摘要：房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟社會的發(fā)展具有危害性。文章強調(diào)怎樣在未完全刺破泡沫之前，積極主動的抑制其惡性擴張。為促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，充分體現(xiàn)我國構(gòu)建和諧社會的理念，文章提出幾點抑制房地產(chǎn)泡沫建議。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；危害性；抑制
　　
　　房地產(chǎn)市場泡沫問題由來已久，從1998年起，房地產(chǎn)市場持續(xù)、高速發(fā)展，并引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫之爭，到2002年學(xué)術(shù)界討論房地產(chǎn)泡沫開始盛行，至2004年底，關(guān)于泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)的爭論達到高峰，之后，房地產(chǎn)泡沫說成為時下流行語。自2007年下半年以來，由于國家宏觀調(diào)控力度加大，尤其2007年8月7日國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）的出臺，之后相關(guān)的政策跟進，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“拐點”論，認為房地產(chǎn)泡沫即將破滅，于是關(guān)于房地產(chǎn)泡沫是不是不久破滅的爭論開始。筆者認為現(xiàn)在不是要討論房地產(chǎn)市場泡沫是不是即將破滅？而是認清房地產(chǎn)泡沫的危害性，怎樣在未完全刺破泡沫之前，積極主動的抑制其惡性發(fā)展。
　　
　　一、房地產(chǎn)市場泡沫的成因
　　
　　房地產(chǎn)市場泡沫一般是指由于投機等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏離正常的市場價格水平而無節(jié)制地持續(xù)上揚，其上漲幅度較為嚴重地脫離了基礎(chǔ)價格。[1]房地產(chǎn)泡沫的形成是多種因素綜合作用的結(jié)果，主要因素概括為以下幾個方面：
　　1.土地的稀缺性，直接導(dǎo)致地價飛漲。我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，且土地權(quán)益是虛擬資本的一種，容易成為謀利手段反復(fù)轉(zhuǎn)手?？梢哉f，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。
　　2.非理性投機需求和信息不對稱，推動了房價攀升。投機性購房需求增長過快，個別地方出現(xiàn)“炒房團”，少數(shù)開發(fā)商及中介機構(gòu)利用市場信息不對稱，通過囤積土地、囤積房源、虛假宣傳等不正當手段，哄抬房價，誤導(dǎo)市場預(yù)期。人們對未來收益預(yù)期容易高估，使得房地產(chǎn)價格嚴重脫離其實際價值，更進一步推動了泡沫的形成。
　　3.地方政府的“投機主義”傾向，房地產(chǎn)投資的過度增長。在與中央政府的博弈中，地方政府是“經(jīng)濟人”，為了地方經(jīng)濟的增長和個人政績的考察，行為扭曲產(chǎn)生了逆向的經(jīng)濟效應(yīng)，降低了宏觀調(diào)控對穩(wěn)定房價的積極作用。[1]由于地方政府的擴大城市經(jīng)營，把土地當作第二財政，盲目追求地方GDP增長指標，在城市化過程中，對房地產(chǎn)大量需求使眾多的投資者紛紛涌入市場，投資出現(xiàn)過度增長現(xiàn)象，地產(chǎn)泡沫不斷堆積。
　　4.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的非理性擴張，助長了房地產(chǎn)投資熱度。由于房地產(chǎn)的高回報，銀行在發(fā)放貸款過程中違反相關(guān)規(guī)定，愿意向開方商發(fā)放大量貸款，導(dǎo)致大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，助長了房地產(chǎn)投資熱度。信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生和膨脹埋下了隱患。
　　
　　二、房地產(chǎn)市場泡沫的危害性
　　
　　1.增加生活生產(chǎn)耗費，不利于國民經(jīng)濟健康發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，廣大居民收入水平隨之提高，但相對于高房價而言提高幅度有限。高房價使得居民不得不壓縮在其他方面的消費支出，從而使得消費結(jié)構(gòu)畸形，同時會嚴重抑制其它消費需求對相關(guān)行業(yè)的拉動作用。顯然，房地產(chǎn)泡沫雖然可以在短時間內(nèi)拉動建材、鋼鐵等行業(yè)的發(fā)展，但負面影響不容忽視，長期積累勢必影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營與消費秩序，不利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。[2]
　　2.長期泡沫膨脹，金融風(fēng)險不斷加劇。有資料表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險。[3]
　　3.影響和諧社會建設(shè)，一旦泡沫破裂易引發(fā)政治和社會危機。房價高漲，老百姓要幾十年甚至幾代人才能供得起一套房，房地產(chǎn)已成了窮人和富人的分水嶺，并由此引發(fā)一系列社會矛盾。古今中外，安居才能樂業(yè)，如果居民連住的權(quán)利都沒有得到保障，和諧社會又從何談起？更為值得關(guān)注的是：一旦泡沫破裂，那時的房地產(chǎn)市場將會崩潰，房地產(chǎn)市場的崩潰又必然會直接帶來銀行業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)等連鎖反應(yīng)，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會可能動蕩不安，易引發(fā)政治和社會危機。
　　
　　三、房地產(chǎn)市場泡沫的抑制措施
　　
　　基于房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成，至少在部分大中城市客觀存在，且其危害性極大，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，充分體現(xiàn)我國構(gòu)建和諧社會的理念，筆者認為抑制房地產(chǎn)泡沫，刻不容緩，建議從以下幾個方面著手：
　　1.完善國家土地制度建設(shè)。按國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）精神，中央政府要加大對地方政府權(quán)力的約束，在控制拆遷、放量土地中做好監(jiān)督工作，增強供應(yīng)信息的透明度和穩(wěn)定性，防止更高層次的政府設(shè)租和相關(guān)利益集團尋租。進一步完善招標拍賣掛牌出讓制度，特別通過土地價格的標底的確定和建立土地拍賣后評估制度，合理確定土地價格，防止出現(xiàn)暗箱操縱現(xiàn)象。鑒于土地收益是地方稅收的重要來源，中央可考慮在國家土地統(tǒng)一規(guī)劃下，提高地方土地收益，切斷地方行為扭曲的經(jīng)濟動因。[1]
　　2.建立符合我國國情的住房建設(shè)和消費模式?！拔覈丝诒姸?，土地、能源、資源緊張，而城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活改善帶來了較大的住房需求，這就決定了我國不能占用大量土地、消耗大量鋼材、淡水和能源建設(shè)住宅，消費模式不能維持現(xiàn)狀?！雹俦仨毩⒆阌谖覈硕嗟厣俚膰樗伎甲≌ㄔO(shè)模式問題，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)90平方米以下住房占70% 以上的目標，考慮大多數(shù)群眾實際居住水平和改善住房需求的支付能力，要引導(dǎo)合理的住房消費，積極發(fā)展二手房市場和租賃市場，引導(dǎo)居民適度、梯次消費。
　　3.控制投機行為，遏制投機購房需求。我國房地產(chǎn)實行的是住房交易環(huán)節(jié)中的營業(yè)印花稅和個人所得稅，對居民自有自用住房不征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。稅收制度上的缺陷造成了投機者的“炒房”、“囤房”和開發(fā)商的“捂盤”行為，掩蓋和擾亂了市場供求關(guān)系，一定程度上人為制造了房地產(chǎn)市場虛高價格。針對商品房投機炒作，對購買期房、商品房兩年以內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的，除了按照央行和銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）和《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（銀發(fā)〔2007〕452號）的規(guī)定進一步提高第二套購房門檻的，擠出部分投資和改善購房需求，還應(yīng)研討稅收政策，嚴格商品房出售收入個人所得稅、營業(yè)稅等的征收，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，降低房地產(chǎn)的投資價值，抑制囤積房產(chǎn)、投機炒作現(xiàn)象。
　　4.中央政府切實加強對地方政府的監(jiān)督，避免地方政府的“投機主義”傾向。中央政府要從土地合理開發(fā)利用、城市可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境資源優(yōu)化配置的角度，加大對對地方政府的監(jiān)督，同時在對政府的績效考核中不能單獨強調(diào)GDP指標，還要考慮服務(wù)型政府的社會責任，綜合考慮，形成制度化的考核干部機制，直接與領(lǐng)導(dǎo)干部的任免升遷掛鉤。這樣可以避免政府“機會主義”引致的地方投資沖動，并從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀，避免因地方利益和中央利益沖突而弱化中央宏觀調(diào)控力度。
　　5.嚴防金融風(fēng)險，合理引導(dǎo)資金流向。推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監(jiān)管，加強金融風(fēng)險防范，合理引導(dǎo)資金流向，從源頭上控制投機資本。首先，嚴格控制信貸引起的房地產(chǎn)項目投資過熱。對房地產(chǎn)項目資本金比例達不到35%或未取得“四證”②的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。其次，嚴格個人住房貸款（尤其對二次以上購房貸款）管理。嚴禁違規(guī)發(fā)放“零首付”個人住房貸款，銀行發(fā)放個人住房抵押貸款應(yīng)嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險。最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。
　　作者單位：鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院
　　
　　注釋：
　　①摘自建設(shè)部部長汪光燾2007年1月23日在全國建設(shè)工作會議上的報告。
　　②建設(shè)項目“四證”是指土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
　　
　　參考文獻：
　　[1]程艷琴，于紅霞，白彥壯.房價泡沫中的地方因素及應(yīng)對措施[J].統(tǒng)計與決策，2007（3）(理論版)：116-117.
　　[2]吳航 竇爾翔.抑制房地產(chǎn)市場“泡沫”的多重視角分析[J].經(jīng)濟學(xué)家，2007（2）：124-126.
　　[3]高定，李衛(wèi)東.房地產(chǎn)泡沫的危害與防范措施[J/OL]. http://www.studa.net/Profession/070117/11482786.html， 2007-01-17/2008-2-21.