經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店迎來了盼望已久的“奧運(yùn)契機(jī)”，然而，后者卻并不買賬。一路攀升的成本、節(jié)節(jié)敗退的房價、發(fā)揮失常的入住率像一波一波的浪濤打出了連鎖酒店的泡沫。

本刊在2007年第8期曾經(jīng)刊登了一篇名為《血色浪漫連鎖業(yè)》的稿件，因?yàn)楫?dāng)時正是連鎖酒店遍地開花的時節(jié)，頻頻傳來獲得投資的捷報?？v觀2007年，漢庭酒店獲得鼎暉創(chuàng)投、成為基金等五家風(fēng)險投資公司共8500萬美元的投資，幾乎相當(dāng)于一次公眾市場的I P O，莫泰連鎖酒店獲得了摩根士丹利的青睞，速8酒店、7天酒店、維也納酒店也紛紛獲得了動輒數(shù)千萬的投資，而開元酒店更是獲得了凱雷集團(tuán)1億美元的大手筆投資。經(jīng)過了2007年的過度繁榮后，2008年的經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)站在了發(fā)展的三岔口上，首先是連鎖酒店業(yè)內(nèi)的神話如家快捷酒店（以下簡稱為如家酒店）繼2007年第四季度凈虧損1520萬元人民幣（約合210萬美元）之后，在2008年第一季度再度巨虧，據(jù)如家酒店公布的財報顯示，一季度凈虧損高達(dá)5030萬元人民幣（約合720萬美元），連續(xù)兩季的虧損引發(fā)了中國經(jīng)濟(jì)型酒店市場的“拐點(diǎn)論”。就在人們?yōu)檫B鎖酒店的泡沫是否到來而爭論不休之時，24K連鎖酒店的投資商明大投資管理有限公司的負(fù)責(zé)人朱福弟被上海黃浦區(qū)公安局拘留并接受相關(guān)調(diào)查，而事情緣起于一位24K連鎖酒店的投資者，連續(xù)數(shù)月未能收到明大投資承諾支付的投資回報。除此之外，曾讓人們瘋狂的“奧運(yùn)概念”不僅沒有為投資者帶來預(yù)期的獲益，反而使酒店的投住率低于平常水平，這些是否是連鎖酒店“最后的日子”來臨的征象呢？奧運(yùn)之后誰將為這些酒店買單？

泡沫？

到底連鎖酒店的泡沫危機(jī)是否到來了？這個問題就像是哈姆雷特王子經(jīng)常說到的“生存還是死亡”（T o b e o rnot to be）的問題一樣難以回答。作為業(yè)內(nèi)老大的如家酒店因?yàn)樨攬笈兜奶潛p事件在連鎖酒店內(nèi)掀起了一場大范圍的恐慌，一時間“連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店出現(xiàn)拐點(diǎn)，泡沫時代來臨”的言論甚囂塵上，而漢庭酒店、7天酒店以及格林豪泰酒店三家連鎖酒店也相繼開了三場媒體懇談會，專門發(fā)表了自己對于連鎖酒店業(yè)是否有泡沫這個問題的看法，一場由連鎖酒店業(yè)泡沫危機(jī)引發(fā)的口水戰(zhàn)也就此展開。

如家酒店的CEO孫堅(jiān)在接受本刊記者采訪時表示，連鎖酒店的市場泡沫確實(shí)存在，但是并沒有業(yè)界中傳聞描述的那么嚴(yán)重。“之所以存在泡沫主要是由于前段時間有一些不夠理性的投資者因?yàn)槭袌龊軣岫M(jìn)入這個市場，投資者們對于未來的期望值過高，而實(shí)際上這個結(jié)果不是那么盡如人意，因此認(rèn)為這個市場的泡沫不但很大，而且還開始出現(xiàn)破滅的趨勢?！睂O堅(jiān)表示。那么如家酒店對于連續(xù)兩季的虧損又作何解釋呢？對此孫堅(jiān)認(rèn)為，連續(xù)兩季虧損的背后主要原因是對七斗星的整合而造成的。根據(jù)財報顯示，不計(jì)入收購七斗星商旅酒店帶來的影響，如家酒店2007年的總營收為9.895億元人民幣，比2006年增長了68.1%，運(yùn)營利潤為1.067億元人民幣，同比增長43%?！巴ǔ＞频甑倪\(yùn)作要在6個月之后才會進(jìn)入穩(wěn)定的運(yùn)營狀態(tài)，對于所有運(yùn)作時間在6個月以上的酒店來說，第二季度的利潤率通常會降低2%-3%，只有在運(yùn)營時間達(dá)到18個月以上后，其利潤才會變得非常穩(wěn)定?！睂O堅(jiān)認(rèn)為。此外，美元匯兌對于如家酒店的虧損也有著很大的影響，2007年第四季度如家酒店的匯兌損失為2410萬元人民幣（約合330萬美元），而在今年一季度匯兌損失更是高達(dá)5000多萬元人民幣，這也是導(dǎo)致如家酒店虧損的一個重大因素。而在今年8月如家酒店最新公布的財報顯示，除去外匯損失和期權(quán)費(fèi)用，非美國通用會計(jì)準(zhǔn)則的未計(jì)利息、稅項(xiàng)、折舊及攤銷前的利潤為8220萬元人民幣，比去年同期增加33.4%，根據(jù)美國通用會計(jì)準(zhǔn)則的凈利潤為750萬元人民幣，由于如家酒店在今年第二季度再度實(shí)現(xiàn)盈利，孫堅(jiān)面對連鎖酒店的泡沫也相對輕松，“每一個行業(yè)的市場都會產(chǎn)生階段性的消化不良，但這僅僅是一個階段性的東西，總體來說中國連鎖酒店的發(fā)展勢頭和發(fā)展空間還是非常大的?！?/p>

相比較于如家酒店孫堅(jiān)的風(fēng)淡云清，格林豪泰酒店的CEO徐曙光則認(rèn)為目前連鎖酒店行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，而且泡沫已高達(dá)三成以上。“目前連鎖酒店業(yè)受到了業(yè)界已有經(jīng)營者和風(fēng)險投資的不理性面對，一旦泡沫過多，整個行業(yè)必將面臨一段時間更大風(fēng)險的惡性循環(huán)。”徐曙光認(rèn)為。經(jīng)濟(jì)型酒店的各類成本都是相對固定的，其中最關(guān)鍵的一項(xiàng)就是物業(yè)成本，可以說物業(yè)成本的高低直接影響到酒店的發(fā)展。2007年很多經(jīng)濟(jì)型酒店不惜成本去搶樓搶市，很多在一線城市的物業(yè)成本都超過了目前合理水平的三至五成，背負(fù)了這種成本的酒店是很難長久經(jīng)營的，如果資金鏈一斷就必然難以為繼，被兼并或熬到上市就成了它們在短期的“唯一”出路。對于如家酒店連續(xù)虧損的原因，徐曙光則認(rèn)為：“如家酒店虧損可能是由于發(fā)展速度過快，然而，把原因歸結(jié)于收購七斗星酒店則有些牽強(qiáng)，因?yàn)楫?dāng)初收購七斗星時對外界宣稱是可盈利的，如果預(yù)見到今日的虧損又何必要進(jìn)行收購呢?！?/p>

泡沫！

一個“奧運(yùn)概念”讓酒店業(yè)摩拳擦掌，北京市旅游局的數(shù)據(jù)更讓人們激動，據(jù)預(yù)計(jì)奧運(yùn)期間北京將接待海外旅游者40-45萬人，按照去年海外游客人均消費(fèi)1005美元計(jì)算，旅游外匯收入將達(dá)4億多美元，酒店的前景相當(dāng)誘人，很多連鎖酒店都將平時標(biāo)價200-300元左右的房價提高到1999元甚至更高。然而奧運(yùn)真的來臨之時，酒店業(yè)卻反遇“寒流”，這個“后奧運(yùn)猜想”的結(jié)果出人意料。截止至5月底，北京市除了五星級酒店的預(yù)訂率達(dá)到了77.6%之外，其余酒店的預(yù)訂率居然還不到50%。同時為了吸引更多的顧客入住，酒店不僅沒有執(zhí)行遠(yuǎn)高于平時價格的奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)價，相反還對房價進(jìn)行了下調(diào)，幅度在10%-20%。對此，如家酒店認(rèn)為這是對中國企業(yè)和中國酒店行業(yè)的一個警示。“很多人因?yàn)閵W運(yùn)會而激動異常，但是奧運(yùn)會不過只有二十天，如果靠這二十天就能夠讓企業(yè)賺個盆缽滿盈反而成了奇聞異事?！睂O堅(jiān)說。

奧運(yùn)不僅未能為連鎖酒店帶來預(yù)期的獲益，反而之前的“搶樓”影響在奧運(yùn)之后更顯得尤為突出?！皳寴恰憋L(fēng)潮將經(jīng)濟(jì)型酒店的物業(yè)成本一路高炒，虛高的物業(yè)成本成為了連鎖酒店企業(yè)心中永遠(yuǎn)的痛。通常來說酒店的成本主要有兩個部分組成，一則為運(yùn)營成本，另一則為租賃成本。前者主要包括人力資源成本、水電煤氣費(fèi)用、酒店的易耗品等，后者則包括酒店的維修和維護(hù)費(fèi)用、折舊費(fèi)用以及物業(yè)成本等。在這些成本元素中，物業(yè)的成本是最為關(guān)鍵的因素。由于一些大城市的經(jīng)濟(jì)型酒店物業(yè)成本被炒得很高，2007年連鎖酒店的物業(yè)成本一路攀升，從最初的幾角錢/平方米/天上漲到了最高幾元/平方米/天。根據(jù)中國飯店協(xié)會2008年6月12日公布的《2008中國經(jīng)濟(jì)型飯店調(diào)查報告》顯示，2007年新開業(yè)的經(jīng)濟(jì)型飯店的平均投資額比2006年增長18%，物業(yè)租賃成本平均上升29%，而由于急劇擴(kuò)張導(dǎo)致了人才緊缺，店長的平均年薪上漲了24%，企業(yè)的盈利空間被急劇壓縮。一面是居高不下的各種成本，一面是無法提升的房價，很多酒店面臨著“兩頭堵”的尷尬。

格林豪泰酒店的徐曙光為記者算了這樣一筆賬：2007年酒店物業(yè)租賃成本達(dá)到甚至高于1.75元/平方米/天，而這些高價地區(qū)的房地產(chǎn)市場在中央宏觀調(diào)控政策的控制下，開始趨于理性，酒店物業(yè)的租賃價格同期下降，目前的市場價格基本在1.25元/平方米/天以下，以開50家店為計(jì)算單位，單店物業(yè)為5000平方米，10年租賃期為限，那么新的酒店物業(yè)就可以節(jié)省物業(yè)成本50家店×5000平方米×（1.75-1.25）×10年×365天=4.5625億元。“通常租賃期是10-15年，租賃成本一旦拿高了，就是要一直這么高著十多年，就需要一直處理高價的租賃成本?！毙焓锕獗硎?。目前格林豪泰酒店的運(yùn)營成本占一間客房售價的50%左右，租賃成本占2 0%，折舊成本占15%，這樣算下來一間客房的凈利潤可以維持在15%左右。

泡沫……

泡沫的存在與泡沫的破裂是兩個概念，而泡沫的出現(xiàn)也并不意味著泡沫就會立刻破滅。孫堅(jiān)表示：“經(jīng)濟(jì)型酒店市場的轉(zhuǎn)冷實(shí)際上給健康理性發(fā)展的品牌帶來了更多的發(fā)展空間，而這個階段對于我們來說是一個很好的機(jī)會，只有更加清醒才能更好地去調(diào)整我們自己的戰(zhàn)略，才能夠更好地練好自身的基本功，從而更理性地去看待投資與回報?！睙o獨(dú)有偶，徐曙光同樣也對中國經(jīng)濟(jì)型酒店的總體發(fā)展空間抱有信心。據(jù)國家旅游局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年中國旅游業(yè)總收入達(dá)1.09萬億元，全年入境旅游人數(shù)達(dá)1.32億人次，其中入境過夜旅游人數(shù)達(dá)5472萬人次，而2008年預(yù)期入境過夜旅游人數(shù)將達(dá)到5900萬人次，因此，經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)在今后幾年內(nèi)將有很大的機(jī)會。

連鎖酒店的命脈就在于復(fù)制能力和可持續(xù)的經(jīng)營能力，而連鎖酒店最大的投資價值也恰恰在于此。“做好一間酒店是很容易的，但是想要把十家、一百家、幾百家同時做好，這就是最大的困難，而連鎖酒店的成功也正是因?yàn)槟軌驅(qū)我坏氖虑檫M(jìn)行復(fù)制，所以說連鎖酒店成在規(guī)模敗也在規(guī)模?！睂O堅(jiān)表示。面對目前的泡沫，連鎖酒店進(jìn)退維艱，繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模必然導(dǎo)致負(fù)擔(dān)過高的物業(yè)，不進(jìn)行擴(kuò)張又會導(dǎo)致酒店的發(fā)展停滯不前。對此，徐曙光認(rèn)為中國有30多萬家酒店物業(yè)，這些都可以成為經(jīng)濟(jì)型酒店開發(fā)的酒店物業(yè)?！斑B鎖酒店現(xiàn)在不應(yīng)該急于短期擴(kuò)張，而是應(yīng)該將發(fā)展的眼光從‘瘋搶’市場上的一些非酒店物業(yè)轉(zhuǎn)向到這些酒店物業(yè)改造，整個經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)的泡沫才會慢慢得到消化?！?/p>

成本過高，收入緩慢，使得一度瘋狂的經(jīng)濟(jì)型酒店單店回報周期從以往的1-3年延長到5-6年，每家新開的店需要3-6個月過渡期才能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，因此，站在風(fēng)口浪尖而搖搖欲墜的酒店將面臨最大的考驗(yàn)。孫堅(jiān)認(rèn)為2008年隨之而來的將是市場品牌的整合與規(guī)模容量的整合。“強(qiáng)者將會更強(qiáng)，當(dāng)投資熱潮過去后，一些與如家酒店同質(zhì)化卻沒有規(guī)模的小品牌基本上就沒有什么發(fā)展機(jī)會了，它們最終將會被整合掉，空出更多的市場空間來給有實(shí)力的品牌發(fā)展。最后市場上會有三五家品牌留下來，成為真正具有實(shí)力、懂得管理的好企業(yè)。”

只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展到100家以上，分布城市超過30個以上時，管理“瓶頸”的問題才會顯現(xiàn)出來。連鎖酒店在擴(kuò)張過程中能否建立合理的管理系統(tǒng)，繼續(xù)擴(kuò)張后能否保持健康的經(jīng)營狀態(tài)？攤子越鋪越大，而制度和流程的管理也就被稀釋了，尋找一種有效性能夠更縱深延伸的管理模式是連鎖酒店當(dāng)下的新挑戰(zhàn)。