目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金壓力比三個(gè)月前想象的還要嚴(yán)峻得多，房地產(chǎn)行業(yè)“百日劇變”已經(jīng)發(fā)生。

有人說，短短的兩個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，潘石屹對(duì)樓市的看法變了，從最早的“不擔(dān)心”、“堅(jiān)持‘無拐論”變成了“不容樂觀”，直到預(yù)言“百日內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變”。

事實(shí)上，在去年年底，對(duì)房地產(chǎn)市場有無拐點(diǎn)進(jìn)行討論時(shí)，我根本不知道會(huì)發(fā)生貝爾斯登的收購事件，也無法預(yù)測恒大地產(chǎn)的IPO會(huì)擱置。我總是通過了解市場的信息不斷修正自己的觀點(diǎn)。

3個(gè)月前，我在接受《上海證券報(bào)》采訪的時(shí)候曾提出未來100天是許多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的觀點(diǎn)。現(xiàn)在100天過去了，網(wǎng)友較真地問我，從提出“百日劇變”到今天，已經(jīng)超過100天了，房地產(chǎn)行業(yè)好像沒有發(fā)生令人震驚的劇變，是不是錯(cuò)估了形勢？

首先，我所說的“百日巨變”是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，而非房價(jià)。其次，100天前我分析房地產(chǎn)行業(yè)要出現(xiàn)劇烈的變化，主要是考慮了四方面的因素：一、美國次貸危機(jī)引起國際經(jīng)濟(jì)的蕭條；二、國內(nèi)從緊的貨幣政策；三、去年一年，房地產(chǎn)商花錢買地的錢甚至超過當(dāng)年銷售額，普遍手頭偏緊；四、最近幾個(gè)月發(fā)生的各個(gè)城市房屋成交量在萎縮。尤其是在2006年下半年和2007年，一些用高價(jià)拿地、在各個(gè)城市創(chuàng)“地王”的房地產(chǎn)公司壓力就更大了。他們中有多少還能按時(shí)履行與政府的土地出讓合同呢？

從今天來看，我提出房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)生這種變化時(shí)，只是看出一些苗頭，這些導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈條緊張的因素并沒有消失，強(qiáng)度反而在增加。房地產(chǎn)企業(yè)拖欠政府地價(jià)款的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，這說明目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金壓力比三個(gè)月前想象的還要嚴(yán)峻得多，房地產(chǎn)行業(yè)“百日劇變”已經(jīng)發(fā)生。

這種變化，在三個(gè)月前我預(yù)計(jì)是以房地產(chǎn)行業(yè)之間的兼并、重組，與別人尋求合作等等方式表現(xiàn)出來，但現(xiàn)在我們看到還有一些方式，如“退地”和“拖欠政府的土地款”。行業(yè)調(diào)整的最后結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大的分化，典型的“冰火兩重天” 。

那些在2007年高價(jià)拿地的房地產(chǎn)公司有多少家足額付清了地價(jià)款？在沒有付清地價(jià)款的時(shí)候，政府也不會(huì)把土地證辦給這些公司的，這就形成了地方政府與開發(fā)商之間的扯皮。造成的結(jié)果就是這些去年的高價(jià)土地很難在今年甚至明年變成市場上需要的房屋。這種拉鋸戰(zhàn)拖的時(shí)間越長，越影響未來一兩年房地產(chǎn)市場中房屋的供應(yīng)量。所以在無錫的會(huì)議上，我們把這種情況比喻成豬肉市場中的母豬。只有有了母豬，才會(huì)有源源不斷的小豬崽出生。即使小豬崽的數(shù)量暫時(shí)下降，只要老母豬活著，這種豬肉價(jià)格波動(dòng)的周期就會(huì)短。如果房地產(chǎn)開發(fā)在第一個(gè)環(huán)節(jié)——取得土地的過程中，因?yàn)橘Y金困難，與地方政府發(fā)生了拉鋸戰(zhàn)，就一定會(huì)影響到未來中國房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)量，從而影響房地產(chǎn)市場中的房價(jià)。

馮侖說在資金緊張的壓力下，大的國有房地產(chǎn)商是寧死不跑的“譚千秋”，中小型承受風(fēng)險(xiǎn)能力弱的開發(fā)商容易當(dāng)“范跑跑”，還有一部分房地產(chǎn)商選擇做“豬堅(jiān)強(qiáng)”，堅(jiān)持36天，自己從300斤瘦到了100斤，吃草喝露水也要堅(jiān)持，堅(jiān)持到解放軍來。

對(duì)于“百日劇變”下的老母豬還能活多久的問題，我的判斷是樂觀的。盡管目前房地產(chǎn)形勢非常艱難，但是房地產(chǎn)碰到的困難不是地震，而是“堰塞湖”。只要我們知道這里有危險(xiǎn)，解放軍會(huì)去疏導(dǎo)，危險(xiǎn)有多大就不可怕了。