劉富國(guó)

11月整體樓盤(pán)銷售分析

濟(jì)南樓市11月銷售總體呈持續(xù)下降趨勢(shì)，總成交量（含住宅、公寓、商用住房、地下室、車(chē)庫(kù)，辦公寫(xiě)字樓）為1154套，較10月1355套減少201套；銷售面積10.99萬(wàn)平米，較10月11.67平米減少0.68平米，降幅5.8%，降幅高出10月降幅4.0個(gè)百分點(diǎn)。交易總額為6.73億余元，比10月6.74億元略有下降。11月成交面積的降幅明顯大于交易總額的降幅。參與銷售樓盤(pán)40個(gè)，環(huán)比10月54個(gè)樓盤(pán)減少14個(gè)，與9月不相上下，其中新增樓盤(pán)4個(gè)。

在全國(guó)房地產(chǎn)都走向低迷的時(shí)候，濟(jì)南市場(chǎng)獨(dú)特的特點(diǎn)日趨明顯，量降價(jià)挺使許多購(gòu)房者更加捂緊了口袋。住宅成交量連續(xù)第4個(gè)月下降，11月降幅26.91%；公寓成交量本月升溫，漲幅51.96%；商業(yè)用房本月成交量下降，降幅18.75%；辦公寫(xiě)字樓本月突破歷史達(dá)到新高，單月成交142套，是10月的2.94倍；地下室本月成交量大幅下滑，降幅56.83%；環(huán)比9月減少38.74%。車(chē)庫(kù)本月迅速升溫，是10月成交量的11.67倍，究其原因是車(chē)庫(kù)價(jià)格的大幅下降，由10月的2721元/平米，而11月則降到了1858元/平米。

住宅成交均價(jià)環(huán)比10月上漲428元/平米，漲幅7.56%；公寓本月成交均價(jià)連續(xù)2個(gè)月下降，降幅23.18%；商業(yè)用房本月成交均價(jià)回落4041元/平米，降幅30.89%；辦公寫(xiě)字樓本月量?jī)r(jià)齊漲，均價(jià)本月漲幅6.17%。

11月區(qū)域銷售明星是市中區(qū)，11月份共銷售259套住宅，比10月的成交量126套增加了133套。各區(qū)域中天橋區(qū)也有上漲，市中區(qū)和天橋區(qū)的漲幅分別為106%、9.86%；市中區(qū)成交量增長(zhǎng)主因來(lái)源于魯能領(lǐng)秀城。本月魯能領(lǐng)秀城以96套的成交量高居各樓盤(pán)銷售之首。

而在各個(gè)區(qū)域的樓市中，本月各區(qū)住宅成交量下降趨勢(shì)占主導(dǎo)，雖然市中區(qū)成交量是10月成交量的1.06倍，但終抵不過(guò)4區(qū)同時(shí)大幅下降的寒意！成交量下降的區(qū)域中最引人注目的要屬天橋區(qū)，直線下降的成交量讓人觸目驚心。該區(qū)9月的主力樓盤(pán)重汽·翡翠郡成交量本月下降60套，君逸左岸成交量下降60套。其它各樓盤(pán)成交量也大多只有個(gè)位數(shù)。

在住宅價(jià)格階段方面，成交均價(jià)前十名的樓盤(pán)銷售最好的是中建文化城，以7186元/平米的均價(jià)達(dá)成47套成交量；而價(jià)格12621元/平米排名第一的國(guó)華東方美郡銷售僅有3套。

12月第一周樓盤(pán)銷售分析

濟(jì)南樓市12月第一周成交總量（含住宅，地下室，車(chē)庫(kù)，公寓，商用住房）412套，較上周175套增加237套，是上周成交量的1.35倍?？偨灰最~約1.82億元，較上周交易額1.11億元減少0.71億元，漲幅63.96%；銷售面積3.84萬(wàn)平米，較上周銷售面積1.73萬(wàn)平米增加2.11萬(wàn)平米，是上周成交面積的1.22倍。本周共有31個(gè)樓盤(pán)參與銷售，環(huán)比上周增加11個(gè)樓盤(pán)。

住宅成交量環(huán)比上周增加124套，是上周成交量的1.02倍；公寓成交量環(huán)比上周增加6套，漲幅24%；辦公寫(xiě)字樓本周成交量環(huán)比上周增加10套，是上周成交量的10倍；商業(yè)用房成交量增加5套，漲幅66.67%。

這一周各項(xiàng)目成交量均在回升，但成交均價(jià)卻略顯疲軟，尤其以住宅成交量上升勢(shì)頭最猛，但其均價(jià)下降程度也值得關(guān)注。這一周總成交量突然大幅回溫，勢(shì)頭強(qiáng)勁。但同時(shí)均價(jià)卻大幅下降。本周魯能領(lǐng)秀城D2地塊上傳大量補(bǔ)錄數(shù)據(jù)，其低于4000元的均價(jià)直接影響了這一周銷售數(shù)據(jù)。公寓成交量增加，但成交均價(jià)下降13.70%。

這一周區(qū)域成交量分布明顯，除市中區(qū)和高新區(qū)外，其余各區(qū)成交量不大。天橋區(qū)成交量本周突降至個(gè)位數(shù)，降幅達(dá)94.12%。這一周均價(jià)也出現(xiàn)大面積下滑，6區(qū)中有5區(qū)在下降，以市中區(qū)降幅最大。歷下區(qū)成交量不大，但成交均價(jià)持續(xù)走高。

樓市的整體降價(jià)使12月伊始住宅、車(chē)庫(kù)、公寓等成交量大幅提升。在火熱的銷售中人們感覺(jué)，樓市的寒冬似乎已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)機(jī)。降價(jià)會(huì)持續(xù)多久？濟(jì)南的樓市何時(shí)能回歸價(jià)格與銷售的均衡點(diǎn)？柳暗花明，讓我們拭目以待。