胡景暉

如果不把真正制度性的深層次的問題解決，就是再零打碎敲地出臺一些利好政策，也只能是隔靴搔癢，收效甚微。

銀行的利息減了，開發(fā)商的價格跌了，政府的稅收也降了，但房地產(chǎn)市場仍然難以走出低谷。中國的房地產(chǎn)市場就如同股市一樣，利好頻出，卻不見起色。原因何在？

其實，此中的道理也是一樣。如果不把真正制度性的深層次的問題解決，就是再零打碎敲地出臺一些利好政策，也只能是隔靴搔癢，收效甚微。就如同大小非的問題如果不能妥善解決，中國股市就很難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

首先，是土地問題。以往，土地的供應(yīng)由國家單方壟斷，而土地出讓金又是地方財政收入的主要來源，所以地方政府自然通過拍賣抬高地價。面粉貴了，面包自然漲價，土地貴了，房價自然水漲船高。而另一方面，雖然近幾年小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和面向城市居民的銷售從未停止過，但由于沒有合法的保障，購房人的利益是空中樓閣，而開發(fā)的收益也沒能公平合理地分配給貢獻出土地的農(nóng)民。此次十七屆三中全會上提出：讓農(nóng)民能夠進行有償流轉(zhuǎn)土地的收益，應(yīng)該是中國土地制度的一大改革。同時，全國已有部分地區(qū)對土地制度改革進行摸索。重慶等地探索的“宅基地換住房，承包地換社保”的農(nóng)民進城機制，已引起中央高層關(guān)注。浙江不少農(nóng)村開展社區(qū)股份合作制改革，允許農(nóng)村集體資產(chǎn)入股，讓農(nóng)民帶著股份進城。農(nóng)村土地的流通，一方面可以增加土地供應(yīng)，抑制地價上漲，另外一方面，可以讓農(nóng)民得到更多的利益，刺激農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和激活農(nóng)村消費市場。

其次，是稅收問題。目前，我們在房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅收過多，而在持有環(huán)節(jié)稅收為“0”。流通環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等稅收相加，已經(jīng)超過房屋總價的10%，而且?guī)缀跞哭D(zhuǎn)嫁給了購房人，令他們苦不堪言。所以，減免房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅收，開征持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅是勢在必行的。由于物業(yè)稅是根據(jù)房產(chǎn)每年的市場評估價格逐年征收，所以，征收物業(yè)稅，可以改變目前地方政府財政收入主要依賴土地出讓金，通過高價拍賣土地獲取資金搞形象工程的短期行為，結(jié)合物業(yè)稅的征收，讓地方政府的眼光著重于地方經(jīng)濟的長期發(fā)展和房產(chǎn)的保值增值。當然，每個家庭名下的第一套住房是可以免征物業(yè)稅的。

第三，是收入和信心問題。之所以市場會激而不活，最主要的原因是購房人對未來的經(jīng)濟預(yù)期不樂觀，許多中產(chǎn)階級在過去的一年中在股票市場上損失慘重，少則幾十萬，多則幾百萬，叫他們拿什么來買房？而未來3-5年的經(jīng)濟前景又使得他們對自己未來的收入增長持悲觀情緒。也許咬咬牙能買得起，但將來按揭供得起供不起沒有信心。所以，要想真正地激活市場，還得使宏觀經(jīng)濟保持高速穩(wěn)定的增長，使購房人的收入持續(xù)增加，股市盡快地走出熊市，也是一個配合條件。其實，經(jīng)濟本身在很大程度上就是一個信心問題，信心高漲，就會加大投資和消費，經(jīng)濟就會真的向好，就會進一步激發(fā)人們的信心。相反，信心低落，人們就會不投資、少消費，經(jīng)濟就會真的變差，信心就會進一步下滑，形成惡性膨脹。

如何從觀望情緒中和信心低潮中走出，需要政府及時出臺一系列的措施，也需要政府利用好這個市場調(diào)整的時機，從中長期出發(fā)，在制度上做出一些深層次的改革和調(diào)整，讓中國的房地產(chǎn)市場走上積極健康和可持續(xù)發(fā)展的道路。

（作者為我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理）