徐中孟　雷艷坤

人民銀行緊縮房貸對你購房的影響，你考慮了嗎？

案例：11月中旬，張先生欲購買一套住房，經(jīng)過與房主多次討價還價，雙方同意以150萬的價格成交。以張先生目前的存款和經(jīng)濟實力，他只能支付20萬的首付，剩余款項需要向銀行貸款。恰巧張先生的一位朋友上半年剛剛也向銀行申請了貸款，經(jīng)向朋友咨詢，張先生對貸款流程有了較為全面的了解，因此，按照朋友從貸款申請到貸款發(fā)放的進度，張先生與賣房者簽訂協(xié)議，約定在1個月后交付全款，同時雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。賣房者在張先生支付了首付、便與張先生一起辦理了有關(guān)貸款申請手續(xù)后即將房屋鑰匙交予張先生。

銀行放款慢半拍

由于銀行承諾，在貸款發(fā)放后會將款

項直接劃入賣房者的賬戶，因此，張先生并未對貸款進程予以留心，匆忙投入了對新房的裝修工作。沒想到，一個月后，賣房者找到張先生，要求張先生搬出房屋并將房屋恢復(fù)原樣，同時要求張先生承擔(dān)違約責(zé)任，原因是剩余款項并未能在一個月后如期打入賣房人賬戶。

張先生連忙向銀行進行查詢后得知，由于人民銀行控制信貸規(guī)模和今年私人住房按揭貸款發(fā)放數(shù)量較多，在年底前銀行已無太多額度可以發(fā)放給借款人，張先生的款項可能需要到明年初才能發(fā)放，且各家銀行均存在此類情況。張先生非常委屈：并非自己主觀想違約，而是由于銀行信貸政策的變化和控制貸款額度的需要，自己應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任么？

依法論事兒

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七章“違約責(zé)任”第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第一百一十二條又規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！彪m然張先生的違約行為是由于銀行未能在張先生估算的時間中完成貸款審批及放款行為所致，但違約行為不考慮違約方的主觀狀態(tài)是善意還是惡意，只考慮客觀后果，因此張先生的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

張先生對房子的裝修雖然并非惡意添附行為，但由于雙方尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，該房屋的所有權(quán)依然由賣房者享有，因張先生出現(xiàn)違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任，其因裝修產(chǎn)生的對房屋內(nèi)外部的改變也應(yīng)由張先生負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或賠償損失。

此外，需要說明的是，考慮到各種主客觀因素的存在，銀行一般很少在與借款人簽訂的《借款合同》中約定具體的某一天為放款時間，而是根據(jù)實際情況確定放款時間，并在放款當(dāng)天要求借款人簽署借據(jù)，確定最終實際的貸款利率等內(nèi)容，因此，銀行并不需要對張先生承擔(dān)違約責(zé)任，也不對因未能迅速放款導(dǎo)致的結(jié)果對張先生承擔(dān)責(zé)任。

其實，張先生雖然并非惡意違約，但也有其考慮不周全的地方。張先生可以通過采取以下措施避免出現(xiàn)對自己不利的違約行為：首先，他不應(yīng)以自己估計時間來確定銀行的放款時間，也不應(yīng)以朋友的經(jīng)驗作為自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，因為每一個借款人都是獨立的、有其不同的經(jīng)濟情況、家庭狀況等，銀行對每一位貸款申請人的審查結(jié)果也會相應(yīng)有所不同，即使借款人自己認(rèn)為條件基本相同的時候，銀行也可能因自己審查條件的不同而確定不同的審查結(jié)果和貸款數(shù)額、貸款利率等。

和解成功

其次，張先生應(yīng)向銀行進行全面而細(xì)致的咨詢，并隨時了解貸款審查情況。在張先生辦理貸款時，應(yīng)向銀行經(jīng)辦人員咨詢貸款的有關(guān)情況，以及目前銀行最新的信貸政策和有關(guān)情況，同時，張先生應(yīng)隨時了解、跟進貸款審查情況，確定貸款時間。

另外張先生不應(yīng)將具體時間約定在合同中，而宜將付清全款的時間約定為“銀行對貸款審查完畢發(fā)放貸款之日”。銀行是獨立于《房屋買賣協(xié)議》當(dāng)事人之外的第三人，其放款行為的履行對于張先生來講只能是第三人代為履行行為的一種，第三人的所有行為的后果均由張先生承擔(dān)。

因此，對于當(dāng)事人無法完全確定的事情，采用條件式的表述比期限式的表述對當(dāng)事人更為有利。如果張先生在《房屋買賣協(xié)議》中約定其于銀行對貸款審查完畢并發(fā)放貸款之日，賣房人也就不能因此要求張先生承擔(dān)違約責(zé)任，也不會導(dǎo)致張先生目前極為被動的情況：協(xié)議無法履行，裝修了的房屋不但不能使用，還必須恢復(fù)原狀，同時需承擔(dān)違約責(zé)任。

幸運的是，經(jīng)過與賣房者的進一步溝通，以及與銀行的努力協(xié)調(diào)，同時張先生也另借了一筆款項提前支付給賣房者，張先生終于取得了賣房者的諒解，并在銀行的協(xié)助下短時間內(nèi)得以放款，《房屋買賣協(xié)議》得以履行，張先生也如愿的住進了新居。

隨著二手房買賣數(shù)量的增加和涉及金額的逐漸增大，二手房買賣雙方都需對有關(guān)情況多予了解，尤其是需要向銀行貸款的買方，應(yīng)向銀行經(jīng)辦人員詳細(xì)咨詢有關(guān)貸款審查和放款情況，同時注意在《房屋買賣協(xié)議》中保護自己的權(quán)益，避免出現(xiàn)不利于自己的情況，陷入跟張先生類似的困境。