劉　彥

11月份，冰凍一年多的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)終于出現(xiàn)了一絲回暖跡象。除了開發(fā)商年底資金鏈趨緊因素之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)多層次的供應(yīng)格局起到了至關(guān)重要的作用。也就是說，假如2008年北京沒有大量的保障性住房(含限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房)入市，即便開發(fā)商的資金鏈再緊張，降價(jià)幅度也不會(huì)像如今這樣大，成交量也將持續(xù)前三季度的冰點(diǎn)格局。

購買力也即自主性住房需求，是消費(fèi)者收入的函數(shù)。在消費(fèi)者收入不能大幅提高的前提下，政府每多提供一份保障性住房，就為城市的中低收入家庭啟動(dòng)消費(fèi)注入一份熱情。在4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案中，啟動(dòng)保障性住房需求成為最重要的一點(diǎn)。在今年四季度增加的1000億元中央投資中，將有75億元用于推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

這再次說明，房價(jià)高低的關(guān)鍵，在于政府能否真正構(gòu)建一個(gè)含保障性住房的多層次住房市場(chǎng)。

多層次的住房市場(chǎng)，本來可以由房地產(chǎn)市場(chǎng)自行提供。比如在正常的市場(chǎng)格局下，因購買者的收入分層，不同的供地主體在不同的地段，就會(huì)以不同的價(jià)格出售土地；而建筑商和房地產(chǎn)商以及集資建房者，就會(huì)根據(jù)不同的地段建造價(jià)格、造型、功能不同的、多元化的高中低檔住房，以滿足市場(chǎng)不同層次的需求。

但對(duì)于收入最低的人群，則應(yīng)由政府提供保障性住房，來進(jìn)行收入的二次分配和福利調(diào)節(jié)。美國自從1993年“希望VI號(hào)(HOPE VI)”計(jì)劃通過之后，住房和城市發(fā)展部就啟動(dòng)了一個(gè)新戰(zhàn)略，對(duì)那些不能被安置在新住宅的遷移居民，則可以得到住房優(yōu)惠券，到更大的市場(chǎng)上去租房。

老布什總統(tǒng)執(zhí)政期間，美國聯(lián)邦政府每年提供了大約7.5萬套的新增有資助住房。2000年至2001年一年間，這一新增數(shù)字躍升至10萬套，包括5萬套“從福利到工作”的可以用住房優(yōu)惠券來租賃的住房。

但1998年的中國住宅商品化改革，現(xiàn)在看來，卻是以犧牲城市中大多數(shù)中低收入人群的住房福利為前提的。1998的住房商品化改革，與各級(jí)財(cái)政的負(fù)擔(dān)嚴(yán)重和財(cái)政出現(xiàn)赤字有關(guān)。另外，國有化改革也使得單位負(fù)擔(dān)住房成為不可能。在由單位負(fù)擔(dān)或公共財(cái)政負(fù)擔(dān)的住房實(shí)物分配宣告結(jié)束之后，住房貨幣化的到來，并沒有提供多層次的住宅市場(chǎng)，而代之以千篇一律由房地產(chǎn)商提供的商品房。

但是，在地價(jià)沒有差別的情況下，壟斷的房地產(chǎn)商是以房價(jià)最高、獲利最大為目的的。如房地產(chǎn)商任志強(qiáng)言之鑿鑿，“我只為富人造房子”。這話其實(shí)沒錯(cuò)，可錯(cuò)就在，在土地壟斷在各級(jí)地方政府手中、且只能由房地產(chǎn)商提供住房的前提下，中低收入人群也只能冀望商品房，顯然不同購房者的需求與房地產(chǎn)商的商品房供應(yīng)之間是不對(duì)稱的。這也是房地產(chǎn)商屢遭中低收入人群詬病的原因。

雖然，1998年國家提出了“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，但事實(shí)上，截至2008年的10年間，各地財(cái)政并沒有負(fù)擔(dān)起應(yīng)有的公共財(cái)政責(zé)任。大量城市的廉租房提供幾乎是空白的。

由于住房的公共產(chǎn)品也即民生屬性一再被忽略，大城市中的居民不論收入高低，一律要購買商品房，加之住宅投資屬性的放大，從而極度推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商品房價(jià)格。

這顯然有違多層次住宅市場(chǎng)的初衷。為了扭轉(zhuǎn)這一局勢(shì)，2007年，中央政府開始致力于住房保障體系的建立。是年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱24號(hào)文)指出，“住房問題是重要的民生問題”，要把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，并加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

2008年發(fā)生在北京的房價(jià)跌落，與這一文件的具體落實(shí)顯然有關(guān)。記者調(diào)查顯示，11月北京的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房占總成交量的56.3%，成為京城樓市的銷售主流。保障性住房價(jià)格低廉，不但直接分流了部分客戶，也極大地拉低了相關(guān)區(qū)域的房價(jià)。

在構(gòu)建多層次的住宅市場(chǎng)同時(shí)，加快推進(jìn)包括農(nóng)村集體建設(shè)用地入市、城市個(gè)人集資建房等措施，也是完善這一多層次市場(chǎng)的重要內(nèi)容。

但值得警惕的是，各地方也許會(huì)為了土地出讓金的預(yù)算外收入，從而延緩、推遲、甚至取消一部分保障性住房，并阻礙農(nóng)村建設(shè)用地入市。

10月8日，北京市大興康莊限價(jià)房一期用地在北京市國土資源局拍賣廳遭遇流拍，而這已經(jīng)是北京第三塊流拍的限價(jià)房地塊。限價(jià)房土地為什么會(huì)流拍？主要原因恐怕還在于，拍賣的土地價(jià)格過高了。過高的原因，恐怕還在于某些地方政府沒有把提供住宅的民生責(zé)任，徹底提高到政府責(zé)任的認(rèn)識(shí)中來。