李　俊

房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣已成定局，各地成交量均有明顯下滑。投資銀行高盛也直言對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性復(fù)蘇依然缺乏信心，認(rèn)為在房價(jià)下跌、居民承受能力隨收入增加而相應(yīng)提高、2008年二季度開始的行業(yè)投資增速繼續(xù)放緩(包括新開工項(xiàng)目面積、在建項(xiàng)目面積和已完工項(xiàng)目面積)的情形下，至少還需要兩個(gè)銷售旺季才能讓住宅市場(chǎng)的供求格局達(dá)到一個(gè)比較均衡的水平。

作為與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系最為密切的利益群體之一，各地地方政府紛紛出臺(tái)利好政策，試圖救市，以挽救自身財(cái)政收入和GDP增速的下滑。地方政府“救樓市”的政策已經(jīng)迅速蔓延，且措施更加完善，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度在加大。出臺(tái)救市政策的地方政府從最初的地震災(zāi)區(qū)的成都到西部地區(qū)的重慶、西安，再到中部地區(qū)的長沙、武漢，再發(fā)展到東部沿海的福州、廈門，現(xiàn)在已經(jīng)到達(dá)長三角最重要的代表性城市南京、杭州和上海。未來可能會(huì)有越來越多的地方政府加入到救市的行列。

救市三招

變相提高居民購買力

公積金方面的利好政策。幾乎每一個(gè)出臺(tái)救市政策的城市都通過公積金途徑來提高居民的購買能力，包括降低公積金首付比例、提高貸款額度和年限、放寬貸款年齡等。例如，長沙政府在7月22日提出：購買第一套商品房申住房公積金貸款的，首付房款比例由30％調(diào)整為20％，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年；蕪湖9月1日提出購買第一套商品住房首付比例下調(diào)為20%，購買第二套商品住房首付比例下調(diào)為30%。公積金政策被最頻繁運(yùn)用的主要原因在于，這是地方政府能夠完全掌控的一項(xiàng)政策，且和減稅、補(bǔ)貼政策相比，不會(huì)影響地方政府的收入。

降低交易稅費(fèi)。部分城市降低了交易的綜合稅率和契稅。包括河南、沈陽、蕪湖、石家莊等城市都減半征收普通住宅的契稅；長沙將二手房交易綜合稅暫由1.98％調(diào)整為1.1％；南京也適度調(diào)整了普通住宅的稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。

政府直接給予購買補(bǔ)貼。作為地震災(zāi)區(qū)的成都，配合中央精神給予購買總價(jià)分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)的一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼，其他部分城市也競(jìng)相效仿，西安從2008年9月4日起至2009年12月31日，對(duì)購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼；沈陽根據(jù)購買面積給予個(gè)人購房每平方米10元、15元和20元的購房補(bǔ)貼；個(gè)人出售不足5年的普通住宅，根據(jù)出售單價(jià)，給予每平方米37.5、56.25 和75元的補(bǔ)助。

緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力

一方面，地方政府通過避免提前征收稅金、降低土地拍賣保證金以及減少保建費(fèi)等多種方式緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力。長沙市政府提出規(guī)范稅收的收取和稽查行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律、法規(guī)提前收取，降低和放開開發(fā)過程的規(guī)費(fèi)；成都適度減少的報(bào)建費(fèi)用；還有許多政府，對(duì)于去年已拿地、未完全支付地價(jià)款的企業(yè)，適度延長付款時(shí)間。

另一方面，部分地方政府開始動(dòng)用金融系統(tǒng)保證甚至鼓勵(lì)開發(fā)貸款的發(fā)放。南京市政府提出，重點(diǎn)支持普通商品住房和政策性住房開發(fā)建設(shè)，支持經(jīng)營管理和企業(yè)信譽(yù)好的開發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大。積極拓展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，全力保障個(gè)人購買自住住房的貸款需求。

輿論導(dǎo)向

大多數(shù)地方政府已經(jīng)意識(shí)到輿論的重要作用。長沙市政府提出要充分利用各種媒體，宣傳“房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)不動(dòng)搖”，宣傳“房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)越條件和美好前景，鼓舞投資和消費(fèi)信心”；福州市政府提出要“充分利用各種媒體，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、宜居城市環(huán)境、獨(dú)特的僑臺(tái)優(yōu)勢(shì)等方面宣傳我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿颓熬?，增?qiáng)投資和消費(fèi)信心”；南京市政府提出要加強(qiáng)涉房矛盾糾紛處置力度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宣傳規(guī)范和輿論引導(dǎo)。

從政策效果上看，筆者認(rèn)為地方層面的刺激政策對(duì)購買力的提升作用仍然有限。以補(bǔ)貼及減稅政策為例，如果財(cái)政補(bǔ)貼占房屋交易總價(jià)的1.5%，而契稅(3%)減半征收，政府實(shí)際補(bǔ)貼款占房屋總價(jià)的3%。而實(shí)際上，許多開發(fā)商的打折比例都在3%以上，因此政府的這些刺激購買力的政策效果有限。

救市見效了嗎

從各地救市政策出臺(tái)前后的成交情況來看，有些地區(qū)的銷量仍然繼續(xù)下降，而有些已企穩(wěn)，具體效果如何，尚難以有明確的定論。

如，成都2008年6月15日出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》，但在隨后的兩個(gè)月，成交量無論是同比還是環(huán)比數(shù)據(jù)，都仍然不斷下降。7月商品房成交面積為122萬平方米，環(huán)比下降6%，同比下降49%；8月商品房成交面積為91萬平方米，環(huán)比下降25%，同比下降59%。長沙2008年7月22日出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》。在政策出臺(tái)之前，6月、7月長沙商品房成交面積同比分別萎縮46%和35%；而8月、9月，成交面積分別下降26%和上升33%。但同時(shí)，9月份的成交均價(jià)有小幅下降，因此很難判斷長沙市的成交量度量企穩(wěn)是得益于政策刺激，還是降價(jià)。沈陽2008年8月11日推出秋季房交會(huì)優(yōu)惠政策，9月商品房成交180萬平米，環(huán)比上漲148%，成交均價(jià)由每平米3293元上升到3350元，是成交狀況最好的一個(gè)城市。

筆者認(rèn)為各地政府紛紛出臺(tái)的救市政策尚難以改變樓市降溫的預(yù)期。就算是放寬二套房貸的限制，開發(fā)商也不一定能抓到“救命稻草”。有三點(diǎn)因素不可忽視：其一，樓市購買力受到損傷。海外金融風(fēng)暴的爆發(fā)，及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，使部分海外機(jī)構(gòu)與國內(nèi)企業(yè)退出投資型購房的群體。而且，房價(jià)走勢(shì)的不確定因素增加，抑制了他們的投資需求。其二，買漲不買跌的消費(fèi)心理制約購樓熱情。其三，銀行對(duì)投資型購房惜貸。鑒于次貸危機(jī)的教訓(xùn)與國內(nèi)斷供的議論，國內(nèi)銀行對(duì)房貸趨于謹(jǐn)慎，把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向爭取首套房客戶。

未來走向如何

受外圍市場(chǎng)的影響，中國出口形勢(shì)嚴(yán)峻，依靠出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的概率較??；而經(jīng)濟(jì)增長的另一個(gè)引擎房地產(chǎn)也受制周期調(diào)整，銷售情況持續(xù)低迷。一旦房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌，財(cái)富縮水效應(yīng)將帶動(dòng)居民內(nèi)需的減弱。因此，在保增長的壓力下，中央及地方政府繼續(xù)出臺(tái)政策救市的概率將大大增加。

從短期來看，政府救市的核心將圍繞提升居民的購買能力和緩解開發(fā)商的現(xiàn)金壓力。從長期來看，政策將圍繞土地集約的大方向，通過減少政府規(guī)費(fèi)或者適度提高容積率以增加開發(fā)商的獲利空間，鼓勵(lì)投資行為。

但是對(duì)于政策執(zhí)行的效果需要謹(jǐn)慎對(duì)待，首先，財(cái)富效應(yīng)和收入增速下滑的壓力將不斷蠶食居民的購房能力，對(duì)未來的相對(duì)悲觀預(yù)期將影響其購買行為；其次，根據(jù)抽樣調(diào)查，目前居民的首付比例在4成以上，即便是降低第二套房的貸款比例，未必會(huì)對(duì)居民的購買行為產(chǎn)生較大的沖擊，另外改善需求的購買彈性較大，部分居民的購買往往是投資加改善，因此，一旦房價(jià)出現(xiàn)下跌，購買的意愿將大幅削弱；最后，作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的銀行，對(duì)貸款的安全性是目前首要考慮的問題，銀行對(duì)成交量也是密切關(guān)心的，對(duì)開發(fā)貸款的實(shí)質(zhì)放松依賴于成交量的回升。

（作者供職于博財(cái)證券投資顧問公司）

編輯：許倩xu.qian.1982@gmail.com