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        讓房地產(chǎn)走完一個完整周期

        2008-05-30 10:48:04
        新民周刊 2008年38期
        關(guān)鍵詞:劍客成交量深圳

        宋 丁 楊 江

        口述·宋 丁 整理·楊 江(記者)

        如果不看到深圳漲和跌背后的問題,你將步入深圳后塵。

        這幾個月深圳樓市量價齊跌,成交量回到10年前。就新盤成交量而言,2005年至2008年4年的數(shù)字非常有意思,2005年是900萬平方米,2006年700萬平方米,2007年是500萬平方米,而房價在2005年漲了17%,2006年漲了26%,2007年漲了50%以上,今年呢,上半年是100多萬平方米,如果下半年繼續(xù)低迷,今年新盤就是300多萬平方米,連續(xù)4年,逐年遞減200萬平方米,相當(dāng)不理性。

        按照深圳人口總量、經(jīng)濟發(fā)展水平、人口消費水平,二三級市場一年總得成交1200萬平方米吧,但今年新舊市場到年底可能也就只有700萬平方米成交量。這個成交量是反映這個城市的經(jīng)濟發(fā)展要求與人均消費水平的嗎?!

        市場觀望氛圍很濃,此時輿論導(dǎo)向非常重要,但輿論似乎都在講還沒有跌到位,認(rèn)為開發(fā)商要大膽降,我實在看不懂,從深圳的基本面,我看不出“隆冬”跡象。

        投資、消費、出口是拉動國民經(jīng)濟的三架馬車,深圳是出口外向型城市,現(xiàn)在出口受到較大影響,消費內(nèi)需力度也一直不夠,政府最好操控的就是投資,這當(dāng)中,房地產(chǎn)占了很大板塊,如果這個市場低調(diào)到不能發(fā)展,這個城市國民經(jīng)濟我就看不到前景了。

        房地產(chǎn)市場到了今天充塞太多情緒化的觀點。我強烈呼吁房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康地發(fā)展,這個城市并沒有嚴(yán)重到怎樣的程度,為什么一些輿論這么消極。

        當(dāng)然,房價降到目前的水平是正常的,是對過去3年特別是2007年暴漲的理性回歸。

        上世紀(jì)90年代末的房改是真正推動中國房地產(chǎn)市場化的改革,直到去年,都是爬坡狀態(tài),只是有快慢,去年是暴漲式爬坡,說明房地產(chǎn)到現(xiàn)在連一個完整的成長周期都沒有過去。

        我們必須承認(rèn)我們在這個領(lǐng)域是不成熟的,必須學(xué)會通過這次的調(diào)整來走完一個完整的周期。所謂周期,就是必須讓它漲透,然后再讓它跌透。政府要控制好漲與跌的兩端,在這兩根高壓線中間,市場經(jīng)濟愛怎么走怎么走,我不管你。

        我認(rèn)為深圳樓市再暴跌不可能了,但市場觀望心理還是比較濃郁,加上后奧運時代已經(jīng)開始,不排除一定程度比如10%慣性下跌。政府現(xiàn)在還沒有必要出手,如果萬科地產(chǎn)這樣的企業(yè)都有危機的時候,那就意味著一個大的轉(zhuǎn)點,那就不是一個行業(yè)、一個企業(yè)的倒掉,而是深圳經(jīng)濟的倒掉。

        跡象表明,市場內(nèi)部正在進行良性調(diào)節(jié)。部分中小企業(yè)扛不住,和大企業(yè)協(xié)商兼并,這不是很好嘛?我們過去就想要看到這個場面。

        斷供潮不會出現(xiàn),“負(fù)資產(chǎn)”不意味著斷供。“千億斷供”已被證實為“劍客”帶頭的炒作,不要讓劍客橫行市場,我們堅決反對5個月暴漲50%讓老百姓買不起房,我們也不希望出現(xiàn)“劍客”讓老百姓跟著他們走,這是另一種非理性。我覺得這也是一種超級誤導(dǎo)。

        過去存在的開發(fā)商、中介、購房者聯(lián)手騙貸、變相零首付,這些問題都得以曝光,不是很好嘛,以后就陽光操作了,讓房地產(chǎn)經(jīng)歷完整的周期,把所有的問題暴露出來,然后該完善的完善,下一輪肯定會避免。

        深圳的警示就是:認(rèn)真總結(jié)這一輪發(fā)展過程中的經(jīng)驗教訓(xùn),完善制度化與角色定位。這一輪漲跌關(guān)鍵不在于市場,而在于政府,主要問題還是政府角色的缺失。政府應(yīng)該承擔(dān)保障性住房,然后剩下的由市場解決?,F(xiàn)在政府把這部分承擔(dān)起來了,所以罵娘的又轉(zhuǎn)變?yōu)閵A心層,于是出現(xiàn)了代言人比如牛刀、鄒濤。

        我認(rèn)為,深圳在全國是很具代表性的,深圳暴露的問題在別的城市都存在,只是暴露得更集中、更早,各大城市應(yīng)該互相學(xué)習(xí)總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。

        如果不看到深圳漲和跌背后的問題,你將步入深圳后塵。

        (宋丁,深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任)

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