易憲容

在往年，十一黃金周都會成為房地產繁榮的標志，也會成為全國房地產的嘉年華?！敖鹁陪y十”更是房地產開發(fā)商收獲的季節(jié)。但是，今年的“金九”沒有出現(xiàn)，“銀十”更是不可能到來。來自一線城市的消息，今年所謂的房地產嘉年華上，房地產銷售比平時甚是黯然失色。比如，深圳5天的房地產秋交會，盡管房價逐漸走低，但日均銷售量不足2005年之前的正常成交零頭，更不能與2006年相比。

為何“金九銀十”已不復

首先，當前的房地產政策、國內外金融市場環(huán)境、居民住房理念、購買住房的對象等都發(fā)生了大的改變，但是房地產開發(fā)商的經營手法與銷售模式沒有變，房地產市場的價格沒有調整，那么市場供求關系又如何能夠找到相應的結合點？

可能有人會說，各地的房交會上，房地產開發(fā)商不是在打折銷售嗎？有些地方的房價不是下調不少嗎？為什么住房的銷售仍然沒有上去？其實，這要看與什么價格比，與什么樣的購房對象的價格預期相比。比如說深圳的房價今年與去年同期相比下降近24%。如果不是市場條件環(huán)境的變化，炒房者在房價下降24%時，當然是有利可圖的事情，他們可能進入這個市場。但是，目前市場環(huán)境變化了，加上政府對炒房者嚴格遏制，因此，房價即使下降24%，他們也不愿意進入房地產，因為他們進入這個市場投資風險過高。而對于住房自住者來說，房價下降24%后仍然在自住者能夠承受的房價范圍外，只有房價下降到他們出價期望值范圍之內，他們才會去購買，而這種自住者的出價期望值就是住房自住者不同的購買住房支付能力。

今年十一黃金周住房銷售的失敗，還在于房地產開發(fā)商仍然以往年的套數(shù)來推銷住房。比如，不少房地產開發(fā)商告訴我，只要購買住房者的信心有了，再加上一定程度的促銷活動，住房銷售的繁榮就又會出現(xiàn)。但是，今年房地產市場的購買對象是不同的，由去年的投資者為主變成了自住者為主，因此用以往的促銷方式來做是不成功的。因為在投資者為主導的房地產市場，房地產的價格是由投資者或炒作者對市場風險評估及預期來決定的。如果炒作者認為市場風險低，投資的預期收益高，那么就會涌入市場。在這種情況下，市場信心當然十分重要。但是，如果是以住房消費者為主導的市場，住房價格由消費者的支付能力來決定。若把房產價格定得過高，讓絕大多數(shù)沒有支付能力的人進入這個市場是不可能的。在這種情況下，開發(fā)商的促銷政策再好，需要購買住房的居民同樣無能力進入該市場。因此在目前的房地產市場，希望通過提振信心來誘使住房消費者進入房地產市場是不可能的。要讓住房消費者進入房地產市場唯一的方式就是讓房地產市場價格回歸到他們有支付能力的水平上。

同樣，不少地方政府希望以購房優(yōu)惠的政策誘使居民進入房地產市場也是不太可能的。對絕大多數(shù)居民來說，由于過高的房價超過他們的支付能力，政策對他們的優(yōu)惠，其意義并不大。還有，隨著美國次貸危機所暴露出來的房地產泡沫的風險越來越大，盡管中央政府也可能推出短期繁榮政策，但是中央政府更不愿意看到美國的“金融海嘯”在中國重演。因此，中國的房地產市場要想重新走上炒作或投機之路不可能，對房地產炒作遏制的政策不會改變。

“三率”齊降影響甚微

對于日前推出的“三率”(存貸款利率、存款準備率)下降，有人說這表明貨幣政策出現(xiàn)完全轉向，政府打出房地產“救市組合拳”會降低房地產開發(fā)企業(yè)的融資成本，防止開發(fā)商資金鏈斷裂。筆者認為這些想法基本上都是一廂情愿。

第一，“三率”下降對房地產開發(fā)商影響幾乎微乎其微。

一是銀行的流動性雖然增多，但這些流動性是否一定會流入房地產企業(yè)，是相當不確定的。這主要看商業(yè)銀行對房地產行業(yè)的判斷。如果商業(yè)銀行認為未來房地產業(yè)貸款的風險較高，那么即使流動性再高，商業(yè)銀行對房地產業(yè)貸款仍然會十分謹慎，其流動入房地產的貸款也不會太增加。特別是當前美國房地產泡沫引起金融海嘯的情況下，商業(yè)銀行對房地產業(yè)貸款風險更為警惕。因此，流動性的增加不一定會流入房地產市場。

二是降低貸款有利于降低房地產的融資成本，這是自然的。但是，0.27%的貸款利息下降，對于房地產的暴利來說，這樣的貸款利率根本就可以忽略不計。貸款利息下降，主要是影響房地產開發(fā)商的市場預期。從這個意義上說，“三率”下降對房地產開發(fā)商影響不會多大。特別是當前房地產問題主要是銷售迅速萎縮，而與房地產開發(fā)商的融資成本關系不大。因此，即使假定“三率”下降是針對房地產而來，其所起到的作用仍然十分有限。

第二，“三率”下降對炒房者或投資者的影響。就目前情況看，全球房地產泡沫都在擠破，房地產泡沫引起的金融危機也在四起。在這種環(huán)境下，房地產炒作有可能會血本無歸。世界都是如此，中國有沒有例外？如果沒有例外，中國房地產投資者在這樣的背景下是不會進入房地產市場的。我想，這是不言自明的事情。面對市場巨大的風險，房地產投資者是不會輕易進入市場的。況且這種幅度的貸款利率下降對他們的投資收益根本沒有多少影響，任何住房投資者都不會因為下降0.27%的貸款利息而貿然進入。而且自2007年下半年以來，政府就在嚴厲遏制房地產的炒作與投機，這就使得房地產炒作者更是無法進入房地產市場。也就是說，無論是從市場客觀環(huán)境、政府的遏制政策，還是從主觀認知來看，房地產炒作者都無法利用利率下降而再進入房地產。因為股市的現(xiàn)實早就把他們教訓得清清楚楚了。

第三，對已經購買住房的民眾來說，特別是對于通過按揭貸款進入購買住房的民眾來說自然是好事。這次貸款利率下降幅度這樣高，再加上連續(xù)兩次下降貸款利息，當然有利于減輕按揭貸款者的負擔。但是，由于他們住房早就購買了，這種按揭貸款負擔減輕并不會影響房地產銷售的增減。

第四，“三率”下降對沒有購買住房的民眾的影響如何，是不是會鼓勵他們增加住房信貸，鼓勵他們進入房地產市場？這些民眾又分為兩類，一類是不需要貸款的，另一類是要按揭貸款的。對于前者，由于經濟條件的關系，他們什么時候進入房地產市場，完全由自己選擇，與銀行貸幣政策沒有多少關系。而在高房價時，只有這類人才有能力進入房地產市場。但是他們與貸款利率上升與下降沒有多少關系。對于后者，則是貸款利率變化影響最大的人。但是，在目前情況下，由于房價仍在高位運行，因此，80%以下的絕大多數(shù)居民還是沒有支付能力進入該市場。這點幅度的貸款利率與他們收入水平及住房心理價位差別太遠，這些人光靠貸款利率小幅度調整同樣沒有支付能力進入房地產市場?！皟陕省毕陆祵@部分購買住房的居民的影響也不大。

(作者為中國社會科學院金融研究所研究員)

編輯：許倩xu.qian.1982@gmail.com