劉　彥

11月份，冰凍一年多的北京市房地產(chǎn)市場終于出現(xiàn)了一絲回暖跡象。除了開發(fā)商年底資金鏈趨緊因素之外，房地產(chǎn)市場多層次的供應(yīng)格局起到了至關(guān)重要的作用。也就是說，假如2008年北京沒有大量的保障性住房(含限價房和經(jīng)濟(jì)適用房)入市，即便開發(fā)商的資金鏈再緊張，降價幅度也不會像如今這樣大，成交量也將持續(xù)前三季度的冰點格局。

購買力也即自主性住房需求，是消費(fèi)者收入的函數(shù)。在消費(fèi)者收入不能大幅提高的前提下，政府每多提供一份保障性住房，就為城市的中低收入家庭啟動消費(fèi)注入一份熱情。在4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案中，啟動保障性住房需求成為最重要的一點。在今年四季度增加的1000億元中央投資中，將有75億元用于推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

這再次說明，房價高低的關(guān)鍵，在于政府能否真正構(gòu)建一個含保障性住房的多層次住房市場。

多層次的住房市場，本來可以由房地產(chǎn)市場自行提供。比如在正常的市場格局下，因購買者的收入分層，不同的供地主體在不同的地段，就會以不同的價格出售土地；而建筑商和房地產(chǎn)商以及集資建房者，就會根據(jù)不同的地段建造價格、造型、功能不同的、多元化的高中低檔住房，以滿足市場不同層次的需求。

但對于收入最低的人群，則應(yīng)由政府提供保障性住房，來進(jìn)行收入的二次分配和福利調(diào)節(jié)。美國自從1993年“希望VI號(HOPE VI)”計劃通過之后，住房和城市發(fā)展部就啟動了一個新戰(zhàn)略，對那些不能被安置在新住宅的遷移居民，則可以得到住房優(yōu)惠券，到更大的市場上去租房。

老布什總統(tǒng)執(zhí)政期間，美國聯(lián)邦政府每年提供了大約7.5萬套的新增有資助住房。2000年至2001年一年間，這一新增數(shù)字躍升至10萬套，包括5萬套“從福利到工作”的可以用住房優(yōu)惠券來租賃的住房。

但1998年的中國住宅商品化改革，現(xiàn)在看來，卻是以犧牲城市中大多數(shù)中低收入人群的住房福利為前提的。1998的住房商品化改革，與各級財政的負(fù)擔(dān)嚴(yán)重和財政出現(xiàn)赤字有關(guān)。另外，國有化改革也使得單位負(fù)擔(dān)住房成為不可能。在由單位負(fù)擔(dān)或公共財政負(fù)擔(dān)的住房實物分配宣告結(jié)束之后，住房貨幣化的到來，并沒有提供多層次的住宅市場，而代之以千篇一律由房地產(chǎn)商提供的商品房。

但是，在地價沒有差別的情況下，壟斷的房地產(chǎn)商是以房價最高、獲利最大為目的的。如房地產(chǎn)商任志強(qiáng)言之鑿鑿，“我只為富人造房子”。這話其實沒錯，可錯就在，在土地壟斷在各級地方政府手中、且只能由房地產(chǎn)商提供住房的前提下，中低收入人群也只能冀望商品房，顯然不同購房者的需求與房地產(chǎn)商的商品房供應(yīng)之間是不對稱的。這也是房地產(chǎn)商屢遭中低收入人群詬病的原因。

雖然，1998年國家提出了“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，但事實上，截至2008年的10年間，各地財政并沒有負(fù)擔(dān)起應(yīng)有的公共財政責(zé)任。大量城市的廉租房提供幾乎是空白的。

由于住房的公共產(chǎn)品也即民生屬性一再被忽略，大城市中的居民不論收入高低，一律要購買商品房，加之住宅投資屬性的放大，從而極度推高了房地產(chǎn)市場中的商品房價格。

這顯然有違多層次住宅市場的初衷。為了扭轉(zhuǎn)這一局勢，2007年，中央政府開始致力于住房保障體系的建立。是年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱24號文)指出，“住房問題是重要的民生問題”，要把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，并加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

2008年發(fā)生在北京的房價跌落，與這一文件的具體落實顯然有關(guān)。記者調(diào)查顯示，11月北京的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障性住房占總成交量的56.3%，成為京城樓市的銷售主流。保障性住房價格低廉，不但直接分流了部分客戶，也極大地拉低了相關(guān)區(qū)域的房價。

在構(gòu)建多層次的住宅市場同時，加快推進(jìn)包括農(nóng)村集體建設(shè)用地入市、城市個人集資建房等措施，也是完善這一多層次市場的重要內(nèi)容。

但值得警惕的是，各地方也許會為了土地出讓金的預(yù)算外收入，從而延緩、推遲、甚至取消一部分保障性住房，并阻礙農(nóng)村建設(shè)用地入市。

10月8日，北京市大興康莊限價房一期用地在北京市國土資源局拍賣廳遭遇流拍，而這已經(jīng)是北京第三塊流拍的限價房地塊。限價房土地為什么會流拍？主要原因恐怕還在于，拍賣的土地價格過高了。過高的原因，恐怕還在于某些地方政府沒有把提供住宅的民生責(zé)任，徹底提高到政府責(zé)任的認(rèn)識中來。