金　姬

我們的政策立足點應(yīng)是遏制公款投資和公款消費，鼓勵民間投資和私人消費，因為后者是支持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的原動力。

據(jù)報道，中央決策層近期正組織對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一次全面調(diào)研，調(diào)研的結(jié)果或?qū)⒆鳛椤笆欠窬仁小钡淖罱K依據(jù)。雖然大家還在爭論我國樓市是否已經(jīng)陷入危機(jī)，政府是否應(yīng)該像干預(yù)股市那樣有所行動。決策層不妨先“正心”——調(diào)整某些思路和對策。

首先，造成房地產(chǎn)投資規(guī)模失控、房價暴漲的原因，是由體制性弊病造成的，即“公款投資饑渴”。地方政府投資沖動，過多地投入開發(fā)區(qū)、園區(qū)和形象工程開發(fā)；國有壟斷行業(yè)將大量壟斷利潤投入多元化經(jīng)營，大規(guī)模圈地搞房地產(chǎn)開發(fā)；國有大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)和上市公司借助于政府背景和融資優(yōu)勢高價拿地，經(jīng)過包裝再上市融資圈錢；境外資本則借助于國際資本市場的有力支撐，瞄準(zhǔn)城市化提速的一、二線城市作戰(zhàn)略擴(kuò)張。

公款投資盲目擴(kuò)張的后果，是“無效供給過大與有效供給不足同時并存”。而作為一般的內(nèi)資民營企業(yè)尤其是中小企業(yè)，以及廣大群眾對房市的投資和消費，并不會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的盲目擴(kuò)張，因為他們用的是自己的錢。所以，我們的政策立足點應(yīng)是遏制公款投資和公款消費，鼓勵民間投資和私人消費，因為后者是支持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的原動力。

其次，房地產(chǎn)屬于部門經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場屬于地產(chǎn)地銷地用的區(qū)域性市場，各地有各地的具體情況。因此，房地產(chǎn)調(diào)控不屬于宏觀調(diào)控，應(yīng)由地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，不能全國各地“一刀切”。為了有效抑制房價漲速過快、漲幅過大，應(yīng)當(dāng)采用“擴(kuò)大有效供給，疏導(dǎo)過度需求，降低成本稅費，壓縮利潤空間”的思路來調(diào)整對策。與“打壓投機(jī)、抑制投資、限制消費”的做法相比，“抑制投機(jī)、規(guī)范投資、滿足消費”的做法更切合實際。

再者，應(yīng)盡快調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種、稅目和稅率，減輕投資者、經(jīng)營者、購房與租房的消費者的稅費負(fù)擔(dān)，降低開發(fā)成本、購房成本、交易成本和租賃成本，鼓勵大、中、小企業(yè)錯位競爭，二、三級市場相輔相成，合法投資與合理消費良性互動。目前企業(yè)和民眾負(fù)擔(dān)都過重。

理想的稅收制度應(yīng)當(dāng)是建房、買房時負(fù)擔(dān)輕一些，以鼓勵擴(kuò)大有效供給和民眾長期投資和自住消費；在流通環(huán)節(jié)，對房屋出租和為買而賣的二手房出售也應(yīng)減輕稅負(fù)，以鼓勵通過流通實現(xiàn)資源合理配置、要素優(yōu)化組合和居住條件的梯度改善，而對短期（兩年）內(nèi)的炒賣行為則可征以重稅。而對房產(chǎn)持有階段，則可按照合理分類，分別開征或減免新的不動產(chǎn)保有稅。

此外，關(guān)于房貸政策，決策思路也要調(diào)整。商業(yè)銀行并非政策性銀行，銀行吸存放貸是做生意賺利差，既然是做生意就必然有風(fēng)險，銀行防范風(fēng)險就要選擇優(yōu)質(zhì)客戶，對其可以下浮利率，降低首付，而對缺乏償還能力又無足夠優(yōu)質(zhì)抵押物者則可提高首付，上浮利率甚至拒貸。我們現(xiàn)在的政策要求銀行反其道而行之，將商業(yè)行為同政策調(diào)控捆在一起，這是政企不分?，F(xiàn)在規(guī)定第二套房的定義也有問題，前邊的貸款已經(jīng)還清了，為什么不可以再賣舊換新、賣小換大梯度改善呢？現(xiàn)在年輕一代大多數(shù)是獨生子女，雙方父母退休后想和小輩住一起，或在附近買一套房子，但因年老退休不能再供房貸，不得不用子女的名義借房貸，這有什么不可以呢？（本文根據(jù)上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心教授、財華金融地產(chǎn)研究院名譽(yù)院長、上海威斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院院長印堃華的觀點整理而成）