拆遷，是一個(gè)城市建設(shè)和管理中的重要問題。

商業(yè)街的拆遷，讓一些商戶們流連，但是對(duì)于新的商業(yè)街的發(fā)展以及商圈的調(diào)整，也許有著更進(jìn)一步的意義。

隨著歷山路、山師東路相繼改造，文化西路的改造又開始了。隨著這條有十幾年歷史的商業(yè)街的消失，對(duì)于這些曾經(jīng)顧客盈門的店鋪，他們雖然也有留戀，但是，當(dāng)城市建設(shè)需要他們離開，多數(shù)店主還是表示理解和支持。

他們?cè)趯で笮碌娜ヌ幍耐瑫r(shí)，也對(duì)城市商業(yè)街的發(fā)展和商圈的調(diào)整，留下自己了最真實(shí)的體驗(yàn)。

一鋪難求

筆者的朋友Fin時(shí)常懷念已經(jīng)拆遷了的山師東路，因?yàn)樵谀抢锼?塊錢就理一次發(fā)，而且理發(fā)技術(shù)還不錯(cuò)，筆者則像很多常常喜歡逛山師東路、文化路的人一樣，現(xiàn)在經(jīng)常想逛街不知道去什么地方。去了老東門，經(jīng)四路人防商城看了看，人滿為患，東西比以前貴了不少，賣主們都無可奈何地說，沒辦法，現(xiàn)在進(jìn)價(jià)高了，租金更高了。

拆遷在即，在文化西路開店的吳女士正在為尋求新的商鋪絞盡腦汁。去哪里開店好呢7她曾經(jīng)到老東門、韓國城、經(jīng)四路人防商城考察過，租金都貴得嚇人，在不確定這么高的租金是否還能賺錢的情況下，吳女士在歷經(jīng)兩個(gè)多月之后還沒有找到合適的商鋪。

與此同時(shí)，在韓國城開店的王女士也受到了漲價(jià)的影響，雖然這里并沒有拆遷。合約到期了，房東說要漲價(jià)，接受就繼續(xù)租，反正現(xiàn)在要租商鋪的人很多。

從北園路、歷山路改造，人民商場附近拆遷，到最近的山師東路、文化路改造，不少臨街小店要么拆遷，要么因?yàn)槭苡绊懡?jīng)營難以維系，紛紛外流。臨街商鋪供不應(yīng)求成了漲價(jià)的主要原因。由于拆遷改造，大量臨街商鋪被拆，臨街商鋪數(shù)量減少，而尋找商鋪的人在增加，這些人挑選鋪?zhàn)拥闹饕ハ蚴浅墒焐倘?，?dǎo)致這些地方商鋪很緊張。

進(jìn)入2008年，商鋪?zhàn)饨疖f升，經(jīng)四路人防、佛山街、朝山街等成熟商鋪云集的地段年租金漲過萬元，后來居上的山大、洪樓商圈也是一鋪難求。

在花園路、山大北路、山大南路附近，空置的臨街商鋪幾乎沒有，人防商城20平方米以下的商鋪都很難找到。在這些成熟的商業(yè)地段，有些鋪?zhàn)佣家呀?jīng)是轉(zhuǎn)租了三手的。據(jù)說，在老東門，管委會(huì)手中多年已無房可租，多次轉(zhuǎn)手讓東門的租金水漲船高，雖然價(jià)格高，但好鋪位只要出租一般一兩天內(nèi)就能租出去。

以15平方米臨街旺鋪為參考，老東門市場2007年年租金6.8萬元，到了2008年漲到了8萬元，花園路山大附近2007年年租金6萬，2008年7萬，經(jīng)四路人防由7.5萬漲到了9萬：佛山街由5.5萬漲到了6.5萬，韓國城由4.5萬漲到了5.25萬，英雄山路人防漲幅相對(duì)較小，由3.2萬漲到了3.6萬。

在洪樓，朝山街、佛山街，老東門、經(jīng)四路人防商城、泉城路等成熟的商業(yè)街，由于拆遷商業(yè)街的商戶大量流入，這些成熟商街目前已經(jīng)到了“飽和”狀態(tài)，“一鋪難求”。

新興商業(yè)街的機(jī)遇

身處濼源大街的圣凱·摩登城卻在經(jīng)歷著另外一種考驗(yàn)與機(jī)遇。圣凱·摩登城將傳統(tǒng)商場的平面消費(fèi)格局升級(jí)為現(xiàn)代購物中心的立體消費(fèi)空間，在硬件設(shè)施上營造3個(gè)室內(nèi)景觀中庭和12部扶手電梯，促使人流互動(dòng)，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、購物環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于文化西路的沿街商鋪，而且平均租金不到文化西路的1／2，但很多商戶都不愿意考慮這里，主要是這里客流量太小，人氣不夠旺。

無獨(dú)有偶，經(jīng)十一路人防商城的購物環(huán)境也遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于文化西路和山師東路，由于在地下，夏冬兩季有空調(diào)，冬暖夏涼，但是雖然有商鋪在招租，商戶們對(duì)此的興趣并不濃，寧可爭破了頭去搶那些已經(jīng)成熟的。

成熟市場的培育 般需要3年到5年時(shí)間，所以這些新興室內(nèi)商業(yè)街如圣凱·摩登城、海蔚廣場、經(jīng)十路人防商城都存在人氣不旺的問題，但業(yè)內(nèi)人士分析，傳統(tǒng)商街的拆遷、成熟商街的飽和或許會(huì)縮短這些新興室內(nèi)商業(yè)街的市場培育期。

同時(shí)這些新興商業(yè)街也趁此機(jī)會(huì)尋求新的經(jīng)營思路，這也許是他們最好的時(shí)機(jī)。圣凱·摩登城正是一個(gè)案例。由于它的商業(yè)品牌的定位和文化西路差不多，最近也有不少原文化西路的商戶來談落戶的事，面對(duì)這個(gè)契機(jī)，圣凱·摩登城新出臺(tái)了一個(gè)辦法來吸引更多的商戶入駐，就是入駐品牌半年之內(nèi)可以免租金。從去年10月開業(yè)之初，商業(yè)定位于中高檔品牌，但市場培育的難度超過預(yù)期，現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)低了品牌定位，在經(jīng)營思路上也做了調(diào)整，如果能把握住城市多條商街拆遷的機(jī)遇，也許就是柳暗花明又一村。

在城市的規(guī)劃中，歷山路、山師東路都是退商還路的道路，就是把這些商業(yè)街還原為行人通行的道路，為了還給市民購物場所，干佛山路至山東大學(xué)(西校區(qū))之間的南側(cè)門頭房將全部拆除，山東大學(xué)(南校區(qū))北門東側(cè)的大片平房棚戶區(qū)也將拆遷，建成大型商業(yè)設(shè)施。此外，泉城廣場北側(cè)將建大型購物中心一一恒隆廣場。恒隆廣場分為地下兩層、地上七層，集百貨店、超市、專賣店、電影院、書店、商務(wù)辦公、餐飲等為一體，將成為濟(jì)南最大的“摩爾”式購物中心。這些規(guī)劃中的商業(yè)設(shè)施都是室內(nèi)商業(yè)街模式，不受天氣條件的影響，冬暖夏涼，體現(xiàn)了城市的發(fā)展和進(jìn)步。

商圈的啟示

關(guān)于大規(guī)模拆遷后的濟(jì)南，商業(yè)街應(yīng)該會(huì)是什么模樣?該形成什么樣的商圈?

文西商業(yè)街擁有諸如“九羚”羊毛衫店、“第一街”時(shí)裝店、“富貴鳥”鞋店等一大批已有10年甚至以上店齡的店鋪，而一條商業(yè)街要穩(wěn)定繁榮，一定要有一批穩(wěn)定的商戶。文西附近有不少醫(yī)院、學(xué)校、銀行，有收入穩(wěn)定且薪金較高的工薪階層，是消費(fèi)力的支撐。另外，文西的位置優(yōu)越，通過濼文路、朝山街、佛山街等幾條街和泉城廣場、銀座相連，旅游旺季，常有游客過來。文西商業(yè)街的繁華是各個(gè)商戶都能深切體會(huì)到的。

越來越多的室內(nèi)商業(yè)街，在體現(xiàn)城市的進(jìn)步與發(fā)展的同時(shí)，對(duì)于不同定位的人群，似乎還有些不足。

專家認(rèn)為，并不是單有幾幢大樓，幾個(gè)高檔的綜合商場就能稱為商業(yè)圈。真正的商圈應(yīng)該是大商場與小店鋪構(gòu)成多樣性組合，從而形成個(gè)有影響力、有活力的商業(yè)中心。城市終究還是為人的生活而設(shè)計(jì)的，參差錯(cuò)落的各類商圈正是人們生活的一部分。而文西的成功之處就在于它能夠與附近的銀座商城形成參差的定位互補(bǔ)。同一個(gè)商圈內(nèi)，不同種類商業(yè)模式的互補(bǔ)性很重要。

一個(gè)商圈的形成和繁榮，和一個(gè)孩子的成長一樣，是各種因素綜合作用并通過時(shí)間堆積深沉的結(jié)果。大規(guī)模的商業(yè)街拆遷過后，對(duì)城市新商業(yè)街的建設(shè)和既有商業(yè)街的完善，則是需要考慮更全面，讓生活更人性化。