政府的“有形之手”已經(jīng)顯現(xiàn)了作用，火暴的樓市出現(xiàn)了走軟的跡象

離春節(jié)還有三周的時間，程惠便開始盤算著“回家過年”了。請假很容易獲得了批準(zhǔn)，但她并沒有像其他同事那樣回家，而是開始尋找新單位。

程惠是北京中大恒基海淀區(qū)某店的業(yè)務(wù)員，2007年初加入房產(chǎn)中介行業(yè)。當(dāng)時，朋友建議她到一家公司的市場部工作，但程惠自己堅持要做房產(chǎn)中介，“我就是要賣房子”。

一年下來，程惠所在的門店從最多時每月能賣到四五套房子到年終只有一套，甚至一個月業(yè)務(wù)量為零，成交量的萎縮讓程惠和同事從忙碌到清閑，甚至無事可做。尤其是進(jìn)入12月份，程惠很難再約到看房子的客戶了，“原來十個客戶中有七八個會出來看房子，現(xiàn)在頂多也就一兩個。”

往年春節(jié)前夕到次年3月份，都是二手房傳統(tǒng)的交易淡季。不過，這次淡季來得格外早，更讓他們始料未及的是一批同行紛紛出了問題，要么被迫縮減門店規(guī)模，要么干脆關(guān)門歇業(yè)。一場真正的寒冬正考驗著更多的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

在這個歲末年初，持續(xù)繁榮的中國房地產(chǎn)市場突然變數(shù)增大，開始出現(xiàn)諸多走軟的征兆。

中介日子不好過

就在程惠打算離開中介行業(yè)的時候，中大恒基開始連續(xù)關(guān)閉50家門店，并計劃在春節(jié)后再關(guān)閉100家，縮減規(guī)模達(dá)1/3。另一家房產(chǎn)中介北京信一天干脆整體關(guān)門歇業(yè)，其在鼎盛時期門店數(shù)量一度超過100家。順馳不動產(chǎn)也在縮減門店，而一些小中介悄無聲息地死掉。

同往年行業(yè)自身調(diào)整不同，這次房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)震蕩不亞于一場波及全國的行業(yè)“地震”。去年11月，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛攜巨款出逃，導(dǎo)致這家遍布全國擁有150余家門店的知名中介機(jī)構(gòu)瞬間崩潰，直接引發(fā)了房產(chǎn)中介的多米諾骨牌。接下來，陷入危機(jī)或倒掉的中介名單越拉越長：創(chuàng)輝、長河地產(chǎn)，信一天，順馳不動產(chǎn)、金色陽光、帝園

近年火暴的二手房市場催生了數(shù)以千計的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，去年僅北京就有2600多家，一些規(guī)模較大的企業(yè)更是盲目擴(kuò)張門店數(shù)量。作為在北京擁有500多家門店的行業(yè)老大，中大恒基的擴(kuò)張更是讓人看不懂。在豐臺區(qū)角門北路東首，兩家中大恒基的門店只隔著一條十幾米寬的馬路，直線距離僅幾百米。程惠告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，按照公司內(nèi)部規(guī)定，在一家店的500米之外就可以再開新門店。

不計成本的擴(kuò)張給其內(nèi)部管理帶來挑戰(zhàn)。之前，中大恒基總公司旗下的五個事業(yè)部獨立核算，門店直屬事業(yè)部，讓人費解的是即使兩家相鄰幾百米的門店也往往屬于不同的事業(yè)部，而在西三環(huán)的門店卻跟通州的門店同屬于一個事業(yè)部，隸屬不同事業(yè)部的門店交叉造成了互相搶房源和對客戶激烈的爭奪。

從2007年開始，意識到管理問題的中大恒基開始放棄事業(yè)部模式改為更為合理的區(qū)域管理方式。

禍不單行。去年11月，中大恒基原老總因涉嫌尋釁滋事、經(jīng)濟(jì)犯罪等罪名被警方拘捕。盡管此事對公司正常運營沒有產(chǎn)生大的影響，但一度也讓程惠和同事們?nèi)诵幕袒獭?/p>

“軍心動搖了，調(diào)整（關(guān)閉門店）也就是必然了?！北本┣f家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場總監(jiān)常淑娟對《經(jīng)濟(jì)》記者表示，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身的盲目擴(kuò)張導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險加大是引發(fā)關(guān)閉潮的內(nèi)因?！?005年的時候市場也有過波動，中介行業(yè)也經(jīng)歷過低谷，可為何當(dāng)時挺過來了現(xiàn)在扛不過去了呢？”

在?？磥?，北京信一天的倒閉跟其投資方變動有很大關(guān)系。信一天原老板撤資后由另一投資商接手，“她進(jìn)來只是為了獲得投資回報，對這個行業(yè)沒有感情?！背Ｊ缇暾f，沒有利潤了自然就會關(guān)門了。

而2007年密集出臺的政策對中介行業(yè)震蕩也起到了加速作用。打擊吃差價、資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等這些規(guī)范性政策或許對大型中介公司不會造成較大負(fù)面影響，但對一些中小型的中介來說，可能就是致命的。最近北京就有多家小中介公司因高達(dá)100萬元的保證金門檻而退出市場。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，從一個行業(yè)發(fā)展來看，都要經(jīng)歷一個從不規(guī)范到規(guī)范，從不成熟到成熟的過程?！按罄颂陨常@也很正常。”

在市場火暴的時候，有交易量的支撐，充足的現(xiàn)金流暫時掩蓋了擴(kuò)張風(fēng)險和管理弊病。當(dāng)市場一旦遇冷，沒了成交量，資金鏈?zhǔn)紫葦嗔?，緊接著一系列問題就都暴露出來了。

正是市場的轉(zhuǎn)向讓房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)遭遇寒冬，如果二手房市場持續(xù)萎縮，必然還會有更多機(jī)構(gòu)成為犧牲品，屆時不僅僅是一批企業(yè)的倒掉，更是整個行業(yè)的危機(jī)。

看跌預(yù)期

按照往年的經(jīng)驗，經(jīng)過春節(jié)前后的淡季，二手房市場會從3月份起轉(zhuǎn)暖并逐漸進(jìn)入旺季。今年的好日子還會按時來臨嗎？

反正程惠是不打算回原單位了，已在一家廣告公司上班的她告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，自己不會再去賣房子了，“現(xiàn)在觀望的人太多了，一連幾個月可能都沒有收入”。

程惠原來的工資包括底薪和提成兩部分，直接跟業(yè)績掛鉤。如果有單子，這兩部分都會有，且提成較高。如果沒有單子，就沒有任何收入，“底薪是以單子為前提的，沒有業(yè)績一分錢都沒有?！?/p>

程惠覺得那樣再待下去，很可能就要挨餓了。在外地的父母催促她換一份工作，別指望再靠賣房子賺錢了。

中大恒基城南店店長赫敬哲告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，“現(xiàn)在大家都在觀望，等著奧運會后的房價下跌呢?！辈贿^，赫堅持認(rèn)為，按照現(xiàn)在的行情，奧運會后房價下跌的可能性幾乎沒有，會延續(xù)現(xiàn)在的小幅上漲態(tài)勢。

周先生在去年下半年曾一連看了幾十套二手房，但最終他放棄了購房計劃?！皧W運會馬上開了，等幾個月看看，沒準(zhǔn)會有新變化。”正是像周先生的潛在客戶讓房產(chǎn)中介們在這個冬天吃盡了苦頭。

按照目前的觀望情緒，春節(jié)后至少在北京市場上房產(chǎn)中介們的日子不會太好過。常淑娟認(rèn)為，觀望情緒會持續(xù)到奧運會后，如果屆時被推后的需求同時釋放出來，房價不但不會下降，反而會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

人們持續(xù)的觀望來源于對未來房價看跌預(yù)期，部分區(qū)域的房價下跌和增幅放緩正是觀望情緒導(dǎo)致需求下降的表現(xiàn)。當(dāng)所有人持有同樣的預(yù)期時，買漲不買跌的心理無論對房產(chǎn)中介，還是開發(fā)商來說，結(jié)果可能都是致命性的。

部分開發(fā)商已經(jīng)對市場觀望做出了反應(yīng)。年初，全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一的萬科率先降價，在成都的新盤房價格比去年底下降了近三成。深圳、廣州等地部分新樓盤也出現(xiàn)了不同程度的降價。

開發(fā)商的舉動進(jìn)一步加劇了人們看跌的預(yù)期。搜房網(wǎng)針對萬科降價的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，六成以上的人認(rèn)為萬科的“領(lǐng)跌”會帶動樓市整體降價，同樣六成多的人認(rèn)為，2008年房價必跌。

去年年底，近年一直忙于登山、拍廣告的萬科董事長王石改變多年已不對房地產(chǎn)市場直接發(fā)表評論的做法，突然拋出樓市面臨“拐點”的論調(diào)。一石激起千層浪。樓市是否面臨“拐點”成了社會輿論的焦點。

房地產(chǎn)是一個區(qū)域性市場，李文杰說，這跟豬肉不一樣，“豬肉拿到哪里都是豬肉，但房子換個區(qū)域就不一定是房子了?！边@也印證了房地產(chǎn)行業(yè)的一個鐵律：所謂第一是位置，第二是位置，第三還是位置。

就北京市場來看，自從2000年以來，無論是政府公布的，還是房產(chǎn)中介統(tǒng)計的，北京的房價都是一路上漲，尤其是2004年后，漲幅明顯增大。即使現(xiàn)在的交易量萎縮，但房價并沒有明顯下降，相反還在小幅上漲。

因此，業(yè)界一致的看法是，深圳、廣州等南方城市出現(xiàn)的房價下降帶有區(qū)域性特征。王石后來也對自己的“拐點”論予以修正：“拐點”論僅限于珠三角地區(qū)，而不是全國性市場。

目前，的確也沒有支持全國房價整體下降的數(shù)據(jù)。不久前，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲10.5%，漲幅與上月持平。

李文杰認(rèn)為，部分地區(qū)由于房產(chǎn)投機(jī)過熱引發(fā)的震蕩只是階段性調(diào)整，只要中國經(jīng)濟(jì)的基本面不出現(xiàn)大問題，房市長期依然向好。

毫無疑問，中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，城市化水平的提高導(dǎo)致大量的人口涌向城市帶來的住房需求客觀存在，正是在這樣的背景下，中國房地產(chǎn)市場迎來了多年的繁榮期。

不過，繁榮同樣積聚了大量泡沫，房產(chǎn)投機(jī)猖獗，中產(chǎn)階層買不起房，房價漲幅大大高過收入增幅等現(xiàn)實也讓樓市潛伏著大漲后即迎來大跌的危機(jī)。

“房價肯定要回歸理性。”社科院金融所研究員易憲容對《經(jīng)濟(jì)》記者表示，最重要的是消除人們對房價大漲或大跌的預(yù)期，讓房子的價格跟其價值相吻合。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律告訴我們，房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)一樣都具有周期性，當(dāng)一個上漲周期持續(xù)時間越長，也就意味著其下跌的風(fēng)險越大。部分城市交易量和價格“雙降”或許是一個最好的例證。

房價不可能永遠(yuǎn)單邊上漲，人們應(yīng)該相信規(guī)律，只是我們不知道什么時候出現(xiàn)下跌。

市場與政府的調(diào)控

上世紀(jì)90年代初，伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，出現(xiàn)了?？凇⒈焙?、惠州等地的房地產(chǎn)投資過熱，積聚了大量泡沫。隨后政府一系列調(diào)控政策出臺讓泡沫迅速破滅，讓當(dāng)時處于發(fā)育期的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了第一次大跌，付出了沉重的成長代價，當(dāng)時的爛尾樓至今還矗立在一些城市中心。

1997年后，政策由緊轉(zhuǎn)松，房地產(chǎn)市場重新啟動。進(jìn)入新世紀(jì)后，尤其是近幾年，腰包鼓起來的人們的購房需求得到迅速釋放，而投資渠道的單一又吸引了更多的熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場，蓬勃發(fā)展的樓市迎來新一輪繁榮期。

然而，沒有永遠(yuǎn)的繁榮，高燒過后必然要退燒。中國房地產(chǎn)市場長期向好，并不意味著沒有短期調(diào)整，而且這種調(diào)整也會演變成市場劇烈的震蕩。政府顯然不希望這樣的場景出現(xiàn)，于是，“穩(wěn)定房價，抑制房價過快增長”成了各種調(diào)控政策的基調(diào)。

為了控制房價過快增長，近幾年政府的調(diào)控政策頻出。而壓制購房者的需求一度成為政府調(diào)控重點。

易憲容認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)中房價有漲有跌很正常，現(xiàn)在抓到了要害，這就是抑制房地產(chǎn)投資，把行業(yè)暴利打掉。

從去年開始，政策的指向更多地放在了供給上，比如加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，推出“兩限房”，加快廉租房等保障性住房供應(yīng)。有專家認(rèn)為，增大住房供應(yīng)對降低房價來說才是釜底抽薪之策。

事實上，在增加中低價住房供應(yīng)的同時，政府對抑制需求的努力并沒停止。去年年底國有商業(yè)銀行在部分城市一度暫停二手房貸款，以家庭為單位界定第二套房子的標(biāo)準(zhǔn)，提高首付款比例，限制外國人購房等政策頻頻出臺，目的就是提高門檻以降低投機(jī)需求，借此讓發(fā)燒的樓市退燒。

如今，政府的“有形之手”已經(jīng)顯現(xiàn)了作用，火暴的樓市開始降溫并出現(xiàn)了走軟征兆。

肇始于美國房地產(chǎn)市場萎縮的次級房貸危機(jī)已演變成全球性的金融動蕩，今年美國經(jīng)濟(jì)減速跡象明顯，唯一不確定的是是否會走向衰退。人們相信，即使在全球化日益加深的背景下，中國經(jīng)濟(jì)并不會受到美國等外部因素的直接影響而出現(xiàn)拐點。

不過，正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家所說，2008年對全球經(jīng)濟(jì)而言唯一確定的是“不確定性增加”，而與經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的中國房地產(chǎn)市場同樣會出現(xiàn)更多的“不確定性”。