楊正蓮

樓市下行過程中，退房是開發(fā)商和業(yè)主利益博弈的必然

房地產企業(yè)現(xiàn)在要開始面對降價促銷帶來的麻煩了。在上海和南京等城市，一度非常有效的降價促銷手段，眼下卻成了退房的導火索。

萬科遭遇退房潮

9月7日下午，133戶上海萬科金色雅筑的業(yè)主再次聚在一起，商量如何向萬科退房。這是本月以來他們的第5次聚會。

萬科金色雅筑是上海浦東新區(qū)一個位于中環(huán)外的樓盤，屬于上海的中高檔樓盤之一，開發(fā)商是中國房地產企業(yè)的老大萬科。自今年3月開盤以來，該樓盤已經連續(xù)降價3次，前期最高均價曾經達到18000元/平方米。一場始自于7月的促銷風暴，使得一些房源單價最低達到了12000元/平方米，單價最高差額達到6000元/平方米。

以金色雅筑最主要的戶型90平方米三房二廳計算，如果在最高價格時買入，以最低價計算的話，房主可能已經“損失”了54萬。

金色雅筑的業(yè)主中，第一個要求退房的人是成珍(化名)女士。2008年7月2日，成珍和出差歸來的丈夫在售樓處正準備補辦貸款等手續(xù)，偶然得知以后推出的房源將要降低裝修標準，她當場決定停辦購房手續(xù)，并要求退房。

成珍稱，自己看中的就是萬科的品質，尤其是廣告中宣傳的“豪華A級精品裝修”。她為自己看中的那套“90+”(即90平方米左右的三房二廳)付了80多萬元的首期款，該房總價格160多萬元。從6月29日中午看見宣傳資料，當天下午看樣板房，到第二天付款，再到要求萬科退房，中間只隔了4天時間。

成珍“對門”的杜仁波是在7月中下旬買房的。7月23日，萬科金色雅筑首次直降10萬元，8月16日，金色雅筑又通過代理商促銷再降10萬元。一月之間，杜仁波的房子相對貶值20萬元左右。萬科對杜仁波的解釋是，降價的房子與前期賣出的房子，其裝修標準不同，即調整此前的A級精裝修為C級裝修。

成珍和杜仁波的退房要求并沒有實現(xiàn)。但此后，越來越多的前期購房者也加入了退房行列，由最開始的幾個人要求說法，發(fā)展到一期、二期、三期的業(yè)主也都加入進來，目前要求退房的業(yè)主在100戶以上。

現(xiàn)任“雅筑退房團團長”的賀成鋼就是在這個過程中被卷進退房隊伍的。來自大連的賀成鋼是一家外企的中國區(qū)首席代表。由于具有領導氣質，迅速成為這個隊伍中的主力。

賀成鋼認為，單一的爭執(zhí)不能解決問題。此前的8月23日，賀成鋼同其他五十來戶業(yè)主去售樓處理論未果，回家后在律師的建議下遞交退房申請。但是，合同約定的地址“無法送達”。

8月30日，按照合同約定的“現(xiàn)場送達”的方式，賀成鋼他們去售樓處遞交退房申請。一天下來，萬科并沒有簽收退房申請。當天撤離售樓處后，“退房團”確定了下一步的行動計劃，并有了系統(tǒng)的分工。從那天起，“我每天在這個事情上要花費八九個小時?！辟R成鋼說，“不管怎樣，我一定會堅持到最后?！?/p>

9月7日的商討會上，“金色雅筑退房團”決定走法律程序維權。

退房的“條件”爭議

雖然退房者的退房要求強烈，但退房者遇到的最大問題是關于退房的合同約定，退房者和萬科的理解并不一致。

目前國內的購房合同中，并無“房價下降可退房”的規(guī)定。一般來說，購房者在遇到三方面原因時可要求退房：

一是置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權退房。通常，導致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有開發(fā)商的項目開發(fā)違法和開發(fā)商采取欺詐手段兩種。違法是指開發(fā)商沒有履行相關的法律手續(xù)，而欺詐主要是在竣工日期、裝修規(guī)格及質量標準等方面隱瞞真實情況。

二是置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤銷，要求退房。

三是開發(fā)商違約。違約大致表現(xiàn)在逾期交房超過一定期限、房屋結構有重大質量問題和由于開發(fā)商的過錯，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權證書方面。

金色雅筑的業(yè)主遇到的問題可能不屬于此列。“我們體諒部分客戶的心情，不過對市場價格變化進行補償沒有法律依據(jù)?！?月8日，在萬科舉辦的公司債券發(fā)行網(wǎng)上交流會上，萬科執(zhí)行副總裁肖莉對“退房潮”如此表態(tài)。

但金色雅筑的業(yè)主與萬科訂立購房合同時的一條補充條款，或許可以成為退房者的“福音”。

在這份購房合同中，其補充合同第十九條“關于單方解除合同”第二條規(guī)定，“乙方無論以何種原因單方面解除合同，若乙方已對該房屋設定抵押或者設置、存在其他任何權利限制的，則乙方行使單方解除權的書面通知中應附該房屋已經辦理注銷抵押或者已經消除權利限制的相關證明文件，否則，乙方無法解除本合同?！?/p>

上海杜躍平律師事務所律師杜躍平據(jù)此認為，這個條款可以反過來理解，也即：業(yè)主只要全額付款或者付清全部貸款之后，就可要求退房。2006年，杜躍平也正是憑借相似的補充條款，為上海的另一處業(yè)主打贏了退房官司。

目前國內的購房合同中，訂立補充條款的并不多。關于“無理由退房”的條件更是絕無僅有。而有些購房合同即便規(guī)定了無理由退房，一般也限制了“須經開發(fā)商同意”的條款，又或者將賠償?shù)拈T檻提得很高。而萬科金色雅筑的合同中，按照杜躍平的理解，“只規(guī)定了全部付清房款或貸款”，條件并不苛刻。

退房潮將在全國蔓延？

一邊是憤怒的退房者，一邊是觀望的購房者，崇尚現(xiàn)金為王的萬科，在對退房者說“不”的同時，選擇了強化促銷以刺激后者。

9月6日，《中國新聞周刊》記者在金色雅筑售樓處看到，包括銷售者和看房者在內的人非常多。萬科銷售代理商漢宇地產的工作人員說，最近他們公司的人基本都過來賣金色雅筑了，“每天差不多都有三四百售樓人員的樣子”，也有工作人員說他們這里有一兩百人。

密集的降價促銷措施吸引了購房者?！白蛱斐山涣怂氖嗵装桑裉煳覀円灞P了，要買趁早，千萬別猶豫！”售樓人員說。

降價的銷售策略取得了成功。在此輪“迎中秋八盤集中優(yōu)惠促銷活動”中，截至9月7日，萬科實現(xiàn)銷售認購337套，認購金額5.67億元。上?！熬W(wǎng)上房地產”顯示，金色雅筑從連續(xù)調價的8月至今，其銷量位于今年月銷量頂峰。

萬科降價促銷的背后是現(xiàn)金流的緊張狀況和全年銷售業(yè)績的壓力。

萬科日前獲批發(fā)行的59億元公司債中，除15億元用于調整公司負債結構外，剩余資金將主要用于補充公司現(xiàn)金流。萬科2008年的計劃銷售額是800億元，截至8月1日，銷售額尚不足300億元，這就要求萬科在接下來的5個月內，平均每月要銷售100億元。而萬科7月份的銷售額只有31.1億元，8月份銷售金額40.7億元，銷售壓力可想而知。

奉行現(xiàn)金為王的萬科，去年就曾經嘗到了降價銷售的甜頭。2007年10月20日，萬科深圳項目“金域東郡”以均價7500元/平方米開盤，開盤當日即告售罄，成為當時已經開始低迷的深圳樓市上的一個亮點。此后，萬科又在廣州、成都、北京、武漢、東莞、南京、上海、寧波等城市先后降價促銷。

佑威地產研究中心主任薛建雄認為，萬科明年還將有500萬～700萬平方米的新增房產需要消化，如果今年不能完成銷售任務，明年將面臨更大的壓力，由此萬科在上海、北京等城市樓盤的價格下半年一定會有不同程度的下降。

萬科只是中國無數(shù)房地產企業(yè)中的一個代表。作為中國銷售量第一的房地產企業(yè)，萬科遭遇的資金瓶頸在其他房地產企業(yè)也同樣存在。此種情況下，降價就成為不得不走的策略。

退房大潮可能隨后而至。

南京市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，7月17日～8月16日期間，南京共有28套新增退房，加上此前未銷售出去的107套退房，南京本期的期房退房已多達135套，創(chuàng)下今年新高。

今年以來，深圳、北京、杭州、南京、武漢等城市均傳出業(yè)主集體要求退房的信息。上海杜躍平律師事務所律師杜躍平向《中國新聞周刊》表示，“當?shù)_到30%的時候，退房就會開始?！?/p>

“現(xiàn)在缺乏談判的基礎，樓市一旦穩(wěn)定下來，市場本身就會有比較好的解決機制?！庇油禺a研究中心主任薛建雄這么分析當前的退房事件，“開發(fā)商和業(yè)主雙方其實都沒有很好的解決辦法，所以，業(yè)主退房也不會直接說是因為降價，真正的解決辦法要等市場見底。”他說。

9月8日，上海萬科房地產有限公司在給新浪財經的獨家聲明中表示：“作為一家經營實體和上市公司，萬科要對投資者和股東負責，其一切企業(yè)行為必須遵循契約原則。”進而申明：“企業(yè)對市場價格變化進行補償沒有法律依據(jù)，因此雙方短期內不容易達成共識?！?★