摘要：確認(rèn)業(yè)主身份要以房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、售房合同、結(jié)婚證以及其他合法有效的法律文件等為客觀依據(jù)，并須根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。房屋所有權(quán)證持有人及其配偶、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中記載的購(gòu)房人及其配偶、房屋所有權(quán)人的合法繼承人應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為業(yè)主，而開(kāi)發(fā)商、物業(yè)使用人、房屋抵押權(quán)人、實(shí)際出資人等，不宜認(rèn)定為業(yè)主。

關(guān)鍵詞：業(yè)主業(yè)主身份業(yè)主大會(huì)

中圖分類(lèi)號(hào)：DF521 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914(2008)12-088-03

我國(guó)《物權(quán)法》第75條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)”。從此規(guī)定可以看出，業(yè)主是成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)的主體。我國(guó)2003年9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第8條第1款、第16條第2款明確規(guī)定：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成；業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。我國(guó)《物權(quán)法》第76條以及2007年8月26日修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修基金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)的2/3以上業(yè)主同意；業(yè)主大會(huì)決定制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第12條同時(shí)還規(guī)定：業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加?？梢?jiàn)，業(yè)主身份的確認(rèn)顯得尤其重要，它既關(guān)系到業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的合法性和業(yè)主委員會(huì)組成的合法性，又關(guān)系到業(yè)主大會(huì)決議的有效性。建設(shè)部2003年6月26日頒布的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第6條將“確認(rèn)業(yè)主身份”規(guī)定為業(yè)主大會(huì)籌備組的法定職責(zé)之一。那么，誰(shuí)是真正的業(yè)主?業(yè)主身份的確認(rèn)依據(jù)是什么?不宜確認(rèn)為業(yè)主的情形有哪些?關(guān)于這些問(wèn)題，我國(guó)相關(guān)立法存在規(guī)定不明確或者規(guī)定不一致的情況。理論界也存在不同的理解和認(rèn)識(shí)。本文將從業(yè)主的概念分析人手，進(jìn)而對(duì)業(yè)主身份的確認(rèn)依據(jù)以及業(yè)主的范圍予以闡述，希望對(duì)將來(lái)的有關(guān)立法有參考作用。

一、業(yè)主的概念

業(yè)主，是一個(gè)從我國(guó)香港傳人內(nèi)地并逐漸被熟悉和接受的概念?！皹I(yè)主”這個(gè)昔日指代個(gè)體工商從業(yè)者的詞匯，隨著我國(guó)住房市場(chǎng)化改革的不斷深入和城鎮(zhèn)居民居住狀況的深刻變化，正演變?yōu)槿找鎵汛蟮膿碛蟹慨a(chǎn)的市民群體代名詞?！皹I(yè)主”一詞已成為人們對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的一種習(xí)慣稱(chēng)謂，并被法律所認(rèn)同。但對(duì)于業(yè)主的定義及其法律內(nèi)涵，我國(guó)《物權(quán)法》未作明確界定，只是在《條例》第6條第1款作了如此規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！蔽覈?guó)各個(gè)地方性法規(guī)也是如此界定的。學(xué)界一般據(jù)此將“業(yè)主”定義為“物業(yè)的所有權(quán)人”。由于對(duì)其內(nèi)涵理解的各不相同，因而對(duì)“業(yè)主”的定義，在學(xué)界存在以下三種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人，是物業(yè)的真正主人，是物業(yè)管理權(quán)的權(quán)力主體。第二種觀點(diǎn)從民法理論出發(fā)，認(rèn)為“業(yè)主指建筑物區(qū)分所有權(quán)人”。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。

筆者以為，《條例》將業(yè)主定義為“房屋的所有權(quán)人”，有立法過(guò)窄之弊端，它將房屋以外的其他建筑物所有權(quán)人排除在業(yè)主的范圍之外。而學(xué)界大多數(shù)人將“業(yè)主”定義為“物業(yè)的所有權(quán)人”，確實(shí)非常簡(jiǎn)要，但由于對(duì)“物業(yè)”缺乏合理解釋?zhuān)蚨簿褪谷藗冊(cè)谡J(rèn)識(shí)上模糊不清。我國(guó)《物權(quán)法》以及《條例》對(duì)“物業(yè)”的定義均未作界定，各地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定又不盡相同，如：1994年制定(1999年修正)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條第2款規(guī)定：“本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地”；1998年制定的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定：“本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠(chǎng)房、商業(yè)用房等建筑物及附屬的設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地”；2002年制定的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》第3條第1款規(guī)定：“本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地”。學(xué)者們對(duì)“物業(yè)”的定義也存在較大的分歧，主要有以下幾種不同的定義：物業(yè)“即單元性房地產(chǎn)，由土地和附屬建筑物構(gòu)成，是建筑物與建筑地塊的統(tǒng)一”；物業(yè)是“泛指各類(lèi)房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場(chǎng)地”；物業(yè)是“特指與地產(chǎn)相聯(lián)系的房產(chǎn)，主要指一個(gè)居住單位或樓宇、建筑物”；物業(yè)是指“已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類(lèi)房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場(chǎng)地”；物業(yè)“特指以居民居住小區(qū)為獨(dú)立單元內(nèi)已建成的各類(lèi)房屋、附屬設(shè)施及相關(guān)的場(chǎng)地”。筆者認(rèn)為，將“物業(yè)”定義為“已建成并交付的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等各類(lèi)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地”比較合理，理由有三：一是避免了將“非住宅區(qū)建筑物”排除在“物業(yè)”之外；二是“使用”雖然是物業(yè)所有權(quán)人的一種權(quán)利和目的，但并非是“物業(yè)”和“業(yè)主”產(chǎn)生和存在的前提，建筑物等只要一經(jīng)建成并交付給權(quán)利人即可，而不必一定要“使用”，如住房購(gòu)買(mǎi)人在收房后甚至在獲得產(chǎn)權(quán)證后也不是必須立即“使用”該住房；三是較好地結(jié)合了《物權(quán)法》第70條關(guān)于“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”的規(guī)定。將“物業(yè)”的定義予以合理界定，對(duì)給“業(yè)主”一個(gè)合理、明確的定義有幫助。

前述三種對(duì)“業(yè)主”不同的定義，除了同樣存在上述不足之外，還各自有欠恰當(dāng)?shù)牡胤剑旱谝环N觀點(diǎn)將業(yè)主理解為“權(quán)力主體”，而不是“權(quán)利主體”，這不符合法律關(guān)系主體包括權(quán)利主體和義務(wù)主體的原理；第二種觀點(diǎn)將“業(yè)主”和“建筑物區(qū)分所有權(quán)人”這兩個(gè)概念作了混同，存在邏輯錯(cuò)誤。其實(shí)，存在區(qū)分所有的建筑物的所有權(quán)人屬于業(yè)主，不存在區(qū)分所有而“獨(dú)門(mén)獨(dú)院”的建筑物的所有權(quán)人同樣屬于業(yè)主；第三種觀點(diǎn)將只享有使用權(quán)的土地也認(rèn)為是“物業(yè)”的組成部分缺乏任何法律依據(jù)，有混淆“土地”和“相關(guān)場(chǎng)地”之嫌?！跋嚓P(guān)場(chǎng)地”是指建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、球場(chǎng)以及停車(chē)場(chǎng)(位)等，業(yè)主可依法享有所有權(quán)。至于土地，在我國(guó)業(yè)主們擁有的只有使用權(quán)，而沒(méi)有所有權(quán)。

通過(guò)以上分析，筆者綜合《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)立法經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，對(duì)“業(yè)主”作如下定義：業(yè)主是指對(duì)已建成并交付的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等各類(lèi)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地依法享有專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)(成員權(quán))的人，包括自然人、法人和其他組織。

二、業(yè)主身份的確認(rèn)依據(jù)

關(guān)于業(yè)主身份的確認(rèn)依據(jù)，實(shí)踐中也存在較大的差別，歸納起來(lái)，有以下幾種不同的認(rèn)識(shí)和做法：第一種，僅僅將房產(chǎn)證作為確認(rèn)業(yè)主身份的唯一依據(jù)，如有人認(rèn)為，夫妻、父(母)子等關(guān)系中，持有房屋權(quán)屬證書(shū)一方，具有業(yè)主身份，可以被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員。未持有房屋權(quán)屬證書(shū)一方不具備成為業(yè)主委員會(huì)委員的資格；再如南昌市房產(chǎn)管理局《關(guān)于進(jìn)一步明確居住小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)范的通知》(2006年7月5日)中明確規(guī)定“業(yè)主資格的確認(rèn)以房屋所有權(quán)證為依據(jù)。房屋所有權(quán)證上的所有權(quán)人為業(yè)主，其共有權(quán)人享有業(yè)主的同等權(quán)利”。第二種。將產(chǎn)權(quán)登記作為業(yè)主身份的確認(rèn)依據(jù)，認(rèn)為業(yè)主是指“辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)并被登記為產(chǎn)權(quán)人的買(mǎi)受人；只辦理了商品房預(yù)售或者出售合同登記，但尚未取得產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)受人，仍不能成為業(yè)主?！钡谌N，則將產(chǎn)權(quán)證書(shū)和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議作為業(yè)主身份的確認(rèn)依據(jù)，認(rèn)為“業(yè)主既包括已取得房屋等物業(yè)所有權(quán)證書(shū)的業(yè)主，也包括雖未取得所有權(quán)證書(shū)但已與物業(yè)開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的物業(yè)預(yù)購(gòu)者?！?/p>

筆者認(rèn)為，作為確認(rèn)業(yè)主身份的客觀依據(jù)主要有房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、售房合同、結(jié)婚證以及其他合法有效的法律文件，這些客觀憑證在不同的情況下可以分別對(duì)業(yè)主身份的確認(rèn)起到證明作用。

1、房產(chǎn)證。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，我國(guó)《物權(quán)法》第17條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”。因此，房屋所有權(quán)證(包括房屋共有權(quán)證)是確認(rèn)業(yè)主身份的最重要的客觀依據(jù)。所以，我國(guó)各地方性法規(guī)、規(guī)章都將“以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)”作為業(yè)主身份的認(rèn)定原則。如《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(2005年1月17日)第3條規(guī)定：業(yè)主為物業(yè)所有權(quán)人，即房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)記載的權(quán)利人；上海市房屋土地資源管理局《加強(qiáng)住宅物業(yè)業(yè)主大會(huì)建設(shè)的若干規(guī)定》(2005年1月31日)第3條規(guī)定“業(yè)主身份的認(rèn)定以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)”；福建省建設(shè)廳《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)的若干意見(jiàn)》(2006年12月29日)第2條第4項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主身份的認(rèn)定原則上以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。我國(guó)《物權(quán)法》第17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致，記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。這也就是說(shuō)，即使當(dāng)事人持有房屋所有權(quán)證，但與房產(chǎn)登記簿記載不一致的話(huà)，則以房產(chǎn)登記簿作為判斷物權(quán)歸屬和業(yè)主身份的根據(jù)。再者，雖未得到房產(chǎn)證，但已到有關(guān)部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，房產(chǎn)登記簿也自然是業(yè)主身份的確認(rèn)依據(jù)。

3、售房合同。眾所周知，開(kāi)發(fā)商和承購(gòu)人簽訂售房合同(商品房買(mǎi)賣(mài)合同)之后，開(kāi)發(fā)商在客觀上不可能立即將房產(chǎn)證交付給承購(gòu)人，因?yàn)閺暮贤炗喌睫k理權(quán)屬登記手續(xù)再到辦好房產(chǎn)證需要一定的周期，預(yù)售商品房可能存在著入住較長(zhǎng)時(shí)間后才能拿到產(chǎn)權(quán)證，如我國(guó)建設(shè)部2001年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第12條規(guī)定：預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。從主觀上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商也希望給承購(gòu)人辦理房產(chǎn)證的時(shí)間越長(zhǎng)越好，開(kāi)發(fā)商幾乎都是采用格式條款在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定辦理房屋所有權(quán)登記的期限為“240個(gè)工作日”、“360個(gè)工作日”甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。因此，業(yè)主人住2年、3年都還沒(méi)有拿到房屋所有權(quán)證的現(xiàn)象也就不足為奇。在這種情況下，以售房合同作為業(yè)主身份的認(rèn)定依據(jù)，也就顯得非常重要和有意義。我國(guó)有不少地方性法規(guī)、規(guī)章作了這樣的嘗試性規(guī)定，如《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第3條規(guī)定：物業(yè)的合法買(mǎi)受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有使用的，享有業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；上海市房屋土地資源管理局《加強(qiáng)住宅物業(yè)業(yè)主大會(huì)建設(shè)的若干規(guī)定》第3條則在規(guī)定“業(yè)主身份的認(rèn)定以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)”的同時(shí)，又規(guī)定“房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，房屋銷(xiāo)(預(yù))售合同中的購(gòu)房人可以視為業(yè)主”；《廈門(mén)市業(yè)主委員會(huì)登記管理辦法》第13條第1款規(guī)定，業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)；福建省建設(shè)廳《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)的若干意見(jiàn)》第2條第4項(xiàng)規(guī)定，房屋已出售但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，房屋銷(xiāo)(預(yù))售合同中記載的購(gòu)房人可以視為業(yè)主；武漢市房產(chǎn)局《武漢市業(yè)主大會(huì)規(guī)程實(shí)施細(xì)則》第3條規(guī)定：物業(yè)的合法買(mǎi)受人，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，享有業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

4、結(jié)婚證。結(jié)婚證是夫妻關(guān)系的合法證明，而夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共同共有的財(cái)產(chǎn)。我國(guó)《婚姻法》第17條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有。在實(shí)際生活中，男女雙方在結(jié)婚后才購(gòu)買(mǎi)商品房并且只以其中一方的姓名作為購(gòu)房人和房屋所有權(quán)人的現(xiàn)象普遍存在，這種情形下的房屋依法屬于夫妻雙方共同共有，夫妻雙方都是該房屋的所有權(quán)人。所以，筆者認(rèn)為，只嬰當(dāng)事人能夠出示合法的結(jié)婚證，并能證明房屋是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)艾的，而且沒(méi)有約定歸購(gòu)買(mǎi)人個(gè)人所有，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定夫妻雙方都是該房屋的所有權(quán)人。都是業(yè)主。當(dāng)然，由于人們對(duì)此的認(rèn)識(shí)存在差別，各地辦性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定也就不盡一致，如福建省建設(shè)廳《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)的若干意見(jiàn)》第2條第4項(xiàng)規(guī)定：夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住親屬能夠提供合法有效法律文件證明其對(duì)房屋享有共有權(quán)利的，在物業(yè)管理中也可確認(rèn)具有業(yè)主身份。而《廈門(mén)市業(yè)主委員會(huì)登記管理辦法》的規(guī)定卻與此相反，該辦法第13條第1款規(guī)定：沒(méi)有登記的業(yè)主的配偶及有關(guān)親屬只能受業(yè)主書(shū)面委托參與投票，但不能擔(dān)任籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)候選人以及業(yè)主委員會(huì)成員。

5、其他合法有效的法律文件。如戶(hù)口簿、身份證、繼承關(guān)系證明或者家庭成員共同集資購(gòu)房或建房的書(shū)面協(xié)議等，能夠證明其對(duì)房屋享有共有權(quán)利的，在物業(yè)管理中也可確認(rèn)其具有業(yè)主身份。

三、業(yè)主的范圍

業(yè)主的范圍，即指哪些人屬于業(yè)主、哪些人不屬于業(yè)主。筆者認(rèn)為，以下幾種人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為業(yè)主：

1、房屋所有權(quán)證持有人，包括房屋所有權(quán)人和房屋共有權(quán)人。由于我國(guó)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)以及相關(guān)的各地方性法規(guī)、規(guī)章均有明確的規(guī)定，人們對(duì)此基本上沒(méi)有異議。但筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商因商品房未售出之前仍持有房屋所有權(quán)證，也不宜確認(rèn)為業(yè)主，這應(yīng)當(dāng)在相關(guān)立法上作為“例外”。

2、房屋所有權(quán)證持有人的配偶。世界很多國(guó)家都規(guī)定不管房產(chǎn)登記是夫妻雙方還是夫妻一方，房產(chǎn)屬于夫妻雙方共有，我國(guó)《婚姻法》第17條、18條、19條已對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)的歸屬有明確的規(guī)定，如果在產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主和自己結(jié)婚的另一方?jīng)]有約定房產(chǎn)歸個(gè)人所有或者約定不明，則該財(cái)產(chǎn)為夫妻共同共有。房屋所有權(quán)證持有人與其配偶在夫妻關(guān)系存續(xù)期間通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、接受贈(zèng)與、繼承等方式得到的房屋，即使在產(chǎn)權(quán)證上只記載其中一人為權(quán)利人，另一方作為其配偶，自然也是該房屋的共有人，也屬于業(yè)主。我國(guó)雖有共有權(quán)證書(shū)，但目前申請(qǐng)這種證書(shū)的人更多的是沒(méi)有夫妻關(guān)系而共同買(mǎi)房的情況，夫妻買(mǎi)房共同登記并不普遍。那種將房屋所有權(quán)證持有人的配偶排除在業(yè)主范圍之外的做法是錯(cuò)誤的，它違反了民法通則、婚姻法等基本法律的原則規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以糾正。

3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中記載的購(gòu)房人及其配偶。購(gòu)房人在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢之前，因其未獲得房屋所有權(quán)，所以此時(shí)即使已經(jīng)人住的購(gòu)房人仍然不是產(chǎn)權(quán)人，但從我國(guó)目前各地物業(yè)管理實(shí)踐操作來(lái)看，不管購(gòu)房人是否取得房屋的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人均從辦理人住手續(xù)開(kāi)始即交付物業(yè)管理費(fèi)，按照物業(yè)管理法規(guī)之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)用的是業(yè)主。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的購(gòu)房人及其配偶可以視為業(yè)主。

4、房屋所有權(quán)人的合法繼承人。在繼承開(kāi)始后、遺產(chǎn)分割之前，被繼承人的房屋所有權(quán)由繼承人不分份額地享有，這是遺產(chǎn)分割前的共有。房屋所有權(quán)人的合法繼承人對(duì)其繼承的房屋享有所有權(quán)，因此，也能成為業(yè)主。

筆者同時(shí)認(rèn)為，有以下幾種人不宜認(rèn)定為業(yè)主：

1、開(kāi)發(fā)商(即建設(shè)單位)。在應(yīng)否將開(kāi)發(fā)商認(rèn)定為業(yè)主的問(wèn)題上，存在三種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在未售出房屋時(shí)，即為房屋的所有權(quán)人，在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。主要根據(jù)是《條例》第6條第1款關(guān)于“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”的規(guī)定，以及某些地方性法規(guī)、規(guī)章的直接規(guī)定，如《廈門(mén)市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》第2條中規(guī)定“開(kāi)發(fā)建設(shè)后尚未出售的房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位視為業(yè)主”，《中山市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》第17條規(guī)定“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未售出的空房，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)”；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商作為物業(yè)的開(kāi)發(fā)單位，在房屋銷(xiāo)售前，是房屋物業(yè)的唯一的業(yè)主，當(dāng)房屋開(kāi)始銷(xiāo)售、入住業(yè)主達(dá)到一定數(shù)量后，作為部分尚未售完房屋物業(yè)的開(kāi)發(fā)商享有與其他業(yè)主同等的權(quán)利，當(dāng)全部房屋賣(mài)完后，開(kāi)發(fā)商就不再是房屋的產(chǎn)：權(quán)人，不再是業(yè)主；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主一般只指代小業(yè)主(即物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)人)，不包括以開(kāi)發(fā)商身份出現(xiàn)的第一業(yè)主。但如果第一業(yè)主在物業(yè)出售后，如自己仍然是物業(yè)區(qū)域內(nèi)一些物業(yè)的所有權(quán)人，其也是與各小、世主享有相同權(quán)利義務(wù)的主體。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在商品房未售出之前雖然持有房屋所有權(quán)證，但也不宜確認(rèn)為業(yè)主，主要理由如下：第一，我國(guó)在全國(guó)范圍內(nèi)具有法律效力的有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)、規(guī)章都是將“開(kāi)發(fā)商”和“業(yè)主”作為兩個(gè)獨(dú)立的法律主體并列列舉的，同時(shí)并未明確開(kāi)發(fā)商也是業(yè)主。如《物權(quán)法》第81條第2款規(guī)定“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”；《條例》第27條規(guī)定“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分”；建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第5條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。因此，一些地方性法規(guī)、規(guī)章將未售出房屋時(shí)的開(kāi)發(fā)商明確為業(yè)主，是沒(méi)有上位法依據(jù)的。第二，開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)未售出時(shí)作為業(yè)主，其與真正的業(yè)主的切身利益是不完全一致的，甚至是相對(duì)立的。眾所周知，在實(shí)際的操作中出現(xiàn)了大量的開(kāi)發(fā)商利用業(yè)主身份益的事宜。如廈門(mén)市濱海森林住宅小區(qū)，由于地面一層、地面車(chē)庫(kù)、商場(chǎng)及地下車(chē)庫(kù)均沒(méi)有賣(mài)出，開(kāi)發(fā)商因此持有57％的投票權(quán)，業(yè)主委員會(huì)的選舉被開(kāi)發(fā)商操縱。第三，在認(rèn)定業(yè)主身份的問(wèn)題上，是以交付使用住房為標(biāo)準(zhǔn)的，“已交付”的規(guī)定表明開(kāi)發(fā)商是交付方，與業(yè)主是平等的地位，而不是業(yè)主。筆者認(rèn)為，只有在一種情況下才能認(rèn)定開(kāi)發(fā)商為業(yè)主，即開(kāi)發(fā)商明確確定一定面積的房屋不予出售，且開(kāi)發(fā)商自己辦理了獨(dú)立的房屋所有權(quán)證，才可以將開(kāi)發(fā)商認(rèn)定為業(yè)主。但即使開(kāi)發(fā)商在這種情況下能被認(rèn)定為業(yè)主，也應(yīng)當(dāng)對(duì)其投票權(quán)予以嚴(yán)格限制，筆者建議在立法上明確規(guī)定其投票權(quán)最高不得超過(guò)全部投票權(quán)的10％。

2、物業(yè)使用人。物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個(gè)概念，它是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。由于我國(guó)過(guò)去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人對(duì)物業(yè)所享有的不同權(quán)利和承擔(dān)不同的義務(wù)，有的規(guī)范性文件還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權(quán)利人”這樣的稱(chēng)謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些不清，如有學(xué)者認(rèn)為：非物業(yè)的所有人如物業(yè)的使用人或承租人，在物業(yè)委托合同或物業(yè)租賃合同規(guī)定的有效期限內(nèi)，應(yīng)視為業(yè)主。其實(shí)，物業(yè)使用人不是物業(yè)所有權(quán)人，也就不是業(yè)主。這已是人們的共識(shí)。當(dāng)然，有必要在立法中予以明確。

3、抵押權(quán)人。有人認(rèn)為，業(yè)主就是在城市房屋土地管理機(jī)構(gòu)登記注冊(cè)，而且現(xiàn)有紀(jì)錄表明其擁有某大廈或某房屋建筑所占房地中一份不可分割的土地房產(chǎn)業(yè)權(quán)的單位或個(gè)人，以及享有此份業(yè)權(quán)的注冊(cè)受抵押人。這種將注冊(cè)受抵押人(即抵押權(quán)人)也認(rèn)定為業(yè)主的觀點(diǎn)，很大程度上是受我國(guó)香港《建筑物管理?xiàng)l例》的影響。0筆者認(rèn)為，法律規(guī)定只有在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人才可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償，因此，在未發(fā)生債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形的情況下，抵押人仍然是抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人，抵押權(quán)人是不能取得該抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的，因而抵押權(quán)人在此時(shí)也就不能成為業(yè)主。柳建物業(yè)字[2005]2號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)柳州市物業(yè)業(yè)主大會(huì)建設(shè)的通知》明確規(guī)定“已設(shè)抵押-和被查封的房屋所有權(quán)人依然是業(yè)主”，筆者非常贊同這樣的做法。

4、實(shí)際出資人。維權(quán)專(zhuān)家劉宏誠(chéng)認(rèn)為，實(shí)際出資人是房屋共有人，其理由是：我國(guó)目前有為數(shù)不少的父母，由于希望避開(kāi)自己去世后房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的麻煩，而出資以子女名字買(mǎi)房、自己居住，這些子女并不一定是未成年子女或無(wú)民事行為能力的人，也有很多購(gòu)房人為了貸款的方便或表達(dá)自己愛(ài)情的忠貞，雖然支付了房款但并沒(méi)有在房產(chǎn)證上登記自己的名字，他們對(duì)財(cái)產(chǎn)的共有是靠中國(guó)傳統(tǒng)的家庭紐帶相連而相安無(wú)事。筆者認(rèn)為，實(shí)際出資人由于沒(méi)有房產(chǎn)證，沒(méi)有以自己的名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也沒(méi)有與持證人或房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的購(gòu)買(mǎi)人訂立房屋共有協(xié)議，也就不能將其認(rèn)定為房屋共有人和業(yè)主。

(責(zé) 編 賈 偉)