摘要：一個健康完整的住宅市場應(yīng)由銷售和租賃兩大部分構(gòu)成，才能建立和健全住宅市場良性供求機制，以滿足不同層次人群的住宅需求。我國的住宅銷售市場發(fā)展迅速，而住宅租賃市場由于各種因素的影響，發(fā)展緩慢。文章通過對武漢市住宅租售比的分析，得出目前武漢市住宅租賃市場處于發(fā)展不活躍、發(fā)育不成熟的狀態(tài)，繼而分析其影響因素。并提出完善武漢市住宅租賃市場的建議。

關(guān)鍵詞：住宅租賃市場住宅租售比梯度消費

中圖分類號：F293.31 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914(2008)12-258-02

隨著湖北省武漢市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)已成為武漢經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的一個重要增長極。而一個健康完整的住宅市場應(yīng)由買賣和租賃兩大部分構(gòu)成，才能建立和健全住宅市場良性供求機制，以滿足不同層次人群的住宅需求。如果缺少租賃市場或租賃市場不活躍，一方面，會使眾多住宅投資者失去投資機遇；另一方面，會給大量的住宅租賃需求者帶來障礙。發(fā)達國家的經(jīng)驗證明，租賃住宅在住宅市場中占有不可忽視的地位。由于歷史的原因，多年來政府及相關(guān)部門出臺的房改政策和信貸政策都是針對“只售不租”的商品市場，因此住宅租賃市場發(fā)展緩慢。隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展，城市化水平的提高以及人口流動性的增強，住宅需求增加，迫切要求完善住宅租賃市場，調(diào)整住宅市場供需結(jié)構(gòu)，促進住宅市場健康發(fā)展。

一、武漢市住宅租賃市場現(xiàn)狀

武漢市的住宅租賃市場，由于住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低，人們對租賃住房存在認識上的偏差，加上政府對住宅租賃市場的關(guān)注不夠等原因，其發(fā)展緩慢，發(fā)育不成熟。

1、住宅租賃供應(yīng)主體。(1)私人房東。他們是目前住宅租賃市場中的主要供應(yīng)主體，出租私有住房給個人或家庭。這部分房東大多是規(guī)模較小的投資者，并且他們所提供的房源不僅數(shù)量少，而且分散。(2)組織機構(gòu)型房東。此類型的房東通常包括政府、國有企業(yè)、公司、養(yǎng)老基金、投資銀行或者保險公司。關(guān)于出租動機，投資回報率是他們主要考慮的因素，房源主要是國家所有和集體所有的公有住房。由此可以看出，多樣化結(jié)構(gòu)投資的主體——房地產(chǎn)商，還沒有加入到住宅租賃市場中來，規(guī)?；淖赓U房供應(yīng)主體還沒有形成。

2、住宅租賃消費群體。在武漢目前的住宅租賃市場中，存在著相對穩(wěn)定的消費群體，其基本構(gòu)成為：(1)剛畢業(yè)參加工作的學(xué)生。一般來說，剛剛工作的學(xué)生月收入扣除生活費后，每月可掌控的資金所剩無幾，所以對于他們來說租房是首選。(2)進城打工的農(nóng)民。農(nóng)民工是每年城市增加的就業(yè)人口，大部分是在城市化的推動下進入城市的，他們只能通過租房解決住房問題。(3)大學(xué)周邊在校學(xué)生。武漢是全國高校最多的聚集地，學(xué)生為了不同的目的在外租房，構(gòu)成了租賃市場的主要消費群體。(4)適婚年齡而又無購房能力的青年。(5)部分中低收人家庭。武漢自啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)和實施廉租房制度后，解決了部分中低收人家庭的住宅問題，但是由于經(jīng)濟適用房供應(yīng)量的不足及廉租房覆蓋范圍的狹窄，大部分家庭只能通過租房解決住房問題。(6)投資者。由于不動產(chǎn)的保值性和增值性，近年來，“購房出租、以租養(yǎng)房、待機出售”已經(jīng)成為一種新的、收益見效快又較為穩(wěn)妥的投資方式，部分有閑置資金的人紛紛加入到住宅租賃市場中。

二、武漢市住宅租售比分析

1、住宅租售比的內(nèi)涵。住宅租售比是指在同一時間、同一地區(qū)住宅月租金價格與住宅售價的比值，用公式表示為：住宅租售比=租金價格，住宅價格。住宅租售比是住宅市場中的一個重要指標(biāo)，其不僅能夠衡量租房和購房相對經(jīng)濟利益大小，而且能夠反映住宅租賃市場與銷售市場的相對發(fā)展程度，二者在正常條件下應(yīng)保持在一個均衡的發(fā)展水平之上，國際上用來衡量一個區(qū)域住宅市場運行狀況良好的租售比為1：200。租售比過高或過低都會阻礙住宅市場的發(fā)展，偏高說明住宅租賃市場活躍，而銷售市場相對比較低迷；偏低，說明住宅租賃市場沒有盤活，發(fā)展緩慢。并且，租售比的大小對于政府制定使住宅市場健康發(fā)展的宏觀調(diào)控政策、投資者進行自身利益最大化的投資決策、消費者選擇適合自己的住宅消費模式具有重要的參考價值。

2、住宅租售比變化及趨勢分析。完善住宅租賃市場是發(fā)展成熟房地產(chǎn)市場的必然，因此有必要分析武漢市住宅租售比，以此來衡量其住宅租賃市場的發(fā)展程度，引起人們對住宅租賃市場的重視，并找出影響其發(fā)展的因索，為完善武漢市住宅租賃市場提出對策建議。

(1)租售比低，住宅租賃市場發(fā)展不活躍。

武漢市2000年至2006年住宅租售比見表1。由表1可看出，2000年到2006年，武漢市住宅租售比最高為l：184，最低為1:570。其中，2001年至2002年，住宅租售比接近1:200的合理分界點，主要原因是：自1998年12月31日起，貨幣分房制度取代了福利分配住房制度，經(jīng)過一年的過渡時期，從2000年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念開始向商品化轉(zhuǎn)變，住宅銷售市場開始發(fā)展，租賃市場也相應(yīng)地被帶動起來，所以租售比處于比較合理的狀態(tài)；2002年，住宅租賃市場漸顯活躍，月租金價格達到10.41元/平方米(月)，也，是整個研究期最高的月租金額，其價格指數(shù)(所謂價格指數(shù)，就是指反映全社會及各類房地產(chǎn)價格變動幅度和變動趨勢的數(shù)值)為116.78％，而銷售價格指數(shù)僅為109.8％，所以租售比達到最大；2003年開始，住宅銷售價格仍一路攀升，而月租金價格卻在2003年開始下降，降到了5.5元／平方米(月)，租賃價格指數(shù)下降到了52.87％，住宅租售比減小到1:368；到了2004年，月租金價格有所回升，上升到了6.83元，平方米(月)，住宅租售比較2003年變動不大。之后，其租賃價格指數(shù)均低于銷售價格指數(shù)(見圖1)，且二者的差距越拉越大。住宅租售比越來越低，遠遠偏離1:200的警戒線，說明武漢市的住宅銷售市場發(fā)展迅速，而租賃市場相對來說處于遲滯狀態(tài)。

(2)租售結(jié)構(gòu)不合理，住宅市場以購買為主。自2000年以來，由于受政府的政策法規(guī)、消費者觀念等各種因素的影響，武漢市住宅市場的消費一直以購買為主，住宅租賃市場發(fā)育水平低，住宅需求主要依賴于一手市場，住宅銷售市場發(fā)展迅速，而住宅租賃市場發(fā)展緩慢。2006年，武漢市住宅銷售總面積達到908.92萬平米，比2000年增長167.9％；而2006年，武漢市住宅租賃面積僅為11.65萬平方米，比2000年下降58.3％。

住宅銷售市場越來越發(fā)達，而住宅租賃市場仍處于發(fā)育不完全的起步階段，消費者的目光也一直停留在銷售市場，住宅銷售市場和住宅租賃市場之間的市場結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系越來越突出，兩者在房地產(chǎn)市場中比重的差距也越來越大，武漢市成熟房地產(chǎn)市場的形成遭到了阻礙。

(3)租售比變化趨勢分析可以運用灰色系統(tǒng)模型對武漢市未來住宅租售比變化作預(yù)測。根據(jù)表1中的數(shù)據(jù)得到關(guān)于武漢市住宅租售比的預(yù)測模型如下：

(X)^(L)(k+1)=^0.026765e+0.031992

X^(o)(k)=X^(L)(k+1)-X^(L)(k)=-0.026765e^-0.229361K+O.26765e^{-0.229361(K-L)}

k=1，2，L，n

運用上述模型可得武漢市2007、2008年的住宅租售比為：X⁰(8)=1:719，X⁽⁰⁾(9)=1:909。

對預(yù)測模型的精度進行后驗差檢驗，可得C=0.3798，p=0.8333，所以該模型可以用于預(yù)測。

由預(yù)測得到的武漢市2007、2008年的住宅租售比可知：如果按照先前的趨勢進行發(fā)展，住宅銷售市場和租賃市場會更加不協(xié)調(diào)，住售比有減小的趨勢，必須加以重視。

以上的分析，一方面說明武漢市的住宅租賃市場還比較落后，發(fā)育還不完全；另一方面也說明了武漢的住宅租賃市場還有巨大的發(fā)展?jié)摿ΓP活租賃市場有助于完善武漢市的住宅市場，解決中低收入家庭的住房問題。

三、影響武漢市住宅租賃市場發(fā)展的因素

1、政府重視不夠，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督和管理。住宅是一種特殊的商品，既有一般的商品屬性，又有獨特的社會屬性。在市場經(jīng)濟條件下，雖然市場價格機制能夠調(diào)節(jié)主要的供求關(guān)系，但僅靠市場經(jīng)濟規(guī)律的運作不能完全滿足市場對住宅的需求，尤其是最基本的生存需求，市場的運作需要政府在交易價格、金融等方面進行一定的干預(yù)，并對其進行監(jiān)督和管理。一個成熟的住宅市場構(gòu)成包括銷售市場和租賃市場，而一直以來，人們在談?wù)摵脱芯孔≌袌鰰r，關(guān)注最多的只是銷售市場，關(guān)心其房價的高低，政府的政策法規(guī)也向其傾斜，鮮少有人去注意住宅租賃市場。

2、城中村的住宅質(zhì)量低，租金上漲受阻。武漢市是我國城中村問題比較嚴(yán)重的城市之一，城中村主要分布在江岸、江漢、漢陽、武昌等六個區(qū)，共有147個行政村和15個農(nóng)林單位，土地面積為21382.2公頃。城中村住房是武漢市住宅租賃市場的主要房源。但是，這些住房環(huán)境差，面積小、結(jié)構(gòu)老化，設(shè)施也不齊全，達不到基本的住房標(biāo)準(zhǔn)，滿足不了居民的住宅要求。因此，租金上漲受阻，而住宅條件稍好的住房租金又比較高，很多消費者寧愿購房也不租房，這就使得武漢市的住宅租賃市場發(fā)展不起來，住宅市場的消費仍以購買為主。

3.市場信息不對稱。在租賃市場中，中介服務(wù)組織在集散供求雙方信息，節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面發(fā)揮著非常重要的作用。但是由于前期我國市場準(zhǔn)入門檻較低而導(dǎo)致了良莠不齊、規(guī)模大小不一的中介遍地開花，出現(xiàn)了不良中介蒙騙、亂收費的現(xiàn)象，也造成不公平的交易，這也就使得租賃中介市場秩序混亂，可信度差，消費者不愿借助中介服務(wù)租住住房，供求雙方信息得不到有效傳遞，房客租不到合適的住房，房東找不到滿意的房客，造成信息不對稱，阻礙了完善的租賃市場的形成。

4、根深蒂固的消費觀念。受幾千年來的封建思想的影響，我國老百姓在住宅消費上一直以來就有“舊不如新”、“買房只買新房”、“租不如買”、“一步到位”的觀念，不愿意去租房，尚欠理性和成熟，這也是導(dǎo)致武漢租賃市場發(fā)展相對緩慢的原因之一。

四、完善武漢市住宅租賃市場的建議

1、加快制度建設(shè)和完善規(guī)范住宅市場相關(guān)的法律法規(guī)。國際經(jīng)驗表明，住宅市場是在政府監(jiān)督管理下的市場，各國政府都制定有完善的法律制度和相應(yīng)的政府機構(gòu)，依法對住宅市場進行規(guī)范和管理。而目前住宅租賃市場的法律法規(guī)體系不健全，只有《城市房地產(chǎn)管理法》對房屋租賃作了相關(guān)規(guī)定，沒有專門的房屋租賃方面的政策法規(guī)引導(dǎo)和規(guī)范其發(fā)展，存在大量的非法租賃，市場秩序混亂，而且租賃交易登記率很低，幾乎所有的房東都不繳納租金收入的稅款。所以住宅租賃市場的發(fā)展需要完善相關(guān)的政策法規(guī)，出臺專門的房屋租賃法律法規(guī)，規(guī)范租賃主體、中介機構(gòu)的交易行為，加強房屋租賃合同登記備案管理，理順住宅租賃市場秩序，使之合法化、規(guī)范化。

2、引導(dǎo)中介機構(gòu)規(guī)模發(fā)展，建立可信度高的信息平臺。經(jīng)歷國家對房地產(chǎn)市場的一系列宏觀調(diào)控后，迫使中介企業(yè)重新洗牌，不少中介相繼宣布退出，一些有實力的中介公司也乘此良機，兼并收購小企業(yè)，改變中介服務(wù)市場的格局。在這樣的環(huán)境下，政府應(yīng)該提高準(zhǔn)入門檻，培訓(xùn)掌握房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟、法律知識的專業(yè)人才，借助市場機制，優(yōu)勝劣汰，使小企業(yè)向大企業(yè)靠攏，形成大型的中介服務(wù)集團，創(chuàng)新服務(wù)品牌，引導(dǎo)中介機構(gòu)走規(guī)?；⑵放苹蛯I(yè)化的道路。同時，要加強網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)，考慮與中介機構(gòu)合作，搭建專門的租賃平臺，提供準(zhǔn)確及時的相關(guān)信息，吸引大量潛在的消費者，為住宅租賃市場打開發(fā)展通道。

3、加強輿論宣傳，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民樹立正確的消費觀念，實現(xiàn)住宅的梯度消費模式。政府要通過宣傳，使居民認識到租房和買房都是解決住房問題的方式，并沒有本質(zhì)的不同。所謂梯度消費，就是指在某一時點上，由于人們購買力不同，不同收入階層的居民在選擇商品時往往會根據(jù)自己的消費能力進行消費。住宅消費層次與居民的財富總體上成正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)家庭的財富積累還不能足以購買商品住宅時，應(yīng)暫時租住相應(yīng)的舊房；當(dāng)家庭財富積累到一定程度時，可以考慮租住更高檔次的住宅或者選擇購買商品住宅，逐漸實現(xiàn)消費升級。

4、創(chuàng)新租賃形式。目前武漢市住宅租賃市場中的出租房分散、面積小、結(jié)構(gòu)老化，配套設(shè)施也不齊全，大多處于“地下”。所以就要要求改變目前的租賃形式，使之公開化、合法化和完善化，如：集中建設(shè)集體宿舍向農(nóng)民工出租，解決他們的住房問題；我國的新建住宅一直以來都是“只售不租”，這主要是因為住宅銷售資金回收較快，利潤高，而住宅出租投資回收期比較長，資金回報率低，所以房地產(chǎn)投資者都不愿加入到住宅租賃市場中去。政府可以通過優(yōu)惠政策，鼓勵房產(chǎn)投資主體進入住宅租賃市場，形成規(guī)模化的租賃房供應(yīng)商，提供不同的房源供給，滿足不同層次的需求，形成高中低檔并存、結(jié)構(gòu)完善的住宅租賃市場。

5、貫徹國家宏觀調(diào)控政策，進一步完善廉租住房保障體系。根據(jù)黨的十七大報告的要求，今后相當(dāng)長的一段時間里，我國房地產(chǎn)社會保障體系建設(shè)的重點會放在廉租房建設(shè)上。完善廉租住宅保障體系，在一定程度上要依賴于發(fā)達的住宅租賃市場，同時，政策的落實也將帶動住宅租賃市場的發(fā)展。武漢市從2002年開始建立廉租房制度，主要幫助七個中心城區(qū)的最低收入家庭緩解住房困難，通過配房租賃、租金核減、租金補貼三種方式展開。今后武漢市應(yīng)根據(jù)住宅市場的特點，加大廉租住房的建設(shè)力度，逐漸向遠城區(qū)覆蓋，解決中低收入人群的住房問題。

(責(zé) 編 若 佳)