉賢的大小有一個概念，進而做出選擇。而他們的選擇同時也成為新的需要被考慮的信息，影響著新的選擇。所以，對于商家和消費者，掌握到更多真實的信息是獲得更多利益的最有效方法。

圖 商家與消費者的博弈

四、國家與消費者間的博弈

消費者作為國家的公民，公民的生活是否穩(wěn)定直接關(guān)系著社會的穩(wěn)定，住宅的狀況是生活穩(wěn)定的重要表現(xiàn)。目前，住房市場主要存在的問題就是炒房導致房價虛高，社會各界對這一現(xiàn)象的理解也比較統(tǒng)一——必須加以抑制，近年來一系列的政策也是針對這種現(xiàn)象，相關(guān)文章也非常多。所以這里不再就炒房問題贅述，主要研究消費者內(nèi)部博弈。

消費者的內(nèi)部博弈：可以看作是商家與消費者博弈的延伸，一部分消費者在買了住宅房房后處于各種原因希望出售現(xiàn)有的住宅房，這部分消費者就在和其他消費者的買賣中成為了賣家。然而不同于商家，由于消費者不可能通過廣告等手段吸引其他消費者，所以住房本身是否符合買方標準便成了主要因素，也是由于這個原因，房價并不像投資者出售住房一樣有標準的定價，只是在雙方的心里有一個價格的范圍。

現(xiàn)在假設雙方在心中都有一個價格范圍，如果對方的報價在這個范圍內(nèi)則應該回答“是”，不在這個范圍內(nèi)則應該回答“否”。然而，在報價達到接受范圍時，選擇“否”能使價格向?qū)ψ约河欣姆较虬l(fā)展，所以雙方的回答并不一定是真實?，F(xiàn)假設買賣雙方選擇不同回答時的收益如圖，從囚徒困境的例子可以知道，雙方選擇“否”時相對的收益最大，此次博弈也就結(jié)束了。而實際情況中，博弈并不是只進行一次的，因為雙方都沒有獲得需要的結(jié)果，賣方?jīng)]售出住房，而買方也沒能買到住房。于是雙方將進行多次重復博弈，雙方不斷給出新的報價，在這個過程中價格不斷接近雙方的心理價位，直到最終雙方都接受了當前價格。這在日常生活的其他方面也是經(jīng)常出現(xiàn)的，通俗的來看也就是“討價還價”。

表 消費者內(nèi)部博弈

在這一過程中可以發(fā)現(xiàn)，任一方多選擇“否”將能獲得更多的收益，但同時這一選擇也可能導致談判的破裂，交易也就此中止，雙方都不能獲得收益。面對這種情況就需要當事人在根據(jù)當時的具體情況進一步判斷，在保證博弈能繼續(xù)的前提下，盡可能的多選擇“否”以獲取最大利益。

至此，本文初步完成了政府、開發(fā)商和消費者三方博弈的分析。從分析中可以得出博弈中各方相對上策的選擇。政府：通過宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)過熱狀況，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使經(jīng)濟良性可持續(xù)發(fā)展。投資者：盡早進入某地區(qū)的房地產(chǎn)市場，通過各種營銷手段吸引消費者購買，并及時根據(jù)國家政策進行調(diào)整。消費者：盡可能的收集住房相關(guān)信息，對自己的心理價格保密，在博弈中后做選擇。這些策略都是博弈方在博弈中能獲得最大相對收益的策略，在實際操作中，還需要博弈方審時度勢，遵循收一最大的原則對具體細節(jié)做出合理處理。

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