殷麗娟

“中天事件”的浮出水面敲響了房地產(chǎn)中介行業(yè)及金融行業(yè)的“警鐘”，同時它也帶給我們更多的思考。

回顧2007年，震驚全國房地產(chǎn)、個貸金融市場的重大“慘案”，非深圳“中天置業(yè)”老板攜款人間蒸發(fā)的事件莫數(shù)。該事件雖然發(fā)生在深圳，但是對全國房地產(chǎn)市場乃至金融行業(yè)都造成了不小的震動。

城門失火，殃及池魚。隨著“中天置業(yè)”的轟然倒地，房產(chǎn)中介行業(yè)及與房產(chǎn)中介行業(yè)有著千絲萬縷關系的個貸服務機構(gòu)也開始人人自危，房產(chǎn)中介行業(yè)被引燃了一場全行業(yè)的信譽危機。這會不會只是“多米諾骨牌”的開始呢？或者，這是否正意味著行業(yè)真正開始新一輪洗牌了。

透視冰山的一角

今年，房地產(chǎn)調(diào)控政策確實比往年力度更大，更有威懾力。以此為背景，在房屋住宅二、三級市場交易火爆的時候，中天置業(yè)原來存在的那些管理問題還能夠暫時得以掩蓋。然而一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，一直存在的管理漏洞、疏忽、擴張過快以及資金監(jiān)管不到位等等“弊端”就會暴露出來，最終導致整件“慘劇”的發(fā)生。據(jù)了解，截至案發(fā)前,中天置業(yè)在深圳約有110家門店，上海26家，成都參股12家。

從“中天事件”反觀個貸服務機構(gòu)行業(yè)危機，今年國家多項宏觀調(diào)控政策出臺后，銀行放貸業(yè)務收緊，不少房貸者借助個貸服務機構(gòu)或擔保公司的“力量”尋求幫助。此時，部分經(jīng)濟實力不強的小擔保公司如果大量“吃進”這些業(yè)務，就會因缺乏資質(zhì)、與銀行關系合作不強、資金監(jiān)管“脫節(jié)”等因素，導致資金鏈斷裂，引發(fā)行業(yè)危機出現(xiàn)。

“中天事件”帶給我們最直接的感觸就是暴露出來的資金監(jiān)管問題。雖然建設部和銀監(jiān)局出臺了相應政策，要求在房產(chǎn)交易進行中銀行需介入監(jiān)管房產(chǎn)中介客戶的款項，但是從實際操作的執(zhí)行力度來看，卻有些“名存實亡”的味道。除了北京等少數(shù)城市確有執(zhí)行外，“資金監(jiān)管”政策到了地方往往是落地無聲。就目前北京市場而言，實際加入資金監(jiān)管的中介公司也僅限于中介行業(yè)協(xié)會的會員單位，并未在整個行業(yè)系統(tǒng)內(nèi)實現(xiàn)全面“普及”。即便是已經(jīng)加入資金監(jiān)管的中介公司，部分客戶也有因操作麻煩等原因，偶爾“違規(guī)”一下，致使資金監(jiān)管的執(zhí)行力度不夠到位。

其實，就交易資金的安全性問題，我們不妨借鑒一下國外的操作模式。像英美等國家以及香港地區(qū)的存量房交易，更相當于現(xiàn)貨交易。一般簽約的環(huán)節(jié)都是在律師樓進行，如果確有需要的交易雙方也只是把錢存到律師手里進行保管，中介公司不能直接經(jīng)手如此龐大的資金交易，從而保障了交易的安全性。在中國，交易雙方簽完合同還只是第一步。簽完合同后，買方付款，然后由中介公司報給政府登記備案過戶，等待發(fā)放產(chǎn)權證。等待產(chǎn)權證辦理時間通常為一至三個月，房款才能真正交付賣方。顯然，合同簽訂后，還有一個漫長的風險期是無法掌控的。

資金監(jiān)管是一個長期工程，需要人力、物力和精力以及政府的高度重視與配合。就“中天事件”而言，政府應當進一步加強資金監(jiān)管力度，對房產(chǎn)中介、個貸服務機構(gòu)、客戶、銀行等各方職責做出更加強制性的規(guī)定，依托法律實現(xiàn)資金監(jiān)管的安全性與重要性。

除了資金監(jiān)管的力度需要提高外，對于規(guī)范行業(yè)的政府監(jiān)管力度也應增強，據(jù)悉，北京市建委日前提出要求，對北京全市的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司提高了中介代理房屋租賃業(yè)務申請標準。新標準指出，今后意欲申請該項業(yè)務房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，除了要有不低于100萬元的注冊資金、繳納60萬元的保證金外，還必須有三年從業(yè)經(jīng)驗，并且沒有不良信譽記錄。

沒有規(guī)矩不成方圓。立法需要一個過程，短期內(nèi)出臺一部相關的法律顯然是不現(xiàn)實的。所以，就更加需要相關主管部門或者行業(yè)協(xié)會牽頭，擬訂一些約束性的行規(guī)，來應對日益火爆的二手房市場和房地產(chǎn)個貸金融市場。而這種探索式的規(guī)范也將使得二手房市場和房地產(chǎn)中介行業(yè)得以健康發(fā)展，既是當務之急，也是可行之舉。為了避免“中天事件”的重復“演練”，長遠來看，出臺并完善相關法律是十分必要的。這樣不但可以對類似資金監(jiān)管等細節(jié)問題予以規(guī)定，而且還可以減少矛盾糾紛的產(chǎn)生，是規(guī)避交易風險的一個有利途徑。但是在目前沒有相關法律約束又無相關規(guī)定的條件下，對于房貸消費者來說該如何規(guī)避風險？

房貸者可以在選擇資金監(jiān)管方式時特別留意購房合同和監(jiān)管協(xié)議中的相關條款以及違約責任說明，約定時不要過于簡單，把交易過程約定在幾個時間段內(nèi)完成，明晰交易各相關方的權責關系，以降低交易的風險發(fā)生。

銀行也欲分羹二手房市場

繼“中天事件”發(fā)生后，深圳某銀行又曝出“試水”二手房市場的“驚人”新聞。銀行自己賣房，看似不可思議的事情卻在深圳演變成了事實。據(jù)了解，當?shù)氐拿考毅y行都會有一項主流業(yè)務。那么，未來銀行會逐漸在市場取代中介公司的作用嗎？

就北京房地產(chǎn)和金融市場而言，這樣的發(fā)展趨勢可能還存在一些問題。首先，銀行要有充足的客源與房源，在這一點上經(jīng)過多年“摸爬滾打”的中介公司已經(jīng)充分具備這樣的實力；其次，如果銀行能夠直接交易二手房，除了本身業(yè)務品種外還需要撥出專人來負責這一塊，是否能夠有這樣的時間與精力；最后，各銀行的運作模式相對獨立性、私閉性較強，除了央行的征信系統(tǒng)外，各銀行間不可能直接互通信息，這就使得如果銀行單“挑”二手房市場大梁。這就直接造成了購房者無論是在選擇房源上還是在挑選銀行上都會陷入單一、閉塞的困境。

相比之下，中介公司和個貸服務機構(gòu)有著較強的信息優(yōu)勢。它們對房地產(chǎn)、金融市場政策理解更為了解，交易流程環(huán)節(jié)與辦事效率相對迅速，這些優(yōu)勢是目前銀行無法比擬的。所以，銀行如真正的參與到二手房市場中來還需要市場的驗證與進一步考究。

行業(yè)洗牌真正開始

“中天事件”帶給我們的另一個直接思考就是中介行業(yè)將面臨真正洗牌。所以更需要品牌服務機構(gòu)跳到房產(chǎn)貸款市場的“前沿”，帶動行業(yè)的前進與發(fā)展。而這種品牌效應也會為房貸消費者樹立“標榜”，提醒房貸者躲避“陷阱”，維護自身利益“和平”。從其它行業(yè)來看，優(yōu)秀的品牌的建立可以贏得消費者的信任，如今購房者經(jīng)常會選擇一些大型的品牌中介合作，不僅房源充足，服務操作也相對規(guī)范。未來個貸服務行業(yè)的發(fā)展也是同樣的道理，當行業(yè)前景的發(fā)展道路上出現(xiàn)“絆腳石”，也就更加需要品牌企業(yè)的聯(lián)動與整合。