摘要：文章介紹了臨海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及特征，對(duì)今后的市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，提出了農(nóng)行房貸的對(duì)策及風(fēng)險(xiǎn)控制的有效措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914(2008)12-257-01

臨海是浙江中部沿海的一座古城新市，屬沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)。近幾年來(lái)，臨海市房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，先后建成了巾山小區(qū)、大洋小區(qū)、云棠花園、云?；▓@、藍(lán)盾花園、百盛花苑、錦繡花園、靖江花城、國(guó)際花園和東方公寓等40個(gè)具有一定規(guī)模的居住小區(qū)。農(nóng)行臨海支行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)和個(gè)人按揭業(yè)務(wù)也得到了快速發(fā)展。

一、臨海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和特征

臨海市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)舊城改造和大洋小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，臨海市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累，居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。

2007年。臨海市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成6.6億元，投資增幅達(dá)33.4％，占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65％，占全市固定資產(chǎn)投資12.6％。

2、市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

3、房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17％，凈增600元／m²左右。

4、交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。臨海市城區(qū)共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m²，比上年度分別增長(zhǎng)25％和35％，其中存量房買(mǎi)賣(mài)2305起，面積24.40萬(wàn)，成交金額1.2億元。

5、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14％，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷(xiāo)售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。

二、對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)

1、從購(gòu)房能力看。伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2007年。城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到9028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。

2、從投資角度看。由于股市風(fēng)險(xiǎn)加大，通貨膨脹日益明顯，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為42％，年增幅達(dá)16％。

3、從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。隨著高收入人群的不斷出現(xiàn)，而高檔住宅區(qū)的欠缺日益明顯。

4、從需求關(guān)系看。根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，臨海市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求。加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

三、農(nóng)行的對(duì)策和風(fēng)險(xiǎn)控制

農(nóng)行應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展盈利能力較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，把握行業(yè)資產(chǎn)重組契機(jī)，合理調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)。由于近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)了分化，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者更弱，因此農(nóng)行應(yīng)有選擇地發(fā)展房地產(chǎn)信貸客戶。應(yīng)加大對(duì)主業(yè)優(yōu)勢(shì)突出、盈利能力較強(qiáng)、資質(zhì)等級(jí)高、信用記錄好、具有土地、品牌、管理等優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)的信貸支持力度，力爭(zhēng)與其建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性合作關(guān)系，如偉星房產(chǎn)、遠(yuǎn)洲集團(tuán)等。謹(jǐn)慎介入進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間較短以及不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。大力發(fā)展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。

在大力發(fā)展業(yè)務(wù)的同時(shí)，我們要清醒地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，采取有效措施，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)，杜絕不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。

1、對(duì)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)信貸需求進(jìn)行區(qū)別對(duì)待、分類(lèi)調(diào)控指導(dǎo)。一是保障資質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商企業(yè)貸款，避免“一刀切”造成房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)波動(dòng)。二是提高開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的門(mén)檻，嚴(yán)格進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)審查，堅(jiān)決禁止不符合條件的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)化貸后資金的跟蹤管理，從根本上提高資產(chǎn)質(zhì)量。三是應(yīng)通過(guò)利率、規(guī)模、期限等措施進(jìn)行有效控制，保持房地產(chǎn)投資穩(wěn)健發(fā)展。

2、嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款程序。一是要嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，控制自有資金比例，避免房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債行為。二是要嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信用紀(jì)錄，包括是否將銀行貸款短借長(zhǎng)用、挪作他用等。三是密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款增加資本金，防止控股公司轉(zhuǎn)移挪用借款人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款等。

3、加大對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的跟蹤管理和監(jiān)控。監(jiān)控貸款用途和貸款性質(zhì)一致性，要控制企業(yè)用流動(dòng)資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，嚴(yán)防信貸資金短貸長(zhǎng)用，影響資金流動(dòng)性。應(yīng)完善房貸操作程序，加強(qiáng)抵押物管理，及時(shí)合理地辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價(jià)行為。

4、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款賬戶管理，嚴(yán)密關(guān)注其賬戶的資金流向。目前。房地產(chǎn)貸款無(wú)法做到封閉運(yùn)行，大量建筑施工企業(yè)將流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)由于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)短借長(zhǎng)用現(xiàn)象突出，容易造成貸款逾期，并形成對(duì)銀行貸款需求擴(kuò)張的倒逼機(jī)制，助長(zhǎng)非理性投資，而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款賬戶資金流向的監(jiān)測(cè)，可以有效防止貸款資金挪用，降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

(責(zé) 編 小 青)