邢少文

只要企業(yè)靈活地調(diào)整市場策略，房價適度回落，市場仍有消費的剛性需求在支撐，政府的土地供應(yīng)也保持合理穩(wěn)定，風(fēng)險將會是慢慢釋放的過程，不至于出現(xiàn)崩潰，政府不需要救市。而如何改變政府既做市場參與者，又當(dāng)規(guī)則制定者的角色定位，才是地產(chǎn)市場能否真正走上健康發(fā)展的關(guān)鍵。

對于32歲的王金泉而言，今年是一個有些困難的年份。他在一家軟件公司當(dāng)咨詢顧問，客戶大部分是中小型企業(yè)，但去年以來，中小企業(yè)普遍不景氣，單越來越難做了，項目提成下降，月收入從原來的8000元降至5000元。收入下降，但物價卻在漲。

一個更大的難題是，結(jié)婚兩年他還沒有買房。原本計算2007年中買房，但年初正碰上股市火爆，房價又漲得厲害，十幾萬元的存款都不夠買一套二手房的首付，干脆投資股市。去年從股市E掙得幾萬塊錢，盤算著差不多夠首付了，但沒想到風(fēng)云變幻，原先掙的錢現(xiàn)在又全部被套回去了。

王金泉只不過是2007年以來經(jīng)濟通脹大環(huán)境下中國居民所處境況的一個例子而已。并不是他這樣的購房者才在通脹之下承受著高房價的壓力。房地產(chǎn)商，這個在過去十年中被稱為“暴利”獲得者的群體也正品嘗煎熬。

過去的兩年，是房地產(chǎn)行業(yè)富有戲劇性變化的兩年，在經(jīng)歷了2007年的一輪瘋狂之后，從開發(fā)商到消費者，大家都在盤算著今明兩年的日子該怎么過。

地產(chǎn)瘋狂

“我們在辦公室里經(jīng)常叫，瘋了，瘋了?！币晃蝗ツ暝趶V東省佛山市南海區(qū)從事房地產(chǎn)投資的開發(fā)商人士對記者說，作為小開發(fā)商，他們的樓盤去年初的時候以3000元／平方米開盤，但毗鄰的時代地產(chǎn)的樓盤卻在短短的幾個月之內(nèi)就賣到了1萬元／平方米，水漲船高，他們的盤也跟著調(diào)整到4500元／平方米、6000元，平方米?！昂茈y想象，像我們這種爛盤，以前1900元／平方米的時候都賣過?！彼f。

得益于政府“廣佛一體化”的規(guī)劃，很多廣州人涌向南海購房，而這些人里，大部分是投資者。南海房價的瘋狂因此緊隨著廣州而起。隨著廣州的房價飆升，這類投資者如蝗蟲一般，橫掃珠三角樓市。來自廣州市房管局的數(shù)字統(tǒng)計顯示，去年10月，廣州一手商品住宅的均價達到了歷史最高點11500元／平方米。

這樣突飛猛進的樓價在近幾年未曾停歇，2005年廣州商品房均價比2004年漲了18％，2006年同比漲了24％，2007年同比漲了36％。深圳的漲幅更為驚人，2007年同比增長達到了51％。

在全國其他地區(qū)，同樣的情況也在上演。中國指數(shù)研究院發(fā)布的經(jīng)過通脹調(diào)整后的全國主要城市商品房價格指數(shù)顯示，大部分城市的平均漲幅接近30％，北京2007年的漲幅更高達48.4％，即使二類城市武漢和南京的漲幅也超過了30％。

大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，推高了投資和房價。據(jù)央行統(tǒng)計，2007年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.5萬億元，增長30.2％，增速比上年提高8.4個百分點，高于固定資產(chǎn)投資增速5.4個百分點。其中，商品住宅完成投資1.8萬億元，增長32.1％，占開發(fā)投資總量的71.2％，占比較上年增加1個百分點。

在這一輪的瘋狂之中，房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤也到達頂點，據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，109家房地產(chǎn)上市公司2008年上半年共實現(xiàn)凈利潤132.02億元，較去年同期的80.62億元增長64％。(由于大部分商品住宅采取期房銷售模式，按10～12個月的交房期，2008年上半年的報表正好可以反映2007年的利潤狀況)

“這是一種非理性的市場行為，是正常的供需所不能解釋的”，合富輝煌首席分析師黎文江對本刊記者說。在大幅度增長的銷售量之中，大部分是投資客所為。雖然沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來說明這個比例到底有多大，但在過去的一年里，售樓處經(jīng)常出現(xiàn)的一種情況是，一個人一次性地訂下了十幾二十套房子。

正在王金泉還在考慮本金加上股市掙的錢夠不夠買個二手房之時，許多在股市里實現(xiàn)了增值的個人和企業(yè)的資金，已經(jīng)著手進行第二套乃至第幾十套的房產(chǎn)投資了。

“投機越來越嚴重”，黎文江說。而泡沫與否，與這些投資者緊密相關(guān)。否則，2007年10月，就不會成為房地產(chǎn)市場的一個重大“拐點”了。

削減泡沫

投資者的望風(fēng)而遁，轉(zhuǎn)折點在2007年9月27日，這一天，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，通知規(guī)定，無論第一套房是否貸款還清，只要在央行征信系統(tǒng)中有按揭貸款記錄的家庭，在買第二套房時最低首付款都不得低于四成，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，即貸款利率要比首套房貸利率高10％。

時代地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理徐友明計算了一下，如果以一套100萬元的房子計，貸款年限是30年，那么，每月多支出的利息是325元，一年就是3250元，30年就要多支出近10萬元?！芭c第一套同樣面積的住房相比，要多支付10萬元，當(dāng)然不劃算了。”徐對記者說。而如果是購買的第一套房子，銀行是有優(yōu)惠政策的，比同期同檔次基準(zhǔn)利率還要優(yōu)惠10～15％，這么一算就更不劃算了。

自2007年10月開始實施第二套房貸新政之后，政策的效果立竿見影，當(dāng)月，樓市的成交量立即下跌。徐友明說，在廣州，2007年9月的成交量還接近90萬平方米，到了10月份，成交量便一下下滑到57萬平方米。這也印證了2007年的這一輪瘋狂行情主要是由投資客推動的事實。

自此之后，成交量便一路下滑，今年一度滑落到40萬平方米／月。不僅廣州，全國皆如此。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國住房銷售面積同比下降10.8％，其中，現(xiàn)房銷售面積同比下降128％，期房銷售面積同比下降8.2％，增幅同比下降42％。

DTZ戴德梁行對上海、北京、廣州、深圳、天津、成都、廈門、沈陽、武漢、長沙十個重點城市的成交數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2008年上半年，上述十個城市交易量平均下滑了41％，其中，上海、深圳、武漢、廈門成交量降幅超過50％。

雖然2007年最后兩個月的成交量下跌并不能完全拖累2007年的整體銷售面積，但到了2008年，樓市終于從上年末的量跌價升轉(zhuǎn)變?yōu)榱績r齊跌，根據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計，現(xiàn)在廣州的均價是9050元／平方米，比2007年高峰時跌了2000元。

在地產(chǎn)界，萬科首領(lǐng)降價之風(fēng)，其他開發(fā)商也明升暗降。一位開發(fā)商人士告訴記者，恒大地產(chǎn)的一個新盤已從原來的6000元／平方米調(diào)低到了現(xiàn)在的2800元／平方米。

投資需求引發(fā)的泡沫在消除之后，真實的消費需求便顯現(xiàn)出來了。“這只能說明，房地產(chǎn)市場過去幾年的投資需求遠遠旺盛于消費需求，大部分的人對商品房作為居住的消費需求被高房價給壓抑住了?！敝袊?/p>

社科院金融研究所研究員易憲容對記者說。畸形的供求

宏觀經(jīng)濟向好、人均收入提高、投資渠道單一、城鎮(zhèn)化進程，都可以成為推動中國房價在過去十年中不斷上漲的理由。然而，真實的需求到底有多大?供需平衡的價格點在哪里?由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的水分和統(tǒng)計口徑的不統(tǒng)一，誰也無法完全說明白。

“拿人均GDP來衡量是不準(zhǔn)確的，GDP更多是投資拉動而不是消費拉動，拿人均國民收入分配來衡量，也不準(zhǔn)確，問題是國民收入分配中更多的是流向了企業(yè)和政府。”中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海對本刊記者說。

一個被廣為認可的指標(biāo)，是房價與居民可支配收入比，在發(fā)達國家如美國，這一比例是5～6倍，在發(fā)展中國家，是8倍，在中國，這一比例2007年是7.4倍，但在一線城市，這一比例高達14～15倍。而世界銀行給中國計算的合理比例是3—6倍。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2007年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13786元，2007年住宅銷售平均價格為3655元／平方米，“房價收入比”已遠遠超過泡沫全盛時期的日本。而今年上半年，由于通脹，扣除價格上漲因素，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長更是大幅回落。

“如果房價支付超過可支配收入的30％以上，買房和供房就會比較困難了，以美國6倍的房價和收入比計，家庭負債便已超過100％。”曹建海說。

以廣州為例，2007年人均可支配收入為19851元，同比增幅為8.5％左右，而一手房均價為11500元／平方米，上漲幅度高達30％。這意味著，如果房價的增幅繼續(xù)高于收入增幅，要買一套面積在80平方米的房子，要花去40年以上的積蓄；要用12年的時間，才能支付得起首付。有更多的比王金泉生活更為艱難的人，被排擠在樓市之外。

相對于有效需求，樓市供過于求已是事實，國土資源部統(tǒng)計顯示，截至今年7月末，全國商品房空置面積為1.29億平方米，同比增長6.1％。其中，空置商品住宅6538萬平方米，增長4.6％。在廣州，市場消化率(銷售面積／批準(zhǔn)預(yù)售面積)已從去年10月之前的149％下降到目前的30—40％。

“從來沒有哪一個市場像房地產(chǎn)市場一樣，十年里只漲不跌的。”易憲容認為。按照正常的經(jīng)濟學(xué)原理，供過于求，房價下跌，供不應(yīng)求，房價上漲。而當(dāng)房價偏離了居民收入的基本面，支撐房價的剛性需求也將失去。

如此看來，解決的方法只有兩條：一是房價穩(wěn)定不變，讓居民收入提高，二是房價回調(diào)，與居民收入相適應(yīng)。

“如果還有第三條路，那就是政府和開發(fā)商拿槍逼著消費者購房?！辈芙ê蚍Q。他指出，房子的根本屬性說到底是消費品，而不是投資品，如果只是投資品，即所謂泡沫化，投資投機過剩，價格嚴重偏離，最終沒人消費，泡沫即宣告破滅。

“在投資過盛的情況下，也會影響消費者的判斷，大家都以為以后只會漲不會跌，所以晚買不如早買，借錢也要買。但最終還是有一個支付能力的界限和心理的界限，去年的價格確實有點離譜。”時代地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理徐友明說。

透支的后果已然呈現(xiàn)，“二套房貸新政讓投資者望而卻步，消費者對高房價也望而卻步，變成雙方的心理預(yù)期相同，都等著房價下跌，而且誰都不知道底在哪里，都在觀望，這對開發(fā)商來說是最要命的?！毙煺f。

資金鏈問題

自從房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回調(diào)以來，關(guān)于要求政府救市的論調(diào)一再出現(xiàn)，多家房地產(chǎn)商在公開場合或網(wǎng)絡(luò)上，大談目前房地產(chǎn)商面臨的所謂資金危險以及房市崩潰的風(fēng)險?！鞍偃站拮儭薄ⅰ皩€論”、“捆綁論”不絕于耳。

對于資金鏈緊張論，莫衷一是。由于商業(yè)銀行在過去幾年對房地產(chǎn)業(yè)的貸款過度集聚，去年以來，房地產(chǎn)業(yè)被列入控制通脹的重點調(diào)控行業(yè)之一后，銀監(jiān)會及央行多次下達文件，要求收緊對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批。央行的數(shù)字顯示，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款今年上半年比2007年同比下降30％，減至3990億元人民幣。

而由北京師范大學(xué)金融研究中心出具的一份報告顯示，到2008年上半年，開發(fā)商手中的土地儲備規(guī)模也已超過3.2億平方米，樓面地價的購置價格也已上升到1100元／平方米以上，2008年上半年土地購置費則超過2100億元，2007年全年超過4000億元。

“從房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)來看，有75％的資產(chǎn)來自于負債，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項?！眻蟾孢€指出，房地產(chǎn)商在經(jīng)營中的稅收支出也是一部分重要的支出，“到2007年稅收支出接近2500億元?！?/p>

按照房地產(chǎn)業(yè)的慣常操作手法，自有資金一般占開發(fā)資金的10～20％，先交付土地訂金，再利用土地進行抵押貸款，然后再由建筑商進行墊資建設(shè)，再利用預(yù)售款進行營銷和還貸。許多企業(yè)正是利用土地的政府擔(dān)保和期房銷售的方式，進行滾雪球式的項目操作。由于低成本，高房價，造就了開發(fā)商的暴利。而在此過程中，風(fēng)險被轉(zhuǎn)移到了金融機構(gòu)身上。

“有些甚至是自有資金為零，只是利用政府信用擔(dān)保就能撬動一個項目?！痹撠?zé)過開發(fā)貸審批的建設(shè)銀行廣東分行營業(yè)部經(jīng)理聶永祥對記者說。

現(xiàn)在的情況有了改變，自去年以來，各大銀行被要求嚴格執(zhí)行2003年212號文規(guī)定的開發(fā)商自有資金必須達到35％才能放貸的規(guī)定，同時要求開發(fā)商不得利用未開發(fā)的土地進行抵押貸款，土地閑置一年不滿兩年，加征閑置土地費，兩年不開發(fā)，政府便收回。

由于銀行放貸和土地管理開始規(guī)范，如果不能及時賣掉房子，預(yù)售款拿不到，資金不能回籠，市場競爭力不強的地產(chǎn)商很快便會四面楚歌。以恒大地產(chǎn)為典型代表的地產(chǎn)商由于在過去兩年中大量囤積土地，并且上市申請最終未獲通過，資金鏈緊繃已成行業(yè)共知。

“大開發(fā)商的資金壓力相對不會那么大，可以通過去年的上市融資、地產(chǎn)信托、股權(quán)出讓等一系列方式獲得一部分資金，但中小開發(fā)商就比較緊張，銀行對他們的貸款審批也少很多。”聶永祥說。

然而，奇怪的是，廣州從去年10月份90多萬平方米銷售面積下滑到現(xiàn)在的40多萬平方米，但大部分開發(fā)商仍然堅持不降價，或者只肯小幅降?！艾F(xiàn)在的問題在于，房地產(chǎn)行業(yè)的市場化程度比較低，開發(fā)商在定價上具有壟斷性。過去獲得的暴利使得他們具有了短期對抗市場的能力?！币讘椚菡f。

易憲容認為，雖然成交量比去年同期出現(xiàn)萎縮，但由于去年是高位運行，所以現(xiàn)在不論是銷售量還是房價，和前年相比仍處在高位。現(xiàn)在開發(fā)商一邊在喊房市危險，資金鏈緊張，一邊卻不愿意下調(diào)房價，正是房地產(chǎn)市場不符合市場發(fā)展規(guī)律的一種做法。“按理說，成交量萎縮，資金鏈緊張，只要下調(diào)房價，把手里的房子賣出去，現(xiàn)金流就會好轉(zhuǎn)。但開發(fā)商偏偏不這樣做，而是采取了對賭心理?！?/p>

對賭心理

有地產(chǎn)商公開放言，如果政府任由房

價跌下去，仍然勒緊放貸的口子，房地產(chǎn)企業(yè)還沒死，銀行就先死了。

對此，聶永祥認為，銀行的風(fēng)險肯定有，按照目前的統(tǒng)計，商業(yè)銀行增量貸款中30％投向了開發(fā)貸，在一些一級城市這個比例可能更高。

中誠信國際評級有限公司的報告稱，截至2008年6月末，中資金融機構(gòu)房地產(chǎn)類人民幣貸款質(zhì)量有所下降，不良貸款率為2.56％，比去年末微升0.19個百分點。其中，商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率為4.32％，較去年年底提高0.37個百分點。

“不過8月份后，商業(yè)銀行有10％的新增貸款額度，會沖淡原來余額的不良貸款率，今年的數(shù)據(jù)總體還不會很難看?！甭櫿f。

“開發(fā)貸一般要兩到三年以上，對于開發(fā)商而言，還貸的壓力還是次要的。一方面，最主要的是如果政府為了收回土地出讓金，嚴格地執(zhí)行閑置土地回收規(guī)定，將迫使開發(fā)商加快建設(shè)開工時間?！甭櫽老檎f。

在地產(chǎn)市場的博弈之中，土地出讓金作為地方政府滿足財政開支缺口的重要來源，與地產(chǎn)商的利益捆綁到了一起，“土地出讓金占了地方財政收人的比例至少在50％以上”，曹建海說。來自國土資源部的數(shù)據(jù)，去年全年全國土地出讓收入達到近1萬億元，同比增長約六成左右。

在某南部城市，今年上半年土地出讓金收入約為60億元，而去年全年這項收入?yún)s高達207億元。在地產(chǎn)市場瘋狂之時，地方政府也有推波助瀾的嫌疑，“地王”屢屢產(chǎn)生，開發(fā)商樓面地價甚至高于房價。時過境遷，在今年上半年該市公開拍賣的五塊商業(yè)用地中，就有三塊以底價成交，一塊流拍。

但廣州市房管局副局長黃文波認為，只要企業(yè)靈活地調(diào)整市場策略，房價適度回落，市場仍有消費的剛性需求在支撐，政府的土地供應(yīng)也保持合理穩(wěn)定，風(fēng)險將會是慢慢釋放的過程，不至于出現(xiàn)崩潰，政府不需要救市。

這即是“捆綁論”與“救市論”的由來。

而在多方博弈之中，像王金泉這樣的消費者則采取了用腳投票的方式——9月22日，央行公布的2008年第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查情況顯示，未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3％，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個百分點，創(chuàng)1999年開始此項調(diào)查以來的最低水平。

政府的角色和責(zé)任

其實，長久以來，政府在房地產(chǎn)市場中所扮演的角色一直存在錯位的現(xiàn)象。

1999年，住房需求被全面推向市場。由于土地的公有性質(zhì)，決定了土地出讓的政府壟斷，也決定了居民商品住宅需求的民生性質(zhì)，“居有其屋”，是公民在公有土地上的一項基本權(quán)利。

2000年之后，在住房消費釋放的推動下，房地產(chǎn)開始了第二輪的繁榮。在2002年之后，由于投資的拉動，一些一級城市的房價開始出現(xiàn)大幅度的上漲。房地產(chǎn)行業(yè)也在當(dāng)時被列為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，被作為拉動GDP增長的主力軍來扶持。

然而，由于相關(guān)政策和監(jiān)管法規(guī)落后于地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)的暴利模式形成。土地的非公開低廉出讓，銀行貸款的低門檻和漠視風(fēng)險，使得大量的開發(fā)商涌入市場，并滋生大量的權(quán)錢交易和腐敗。

而正是這種利益捆綁式的發(fā)展模式，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的市場化程度很低，地域壟斷色彩濃重，不管規(guī)模大小，產(chǎn)品好壞，只要能夠通過種種不規(guī)范的手段拿到土地和貸款，便可以獲取暴利。這也導(dǎo)致地產(chǎn)市場的淘汰率極低，特別是在城鎮(zhèn)化進程比較快的一二級城市，淘汰率幾乎為零，缺乏一個公平、公開的競爭市場。

在這個過程之中，土地資源產(chǎn)生的財富大量被開發(fā)商和政府官員瓜分，財富分配流向不合理，民眾被迫承受高房價。而銀行形成的大量呆壞賬最后又由納稅人支撐的國家財政買單。這無疑都是小利益集團對國家資源和民生權(quán)利的剝奪。

1994年實行分稅制改革之后，土地出讓金漸漸成為地方政府彌補開支缺口的主要財政收入來源。

針對地產(chǎn)市場的種種不規(guī)范問題，中央政府有關(guān)部門先后針對土地協(xié)議黑箱式出讓、金融風(fēng)險過高、房價泡沫等出臺了一系列的措施，“招、拍、掛”、“國六條”、“國八條”、“31號文”等。但在利益團體的博弈之中，房價仍然沒有改變其迅猛上漲的勢頭。

其中原因，既由于地產(chǎn)市場定價權(quán)的半壟斷機制，也由于權(quán)力出租導(dǎo)致的市場扭曲，沒有優(yōu)勝劣汰的環(huán)境。一系列的刺激“消費”措施，后來僅僅褪變成了刺激“需求”，而且其中很大的一部分便是投機需求。

如何改變政府既作為市場交易中一員參與交易，又充當(dāng)規(guī)則制定者的角色定位，是地產(chǎn)市場能否真正走上健康發(fā)展的一個關(guān)鍵。

應(yīng)該看到，目前，政府已經(jīng)逐漸地作出調(diào)整和改變，在市場調(diào)控和監(jiān)管上，土地出讓漸趨公開化、透明化，開始通過信貸管理投機過熱和限制地產(chǎn)商“空手套白狼”的暴利模式，完善公平的市場交易規(guī)則，減少對市場交易的直接干預(yù)和參與。

在民生照顧上，各級政府則已經(jīng)表態(tài)要利用好土地出讓金，初步建立起一個基本的住房保障體系——針對低收入人群的廉租房和經(jīng)濟適用房，針對中等收入人群的限價房。

但實際情況是，一直以來，廉租屋和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)有限，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計顯示，2004年經(jīng)濟適用房投資占房地產(chǎn)投資的比例只有4.5％。2005年5月之后，進一步減少到只有3％。

近年的經(jīng)濟適用房建設(shè)的地段差、配套交通生活措施沒有一起跟進規(guī)劃、建設(shè)，反而造成了經(jīng)濟適用房的滯銷。在一些城市，也出現(xiàn)了利用限價房來滿足中低收入人群需求的舉措，但由于限價房的另一個目的是希望形成對高房價的緩沖，并且有操作過程不規(guī)范等等原因，最后又演變?yōu)殚_發(fā)商與地方政府的另一種博弈，成效不大。

對此，2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)，提出廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型(90平米以下)普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。

這被認為是民生住房新模式的轉(zhuǎn)折點。在眼下的經(jīng)濟形勢下，讓它在復(fù)雜的利益格局中盡量不走樣地被執(zhí)行，遠比主動出手托市、救市，更是政府部門應(yīng)盡之責(zé)。王金泉們也就多了一份希望可以寄托。

責(zé)編郭凱