摘要：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能多方面拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，關(guān)系重大民生，因此，堅持科學(xué)發(fā)展觀，不斷提高和改善人們居住環(huán)境，控制成本，不斷完善和強化房地產(chǎn)企業(yè)管理，將房地產(chǎn)價格有效地控制在合理范圍內(nèi)，健康發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)”波及效應(yīng)”，“用于民，還于民”，形成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn) 管理

中圖分類號：F293-31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914(2008)12-260-01

近年來，我國城市商品房供銷兩旺的同時，商品房價格居高不下，成為人們關(guān)注的重大民生話題。按照國家對房地產(chǎn)市場“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”總體要求，如何不斷提高和改善人們居住環(huán)境，同時將房地產(chǎn)價格有效地控制在合理范圍內(nèi)，控制成本，健康發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展多方面拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的”波及效應(yīng)”，形成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良陛循環(huán)，是行業(yè)內(nèi)專家研究的熱點問題。

影響房地產(chǎn)成本涉及土地供應(yīng)、拆遷周期及資金供給等很多不確定因素。而在建設(shè)中不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部項目管理，降低造價，是整個房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部急待解決的問題。主要應(yīng)從以下六個方面剖析，研究具體的對策：

一、強化項目前期設(shè)計科學(xué)性

房地產(chǎn)項目工程設(shè)計費雖然僅占工程費的2％，但據(jù)專家分析，方案設(shè)計階段對工程造價的影響占75％-95％以上。因此提高前期設(shè)計質(zhì)量，保證測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，減少施工階段的簽證，減少重大變更，是有效控制造價的關(guān)鍵。具體做法為：一是要進(jìn)一步加強開發(fā)企業(yè)前期設(shè)計階段的人員技術(shù)力量，確保前期工作有序推進(jìn)。二是建立競爭機制，運用招投標(biāo)方法優(yōu)選勘察、設(shè)計隊伍。三是開通設(shè)計部門對業(yè)主、施工現(xiàn)場的服務(wù)通道，優(yōu)化設(shè)計方案，力求技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理，達(dá)到全程有效控制工程造價目標(biāo)；同時也為分清設(shè)計、施工事故責(zé)任提供依據(jù)。

二、建立施工參與單位信譽評級制度

過去在房地產(chǎn)項目組織施工建設(shè)中，很多企業(yè)主要通過邀請招標(biāo)、分包選擇施工隊伍，在具體操作過程中，發(fā)現(xiàn)仍然存在業(yè)績不佳的企業(yè)掛戶、項目被分包給無信譽單位等現(xiàn)象，企業(yè)管理亂，協(xié)調(diào)難度大，是工程成本高的重要原因。因此，提倡房地產(chǎn)開發(fā)項目實行招投標(biāo)，對報名人圍的單位建立信譽評級制度，提高門檻，對以往業(yè)績進(jìn)行跟蹤考核，起到對項目的協(xié)調(diào)和總控作用。首先是項目分階段對參與建設(shè)的單位制定信譽評級制度。從勘探單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等，組織開發(fā)項目者按照不同的階段，對入圍的單位進(jìn)行信譽篩選，確保隊伍的質(zhì)量；其次是每年對本企業(yè)開發(fā)投資的建設(shè)項目的單位，進(jìn)行年審，認(rèn)真考核，建立“項目入圍候選名冊”，做到長效管理；再次是建立網(wǎng)上追蹤，對信譽良好隊伍給予公布，增加其知名度。對信譽差，生產(chǎn)項目低劣或采用不正當(dāng)手段入圍的隊伍，列入“黑名單”，直接取消其獲得參與開發(fā)建設(shè)招標(biāo)的報名資格。

三、積極推行開發(fā)項目的監(jiān)理制度

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段要建立以監(jiān)理工程師為核心的項目管理模式，并建立對監(jiān)理監(jiān)督的制約機制，一是在招投標(biāo)階段，嚴(yán)格審查監(jiān)理資質(zhì)和業(yè)績，進(jìn)行隊伍的考察；二是施工階段督查例會、檢查、質(zhì)詢、督查、獎懲、資質(zhì)登記以及崗位工作考核等制度，使其將監(jiān)理工作月報制度、工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)重大事故報告制度落實到位，三是要求各開發(fā)項目部配備相應(yīng)注冊監(jiān)理工程師，以提高管理水平和質(zhì)量監(jiān)測手段。如果上述工作不到位或落實力度不夠，應(yīng)視情節(jié)輕重令其退出施工現(xiàn)場。以上三點可以有效地控制成本，防止出現(xiàn)施工企業(yè)漫天要價，隨意索賠的現(xiàn)象發(fā)生。在這種機制下，能有效地達(dá)到控制造價的目標(biāo)，達(dá)到了節(jié)約投資、降低成本的目的。

四、施工階段完善合同管理

合同管理貫穿工程管理始終，是各階段約束各方責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)的必要手段。施工合同分為總價合同、單價合同及成本加酬金合同。合同條款的訂立和管理是合同中的重要環(huán)節(jié)，是控制造價的關(guān)鍵。施工中開發(fā)商的造價管理人員必須充分掌握合同條款，一方面嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，利用合同條款及時解決工程造價方面糾紛，另一方面，嚴(yán)格過程管理，減少承包商的索賠機會。

在實際操作中，部分開發(fā)商為圖省事，通常采用費率招標(biāo)，即成本加酬金合同，結(jié)果導(dǎo)致發(fā)包方承擔(dān)更多的風(fēng)險，很難主動控制工程造價，因此，應(yīng)根據(jù)實際情況權(quán)衡利弊，作出最佳合同形式的決策。為有效控制工程造價：1、設(shè)立專門合同管理人員，將相關(guān)合同統(tǒng)一存檔，便于查找，做到有章可循，有法可依。2、在施工中要及時跟蹤合同執(zhí)行情況，及時行使甲方權(quán)利，3、建立支付報表，專人管理工程費用的支付情況，保證預(yù)付款及時扣回和押供材料款，避免發(fā)生延期付款回超款支付的情況。

五、嚴(yán)格材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，材料供應(yīng)投資在施工階段幾乎占了投資的60％以上，房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化，一般確定材料設(shè)備甲方供應(yīng)。而材料采購、材料計價等是易生腐敗、增加成本的重要環(huán)節(jié)之一，

因此，開發(fā)單位要做到：一是嚴(yán)格材料設(shè)備采購程序，及時掌握產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號等市場行情。其次招標(biāo)文件是供應(yīng)商投標(biāo)和發(fā)包方評標(biāo)、合同簽定的依據(jù)，在編制招標(biāo)文件時要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款，明確的服務(wù)內(nèi)容，嚴(yán)密條款。如水泵等設(shè)備的隔震墊作為附件，供應(yīng)商往往免費贈送，如果沒有掌握市場，在招標(biāo)采購中未涉及，供應(yīng)商不供，施工單位索賠，將造成增加費用，拖延設(shè)備安裝的后果。三是加強協(xié)調(diào)、嚴(yán)格進(jìn)場材料質(zhì)量和驗收。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時反饋施工進(jìn)度，提前作出設(shè)備材料的采購計劃。加強與供應(yīng)商的銜接，如卸貨、接貨、搬運等，減少施工階段承包商對工期和費用索賠的機會。 在“十一五”期間，保持城市的房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，必須堅持科學(xué)的發(fā)展觀，實事求是，改革創(chuàng)新。不斷完善和強化房地產(chǎn)企業(yè)管理，注重功能性、經(jīng)濟(jì)性，突出人性化，實現(xiàn)城市商有住房“量”的擴張轉(zhuǎn)變?yōu)椤百|(zhì)”的提升，全面改善城市環(huán)境，提升城市形象，力求環(huán)境與人文的和諧。

(責(zé) 編 國 政)