上海房地產(chǎn)市場連續(xù)幾個月成交低迷，市場銷售業(yè)績令人失望，極大地減弱了多數(shù)買房人、投資者對市場的信心。

從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，居高不下的通貨膨脹帶來高企的市場利率，為當(dāng)前房地產(chǎn)市場制造了空前緊縮的金融環(huán)境。這種市場環(huán)境對需求和供給方都帶來了抑制。在這樣的背景下，一直作為優(yōu)良投資品的上海高端公寓市場能否具備過往的價值？未來的高端公寓市場將走向何方？

在研判未來市場走勢之前，需要對當(dāng)前上海高端公寓市場進(jìn)行新的界定。高端，并不僅體現(xiàn)在價格上，也是產(chǎn)品價值的綜合表現(xiàn)。因此，從產(chǎn)品價值內(nèi)涵角度審慎的高端物業(yè)，必然存在以下兩點基本特征：

第一，地段條件優(yōu)良是必備條件，但并不是決定因素。談到上海的高端公寓，許多人自然聯(lián)想到靜安、黃浦、盧灣3個城市中心地段的住宅價值。背靠良好的區(qū)位環(huán)境、具有悠久的文化歷史沉淀、交通便利，已經(jīng)成為多數(shù)人對高端公寓的首要概念。但從目前上海高品質(zhì)樓盤的分布來看，過往的城市中心區(qū)位已不是目前上海高端公寓最集中的區(qū)域。相比新建設(shè)的城市新區(qū)，城市中心區(qū)狹窄的街道、成批的低品質(zhì)舊房、散亂的商業(yè)分布、過時的城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，已使有些地段失去了高端樓盤開發(fā)的市場潛力。

第二，環(huán)境良好，服務(wù)周全、物業(yè)管理先進(jìn)的樓盤，成為上海未來高端公寓的基礎(chǔ)條件。住宅的舒適、方便、美觀，是高端公寓業(yè)主選購樓盤的最主要的需求點。然而隨著市場發(fā)展，這3大基本標(biāo)準(zhǔn)也在不斷更新。

從以上兩點基本特征來看，上海的高端公寓市場正在經(jīng)歷價值重塑的過程。從產(chǎn)品形態(tài)角度來看，能夠代表未來上海高品質(zhì)住宅的產(chǎn)品會有哪些？什么樣的細(xì)分住宅產(chǎn)品會成為未來市場的寵兒？

結(jié)合上海市場特征，未來的高端公寓產(chǎn)品可分解成以下幾個類型：

第一，城市中心區(qū)內(nèi)品質(zhì)優(yōu)良、服務(wù)先進(jìn)的公寓產(chǎn)品。這種傳統(tǒng)意義上的高端公寓的未來價值，將更多與周邊區(qū)域轉(zhuǎn)型及改造緊密聯(lián)系。從這類產(chǎn)品的發(fā)展用地供應(yīng)情況看，近2年上海城市中心區(qū)舊城改造的難度逐步加大，中心城區(qū)每年新增的住宅土地供應(yīng)不超過年度市場總供應(yīng)的3%。因此，從供應(yīng)總量上看，目前極其少量的供應(yīng)不能滿足市場的需求。

但與此同時，上海城市發(fā)展格局正悄然改變。未來的4個城市副中心建設(shè)、世博園區(qū)建設(shè)以及軌道交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不斷完善，都將使上海的城市中心區(qū)周邊的土地功能升級與轉(zhuǎn)型。伴隨大面積城市土地使用性質(zhì)的改變，傳統(tǒng)意義上的上海優(yōu)質(zhì)高端樓盤分布格局將逐步改變。未來的新江灣城、蘇河灣、天山板塊，都將是隨著區(qū)域配套成熟而形成的高端住宅新的分布區(qū)。同時，從這幾個新的區(qū)域來看，講究大規(guī)模生態(tài)、注重區(qū)域文化內(nèi)涵等新的特征，代表了未來海派高端住宅的發(fā)展趨勢。

第二，高品質(zhì)服務(wù)型公寓。隨著上海城市產(chǎn)業(yè)升級，廣泛的商務(wù)交流及越來越熱的城市旅游業(yè)發(fā)展，服務(wù)講究、設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)良的高品質(zhì)服務(wù)型公寓價值日趨顯現(xiàn)。這類產(chǎn)品是對外接待的窗口，代表了城市與世界接軌的形象。但從目前發(fā)展來看，這類產(chǎn)品供應(yīng)相對過多，同時面臨酒店的競爭。

未來上海高端公寓產(chǎn)品將呈現(xiàn)以下幾方面發(fā)展趨勢：

第一，城市中心高層豪宅成為趨勢。上海密集的城市發(fā)展布局與核心區(qū)有限的資源環(huán)境，決定了多數(shù)消費者對于城市最佳地段的居住需求將得不到滿足。針對這種資源共享的需求，類似于紐約曼哈頓、倫敦海德公園，上海新天地、小陸家嘴等具備城市中心公園環(huán)境的板塊，將形成高層豪宅的聚集區(qū)。

第二，戶型面積將會突破，大戶型產(chǎn)品受寵。受制于政府對新建商品房戶型面積的調(diào)控政策，未來市場住宅產(chǎn)品的供應(yīng)將以中小戶型為主，針對高端客群的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)將大大減少。鑒于對居住品質(zhì)的講究，高端客群必然會青睞大戶型住宅產(chǎn)品。因此，城市中心區(qū)大戶型產(chǎn)品將受到市場追捧。

第三，定制式精裝修住宅成為主流。隨著開發(fā)商裝修水平提高，用材講究、施工精細(xì)、風(fēng)格多樣的個性化精裝修住宅，由于迎合多數(shù)高端消費者對于節(jié)約時間方面的需求，將會具有強(qiáng)大的生命力。

第四，注重環(huán)境的私密性。不同于普通住宅產(chǎn)品，高端住宅產(chǎn)品未來的景觀發(fā)展趨勢，將在注重舒適美觀的基礎(chǔ)上，更加講求環(huán)境的私密性。營造安全、安靜的環(huán)境是高端客戶群對自身財產(chǎn)保護(hù)這一基本需求的體現(xiàn)，因此，院墻、水系、密植的樹木、花架等具備美觀及遮蔽功能的景觀處理手法將廣為應(yīng)用。

第五，注重建筑高科技應(yīng)用。高舒適度、低能耗住宅產(chǎn)品，將從本質(zhì)上提高居住者使用住宅的滿意度。拋棄了空調(diào)等電器設(shè)備的干擾，室內(nèi)光、聲、熱能環(huán)境及空氣質(zhì)量的明顯提升，會帶來回歸自然生態(tài)的感覺。通過住宅高科技的應(yīng)用，一年四季恒溫恒濕，即便在梅雨季節(jié)也得到干爽的清風(fēng)，這些都將成為未來住宅舒適度的重要標(biāo)準(zhǔn)。

第六，注重社區(qū)化資源的配置。結(jié)合上海的城市建設(shè)，未來高端住宅不可能完全獨立于城市發(fā)展，世外桃源式的住宅小區(qū)意味著邊緣化與人氣不足。不同于杭州、青島、廈門等休閑旅游城市，選擇在上海居住的業(yè)主更加注重的是與上海這個城市的交流。因此，未來高端住宅的分布，必然會與周邊的文化設(shè)施、景觀資源、商業(yè)發(fā)展休戚相關(guān)。

第七，注重服務(wù)系統(tǒng)的提升。無論是對城市發(fā)展的期許，還是對生活水平的追求，住宅區(qū)內(nèi)的服務(wù)需求也在不斷提升。傳統(tǒng)的保安、環(huán)境保潔、物業(yè)修理等小區(qū)服務(wù)需要升級，取而代之的是安全的，同時可以與外界充分交流、環(huán)境保持與環(huán)境優(yōu)化結(jié)合、物業(yè)修理與綜合家政服務(wù)結(jié)合，具備國際水準(zhǔn)的管家式服務(wù)。這將是未來高端公寓發(fā)展的趨勢。

作者：上海五合智庫總經(jīng)理