摘要：本文根據(jù)單中心城市模型和中國(guó)城市土地市場(chǎng)若干特點(diǎn)建立了城市地價(jià)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，并?duì)中國(guó)地級(jí)以及以上城市地價(jià)進(jìn)行了截面分析。計(jì)量估計(jì)表明，城市人口和收入是地價(jià)的重要決定因素，郊區(qū)土地價(jià)值和城市交通條件也影響城市地價(jià)；估計(jì)還表明政府通過控制城市土地供給和選擇不同交易方式對(duì)城市地價(jià)有直接和間接的影響，而特定交易方式的影響?yīng)q為顯著。分析結(jié)果還顯示地價(jià)上漲最大的推動(dòng)力是旺盛的需求。Robust回歸方程估計(jì)表明上述統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)結(jié)果是穩(wěn)健的。

關(guān)鍵詞：?jiǎn)沃行某鞘心Ｐ停怀鞘幸话憔?；土地市場(chǎng)；城市地價(jià)

中圖分類號(hào)：F061.5

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1002-2848-2008(02)-0025-08

一、引 言

自2002年國(guó)家發(fā)布實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以來，公開的市場(chǎng)交易產(chǎn)生了大大高于非公開轉(zhuǎn)讓方式所形成的地價(jià)。在實(shí)施該規(guī)定后的三年間中國(guó)城市土地交易價(jià)格指數(shù)每年上漲約10%，熱點(diǎn)城市如上海和杭州達(dá)到20%和39%，而同期的固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)僅為100.2，102.2，105.6。通常觀察告訴我們地價(jià)上漲與住房市場(chǎng)密切相關(guān)。在2000-2004四年期間城市居住面積以每年21%的速度增長(zhǎng)，約為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的兩倍(《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》)。持續(xù)旺盛的房市造成了對(duì)土地需求的巨大壓力。為爭(zhēng)得并儲(chǔ)備日漸寶貴的城市土地，開發(fā)商在各大城市的土地市場(chǎng)上不斷創(chuàng)下競(jìng)拍紀(jì)錄。此外，協(xié)議轉(zhuǎn)讓也是一級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)的一部分。雖然協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地一般用于工業(yè)和物流等領(lǐng)域，因經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)用地需求的增加、并受公開市場(chǎng)地價(jià)的帶動(dòng)，協(xié)議轉(zhuǎn)讓地價(jià)也迅速上漲。

研究者從各自視角探索地價(jià)形成和上漲的原因。由于基準(zhǔn)地價(jià)在土地交易中的基礎(chǔ)作用，為數(shù)眾多的論文(如王慶改等^[1]、徐穎等^[2])從基準(zhǔn)地價(jià)的形成和估算方法入手，探討如何選擇有關(guān)變量、設(shè)計(jì)估算方法等等；也有研究者(如張金華^[3]、蘇東襲^[4])從制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)角度出發(fā)，研究土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度對(duì)地價(jià)上漲影響、土地儲(chǔ)備制度的完善等；許多研究者(如況偉大^[5]、嚴(yán)金海^[6])用格蘭杰因果檢驗(yàn)對(duì)房?jī)r(jià)-地價(jià)的因果聯(lián)系進(jìn)行了檢驗(yàn)；也有的(如李智^[7]、章波等^[8])探討了城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)對(duì)地價(jià)的作用，本文的目的是利用單中心城市土地市場(chǎng)均衡模型和中國(guó)所有地級(jí)以及以上城市有償出讓土地的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)驗(yàn)證中國(guó)城市地價(jià)形成的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、估算若干經(jīng)濟(jì)變量和政府對(duì)城市地價(jià)的作用。本文結(jié)構(gòu)如下：第二節(jié)回顧該領(lǐng)域內(nèi)重要文獻(xiàn)并提出一個(gè)基本模型，第三節(jié)討論應(yīng)用模型、數(shù)據(jù)、和計(jì)量經(jīng)濟(jì)估計(jì)，最后一節(jié)對(duì)本文做一簡(jiǎn)要總結(jié)。

二、文獻(xiàn)背景和基本模型

(一)文獻(xiàn)回顧

城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地租(地價(jià))理論可追溯到李嘉圖于1817年發(fā)表的《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》。其級(jí)差地租理論是基于土地肥力的差異而建立的。杜能在1826年發(fā)表的《孤立國(guó)》中建立了地租與區(qū)位和交通密切相關(guān)的理論。離市場(chǎng)遠(yuǎn)的土地只能以較低的價(jià)格出售或出租，以補(bǔ)償產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)用。因區(qū)位和交通對(duì)城市用地的影響遠(yuǎn)較土地肥力的影響大，隨后的城市土地經(jīng)濟(jì)理論都沿著杜能的區(qū)位地租的路線發(fā)展?，F(xiàn)代城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)建者阿朗索、米爾斯和穆特為解釋和預(yù)測(cè)具有單一市中心的城市地租、城市功能分區(qū)、建設(shè)密度、用地規(guī)模提供了理論模型。由于地價(jià)是未來地租收益的凈現(xiàn)值，只需給定利率即可互相轉(zhuǎn)換，所以研究者們多視地租和地價(jià)為同一變量而不再對(duì)其加以區(qū)分。阿朗索^[9]繼承了杜能的地價(jià)-運(yùn)費(fèi)補(bǔ)償原理并根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)一般均衡原理建立了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的均衡地價(jià)理論。在他所建、現(xiàn)已標(biāo)準(zhǔn)化的單中心城市模型中，每一土地使用者的自市中心向外遞減的競(jìng)價(jià)函數(shù)是該使用者效益的空間無異曲線，也是在空間分布上的土地需求函數(shù)。土地市場(chǎng)均衡時(shí)，土地?fù)碛姓邔⑼恋厥塾韪魈幾罡吒?jìng)價(jià)者，各處最高競(jìng)價(jià)的包絡(luò)線構(gòu)成城市土地空間價(jià)格結(jié)構(gòu)，亦即土地在空間上的供給函數(shù)。雖然土地使用者在其競(jìng)價(jià)曲線任一點(diǎn)都有相同效益，但只有競(jìng)價(jià)函數(shù)與供給函數(shù)相切時(shí)才在切點(diǎn)取得均衡區(qū)位。米爾斯^[10]是第一位建立了完整的均衡模型的學(xué)者。他正式引入了兩個(gè)城市邊界均衡條件方程，其一是城市用地止于城市地價(jià)等于農(nóng)業(yè)地價(jià)處，其二是城市用地規(guī)模恰好容納所有城市人口。米爾斯^[11]使用單一城市(芝加哥)九十二年跨度的數(shù)據(jù)驗(yàn)證了城市地租具有由市中心向外呈負(fù)指數(shù)分布的規(guī)律，并且隨時(shí)間推移競(jìng)租曲線截距越來越高、斜率越來越小，意味著城市各點(diǎn)地價(jià)隨著人口增加和交通改善而上漲。穆特^[12]在對(duì)6個(gè)城市市內(nèi)地價(jià)分布的小樣本分析中發(fā)現(xiàn)地價(jià)隨市中心距離增加而下降、但并不隨收入增加而增加。雖然單中心城市土地模型有望用于城市水平的截面分析，但是這些早期研究仍局限于城市內(nèi)部地價(jià)分布。

同期另一批經(jīng)濟(jì)學(xué)家構(gòu)建了與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)一般均衡不同、卻并不矛盾的特征價(jià)格模型(hedonic price)。羅森^[13]提出了含有多項(xiàng)特征的異質(zhì)產(chǎn)品可被視為多維空間中的一點(diǎn)、其中每維空間測(cè)度一個(gè)特征量并代表一個(gè)隱含市場(chǎng)、特征間具有替代效應(yīng)、異質(zhì)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格是所有特征在各自隱含市場(chǎng)交易中均衡價(jià)格總和的理論。該模型因易于操作而被廣泛應(yīng)用到許多領(lǐng)域的實(shí)證研究中。地價(jià)的實(shí)證研究模型中逐漸增加了對(duì)土地價(jià)格可能產(chǎn)生影響的各種變量，如宗地本身特征、周邊特征和區(qū)位特征等。由于特征價(jià)格模型考察的是決定每一宗地地價(jià)的因素，該模型特別適用市內(nèi)地塊間的截面數(shù)據(jù)分析。

沿城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論思路設(shè)計(jì)的實(shí)證研究在惠頓^[14]的一般均衡比較靜態(tài)分析發(fā)表后獲得了新發(fā)展。布魯克納^[15]綜合了穆特和米爾斯的理論模型創(chuàng)建了居民通過住房消費(fèi)而使用土地的比較靜態(tài)分析框架，獲得了相同的結(jié)果。在其簡(jiǎn)潔的框架中，惠頓證實(shí)有限的幾個(gè)外生變量影響著城市均衡規(guī)模和地價(jià)。最近十多年間，城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論模型在惠頓的比較靜態(tài)基礎(chǔ)上愈益完善。人口遷徙對(duì)城市土地市場(chǎng)均衡的影響(Brueckner^[16])、城市聚集經(jīng)濟(jì)對(duì)地價(jià)的影響(Dekle和Eaton^[17])、各項(xiàng)城市發(fā)展控制(UGB)政策對(duì)地價(jià)的影響(Brueckner^[18]、Bento等^[20])等都在比較靜態(tài)分析中被確認(rèn)。這些為實(shí)證研究提供了日趨完善的理論基礎(chǔ)。此間出現(xiàn)了若干城市用地規(guī)模決定因素的截面分析(如Brueckner和Fansler^[19]、McGrath^[20])。然而，迄今還未出現(xiàn)類似的城市地價(jià)截面分析。

(二)基本模型

城市土地一般均衡理論模型始于土地使用者和擁有者之間的均衡。假設(shè)典型居民是土地使用者且多在城市中心區(qū)工作，平均土地使用量為q，其它所有支出總和為x且作為住房支出測(cè)度的基準(zhǔn)(numeraire)，收入y，地價(jià)p，單位距離的交通成本t，到市中心的距離z，則消費(fèi)者受約束效用優(yōu)化目標(biāo)是

不失一般性，這里使用了效用函數(shù)u=u(·)。交通成本包括貨幣支出和途中時(shí)間的機(jī)會(huì)成本。土地使用與供給均衡時(shí)土地消費(fèi)者的約束條件是其競(jìng)價(jià)函數(shù)的隱函數(shù)，其顯式為

城市土地市場(chǎng)均衡條件之一是土地出讓方按市場(chǎng)最高報(bào)價(jià)出售土地，即土地使用者的效用最大化與土地出讓方受益最大化共存。若某一潛在土地使用者的競(jìng)價(jià)函數(shù)在各處都不等于最高競(jìng)價(jià)者報(bào)價(jià)，則該土地使用者將從城市出局。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中每一城市居民都必然是其所處均衡區(qū)位的最高競(jìng)價(jià)者。與此等價(jià)的土地出讓方的優(yōu)化目標(biāo)是

這些理論預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)意義和機(jī)制是什么呢?比較靜態(tài)結(jié)果中人口和農(nóng)業(yè)地價(jià)的作用比較直觀。城市內(nèi)部人口的增加會(huì)提高城市密度、導(dǎo)致城市均衡地價(jià)上漲；農(nóng)業(yè)地價(jià)pr上漲則限制城市用地、也導(dǎo)致城市密度增加和地價(jià)上漲。收入和交通運(yùn)輸費(fèi)用對(duì)城市均衡地價(jià)影響很復(fù)雜，需要用區(qū)位均衡來分析和解釋。土地使用者的空間區(qū)位無異曲線是tdz=-Ldp，式中L為土地使用量。式左是邊際代價(jià)(mc)，即向外移動(dòng)單位距離所增加的交通成本。式右為邊際利益(mb)，即外移單位距離因地價(jià)下降所節(jié)省的土地費(fèi)用。土地使用者的競(jìng)租函數(shù)斜率為一負(fù)值，dp/dz=-t/L<0。圖1所示為兩條競(jìng)租函數(shù)曲線。如果土地使用量L不因距離而變，競(jìng)租函數(shù)是線性減函數(shù)，圖中以直線表示。但是土地與其它消費(fèi)間存在替代效應(yīng)，即土地使用者隨地價(jià)的降低而使用更多的土地。因此，dp/dz的絕對(duì)值逐漸減小，即dp2/(dz)2>0，圖1中以下凹曲線表示。

圖2表示收入增長(zhǎng)對(duì)城市居民區(qū)位均衡的影響。邊際代價(jià)(mc=tdz)因機(jī)會(huì)成本大致隨交通距離成比例增長(zhǎng)而近似為常數(shù)，所以用水平線(或稍微下降的斜線-圖中未標(biāo)出)表示。邊際利益(mb=-Ldp)中的地價(jià)變化(dp)因競(jìng)租函數(shù)(圖1中下凹曲線)斜率的減小而逐漸減小，邊際利益隨市中心距離增加而遞減，所以用下斜曲線表示。地價(jià)降低后，土地消費(fèi)會(huì)有所增加，邊際利益下降的速度會(huì)逐漸減緩，所以mb=-Ldp是類似于競(jìng)租函數(shù)的下凹降函數(shù)。若消費(fèi)者的邊際代價(jià)和邊際利益在距市中心z1處相交，該點(diǎn)為區(qū)位均衡點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)通常介于正常消費(fèi)品和奢侈品之間，而交通消費(fèi)一般是必要消費(fèi)，前者的收入彈性通常大于后者。若收入增加引發(fā)房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)，邊際代價(jià)和邊際利益函數(shù)分別由mc1和mb1上移到mc2和mb2，收入的增長(zhǎng)使邊際利益上移幅度大于邊際代價(jià)上移，新均衡點(diǎn)移至距市中心更遠(yuǎn)的z2。城市人口從距中心較近處向較遠(yuǎn)處的遷徙推動(dòng)外圈居住區(qū)地價(jià)上揚(yáng)。z2反映的是土地市場(chǎng)的部分均衡。在隨后的城市一般均衡過程中，中心區(qū)經(jīng)濟(jì)會(huì)因勞動(dòng)成本的增長(zhǎng)而減少對(duì)勞力、并進(jìn)而減少對(duì)土地的需求，導(dǎo)致地價(jià)的下降；而居住區(qū)的地價(jià)也因就業(yè)下降而有所回落。新的一般均衡地價(jià)位于初始一般均衡點(diǎn)z1和部分均衡點(diǎn)z2所對(duì)應(yīng)的部分均衡價(jià)格之間，圖中以z3表示。圖3表示新的一般均衡地價(jià)具有在市中心降低、以外地區(qū)增高、斜率較初始分布平緩的特征。這正是發(fā)達(dá)國(guó)家許多城市的地價(jià)分布伴隨著人們收入增長(zhǎng)而發(fā)生的變化。當(dāng)然，這樣一個(gè)均衡過程需要很多年才能完成，且新的潛在均衡點(diǎn)隨經(jīng)濟(jì)變化而不斷出現(xiàn)，人們所觀察到的是一個(gè)向潛在均衡點(diǎn)移動(dòng)的過渡狀態(tài)。

圖2還可用于交通費(fèi)用對(duì)地價(jià)影響的分析。若收入不變(即mb1不變)，而交通成本因某種原因(如油價(jià)上漲或路途擁擠)從mc1上漲到mc2，相應(yīng)的均衡點(diǎn)從z1移到z4，即人們盡可能集中居住在交通距離近的地點(diǎn)。因而，新均衡地價(jià)具有在市中心上漲、以外地區(qū)下降、斜率愈加陡峭的特征。相反，若交通改善(如新增交通設(shè)施)使費(fèi)用下降，新均衡地價(jià)則有在市中心下降、市中心以外地區(qū)上漲、斜率趨于平緩的特征。

綜上所述，這組靜態(tài)比較結(jié)果為實(shí)證分析提供了理論假設(shè)。雖然這一模型最初建立在對(duì)城市內(nèi)部地價(jià)的分析上，由于各城市受同樣經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用，這一模型可用于城市截面分析。單中心城市模型是對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的總結(jié)和抽象。中國(guó)絕大多數(shù)城市在長(zhǎng)期發(fā)展中由中心向外擴(kuò)大，形成了類似的單中心格局。近年來一些城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)了副中心，但是副中心還難以和主城中心相提并論。在土地使用的微觀活動(dòng)中，中國(guó)城市居民雖不直接進(jìn)入土地市場(chǎng)，但是他們通過對(duì)住房的選擇而影響著城市各區(qū)位地價(jià)?？傮w上，單中心城市模型符合大多數(shù)中國(guó)城市的用地形態(tài)。然而值得指出的是，這一單中心城市均衡模型是對(duì)西方城市的理論抽象。若要將這一模型應(yīng)用在中國(guó)城市分析中，一些修訂和補(bǔ)充是必要的。

三、實(shí)證研究

(一)中國(guó)城市地價(jià)應(yīng)用模型

與城鄉(xiāng)一體、自由競(jìng)爭(zhēng)的私有土地市場(chǎng)相比，中國(guó)城市土地市場(chǎng)至少有以下若干特色。首先，中國(guó)絕大多數(shù)城市的市中心和周邊地區(qū)因最近二十年的更新改造和政府管理而具備了相對(duì)最完善的交通、商業(yè)、服務(wù)設(shè)施和社會(huì)治安條件，并因此吸引了高收入人群，推動(dòng)了城市中心區(qū)地價(jià)的大幅度上漲。這與西方發(fā)達(dá)國(guó)家緩慢發(fā)展、甚至相對(duì)衰落的城市中心區(qū)形成了鮮明的對(duì)照。

其二，我國(guó)尚未建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，城鄉(xiāng)間的用地配置并非由市場(chǎng)價(jià)格決定。土地管理法規(guī)定政府征地須償付土地補(bǔ)償費(fèi)和農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)助費(fèi)，兩項(xiàng)合計(jì)相當(dāng)于前三年平均年產(chǎn)值的30倍。這一定價(jià)方法是基本符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的。若用C-D函數(shù)描述土地在郊區(qū)生產(chǎn)中的貢獻(xiàn)，pQdQ/dL=βpQQ/L= ipr，式中pQ、β、Q、L、i、pr分別是產(chǎn)品價(jià)格、土地在產(chǎn)出中的份額、產(chǎn)量、土地、利率、地價(jià)，則單位面積產(chǎn)出價(jià)值(Q/L)和地價(jià)(pr)成正比(βpQ/i)。可以認(rèn)為郊區(qū)土地產(chǎn)出越高，地方政府越要權(quán)衡征地可能給包括郊區(qū)在內(nèi)的全市經(jīng)濟(jì)帶來的得失。在性質(zhì)上，土地產(chǎn)出價(jià)值在城鄉(xiāng)間配置土地所起的作用與土地市場(chǎng)上農(nóng)業(yè)地價(jià)是相似的。

其三，中國(guó)城市土地市場(chǎng)是供方壟斷市場(chǎng)，政府控制土地供應(yīng)使得城市用地邊界一般不等于非壟斷市場(chǎng)的均衡點(diǎn)。有控制的土地供應(yīng)等同于設(shè)定城市增長(zhǎng)邊界(UGB)。已有的理論和實(shí)證研究反復(fù)證實(shí)UGB會(huì)使城市地價(jià)上漲(Capozza和Helsley^[21]、Brueckner^[18])。中國(guó)城市罕有計(jì)劃供應(yīng)的土地?zé)o人購(gòu)買的情形。成交面積和供應(yīng)面積可視為相等。所以，成交面積是測(cè)度UGB約束的合適的替代變量。

其四，政府通過出讓方式的選擇對(duì)土地交易和土地成交價(jià)格產(chǎn)生影響。當(dāng)?shù)胤秸刑囟ǔ鲎屇繕?biāo)時(shí)，往往采用招標(biāo)方式并按有利于特定受讓者的資質(zhì)條件制定競(jìng)標(biāo)條件和評(píng)分法。若出讓地塊在眾目睽睽之下或地方政府希望獲得最高價(jià)，主管部門往往選擇拍賣的方式。此外，協(xié)議出讓的土地經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，也可能改為商業(yè)和住宅用地。不同的出讓方式以及所反映的市場(chǎng)公開度可能對(duì)成交價(jià)有重要影響。

最后，政府在首都和省會(huì)城市的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)環(huán)境上的巨額投入大大提高了這些城市商業(yè)和居住用地的價(jià)值。也有一些城市是在單一經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上產(chǎn)生、規(guī)劃、和發(fā)展的。在礦產(chǎn)資源開發(fā)型城市，較差的環(huán)境條件和較少的經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)可能對(duì)地價(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響。中國(guó)各省區(qū)的自然環(huán)境和市場(chǎng)化程度的差異也導(dǎo)致城市地價(jià)在一些省區(qū)間的巨大差別。

鑒于上述中國(guó)城市和城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，我們假設(shè)收入增長(zhǎng)和交通條件(交通成本的替代變量)的改善會(huì)導(dǎo)致城市各點(diǎn)地價(jià)的上漲，而不是在中心區(qū)下降、外圍上漲。我們?cè)趯?shí)證研究的其它方面作了如下處理：使用郊區(qū)土地單位產(chǎn)出價(jià)值替代農(nóng)業(yè)地價(jià)；使用土地供給量和土地出讓方式估計(jì)政府對(duì)地價(jià)的直接作用；使用一個(gè)虛擬變量代表首都和省會(huì)用以檢驗(yàn)政府在基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先投入以及這些城市在文化、教育、醫(yī)療、社會(huì)保障諸方面具有的優(yōu)勢(shì)對(duì)地價(jià)的作用；一個(gè)虛擬變量代表資源型城市-大同、陽(yáng)泉、朔州、烏海、本溪、撫順、鶴崗、雙鴨山、七臺(tái)河、淮南、攀枝花、榆林、伊春、東營(yíng)、大慶、和克拉瑪依；另外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯著性確定需要控制的省區(qū)，在模型中加入相應(yīng)的虛擬變量。

現(xiàn)有的城市土地經(jīng)濟(jì)模型只有一般函數(shù)形式(即P=P(.))。米爾斯曾檢驗(yàn)了線性、半對(duì)數(shù)和雙對(duì)數(shù)三種形式，發(fā)現(xiàn)線性函數(shù)擬合度極低、雙對(duì)數(shù)函數(shù)擬合度最高、半對(duì)數(shù)在一些回歸方程中和雙對(duì)數(shù)結(jié)果相似。因?yàn)殡p對(duì)數(shù)函數(shù)參數(shù)估計(jì)有較理想的經(jīng)濟(jì)意義，我們?cè)谶@一研究中使用雙對(duì)數(shù)函數(shù)，同時(shí)也估算線性和半對(duì)數(shù)函數(shù)方程以作比較。用參數(shù)上的正負(fù)號(hào)表示理論上假設(shè)的、在實(shí)證中需要檢驗(yàn)的各變量對(duì)地價(jià)的影響，待估計(jì)的城市地價(jià)方程是

式中N、y、t、Pr、S分別是城市人口、城市平均收入、交通成本、郊區(qū)地價(jià)、土地供應(yīng)量；Cj、Capital、R、dk是第j種出讓方式、首都和省會(huì)虛擬變量、資源型城市虛擬變量、第k個(gè)省區(qū)虛擬變量；ε是隨機(jī)誤差。參數(shù)上的正負(fù)號(hào)是前述比較靜態(tài)文獻(xiàn)中的預(yù)則。

中國(guó)城市規(guī)模差別很大，意味著隨機(jī)誤差中可能存在異方差，從而高估參數(shù)顯著性。為檢驗(yàn)其影響，本文估計(jì)了一組Robust回歸方程。該模型使用殘差函數(shù)作循環(huán)加權(quán)回歸。殘差越大的記錄，在下一循環(huán)估算中表示權(quán)重的殘差函數(shù)值越小。加權(quán)函數(shù)有多種選擇，在此選用簡(jiǎn)潔的雙平方函數(shù)，

c為設(shè)定的最大加權(quán)。此加權(quán)函數(shù)在ε=0時(shí)具有極大值c，|ε|>0時(shí)遞減。本文設(shè)定c=1，加權(quán)函數(shù)值域?yàn)?0，1)。每一循環(huán)中殘差加權(quán)函數(shù)所用的殘差ε即由前次加權(quán)回歸產(chǎn)生，第一次加權(quán)函數(shù)用的是OLS的殘差。循環(huán)估計(jì)直至回歸系數(shù)收斂為止。

(二)數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來自《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)》和《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。由于2003年以前四種有償轉(zhuǎn)讓的面積和收入是合并公布的，無法區(qū)分協(xié)議出讓和招拍掛，本文使用了2004和2005年的年鑒數(shù)據(jù)。在數(shù)據(jù)收集整理過程中我們用描述統(tǒng)計(jì)量考察了所有的變量，舍棄了幾個(gè)有明顯錯(cuò)誤和缺失項(xiàng)的紀(jì)錄以及全市年交易量低于0.1公頃的紀(jì)錄①，保留了277個(gè)地級(jí)以及以上城市的1750組記錄。城市地價(jià)根據(jù)交易面積和交易額計(jì)算。郊區(qū)土地產(chǎn)出是郊區(qū)GDP除以郊區(qū)土地面積。其中，郊區(qū)土地面積是城市行政區(qū)總面積減去城市建成區(qū)面積，郊區(qū)GDP是城市行政區(qū)GDP減去城市市區(qū)GDP。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可供選擇的交通成本替代變量有公交車數(shù)量、路網(wǎng)密度、人均城市路面。這些變量都與交通成本成反比。但人均城市路面似乎更能包括所有的交通方式。此外，增添一虛擬變量代表有地鐵的城市。表1列出各省區(qū)招拍掛和協(xié)議出讓的平均地價(jià)。表2是主要變量的描述統(tǒng)計(jì)值。

(三)模型估計(jì)結(jié)果

本文用OLS估計(jì)了線性、雙對(duì)數(shù)和半對(duì)數(shù)函數(shù)回歸方程。線性方程的擬合度遠(yuǎn)不及雙對(duì)數(shù)和半對(duì)數(shù)方程，而雙對(duì)數(shù)和半對(duì)數(shù)方程的參數(shù)估計(jì)具有相似的統(tǒng)計(jì)顯著性。因前述的原因，本文保留了雙對(duì)數(shù)模型。省(區(qū))虛擬變量以北京和上海為參照組，我們用Pr=0.05的標(biāo)準(zhǔn)確定省(區(qū))虛擬變量在模型中的去留，統(tǒng)計(jì)上顯著的虛擬變量表明除了方程中的經(jīng)濟(jì)變量外還有其它未包括的變量(諸如市場(chǎng)化程度、價(jià)格期望、政府干預(yù)強(qiáng)度、城市基礎(chǔ)設(shè)施水平、自然環(huán)境條件等)導(dǎo)致了區(qū)間地價(jià)系統(tǒng)性差別，因而需保留虛擬變量控制地區(qū)固定效用。由于OLS模型與Robust的參數(shù)估計(jì)值和顯著性相近，可以認(rèn)為OLS估計(jì)是可靠的，其參數(shù)估計(jì)可以用來推斷中國(guó)城市地價(jià)的總體性質(zhì)。表3列出了估計(jì)值。

表中參數(shù)估計(jì)表明城市經(jīng)濟(jì)學(xué)一般均衡理論預(yù)測(cè)與中國(guó)城市地價(jià)的實(shí)際基本是一致的。城市地價(jià)隨城市人口、收入和郊區(qū)地價(jià)的增長(zhǎng)而上漲。地價(jià)相對(duì)于城市人口的彈性為0.2，即若其它變量不變，城市人口增加10%，城市地價(jià)提高2%。中國(guó)地級(jí)以及地級(jí)以上城市非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模差別在十倍到五十倍的比比皆是，顯然城市人口是決定城市地價(jià)的一個(gè)重要因素。地價(jià)相對(duì)于城市平均工資的彈性為0.82，即城市平均工資提高10%，地價(jià)上漲8.2%，其影響高于任何其他變量的估計(jì)值。作為城市交通成本(貨幣加時(shí)間)替代變量的城市人均道路面積沒通過顯著性檢驗(yàn)。這至少與替代變量本身的局限性有關(guān)。然而，地鐵虛擬變量的OLS估計(jì)顯示了對(duì)地價(jià)的顯著影響?？紤]到只有六個(gè)城市有地鐵，這一統(tǒng)計(jì)顯著性是不可忽視的。如其他變量不變，在有地鐵的城市，地價(jià)大約高20%。市郊土地單位面積上GDP的參數(shù)估計(jì)為0.017，且估計(jì)值在Robust回歸中相當(dāng)穩(wěn)定。如果某市市郊單位面積GDP比均值大一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，其城市地價(jià)將比均值高百分之八。

土地出讓面積原本代表城市政府控制用地的行為。其參數(shù)估計(jì)的統(tǒng)計(jì)顯著性幾乎高于其它所有變量。估計(jì)值顯示土地供應(yīng)越多、地價(jià)越低。可是進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，土地供應(yīng)增加10%，地價(jià)只下降約1%。這意味著若想避免近年來地價(jià)10%的年漲幅，城市土地供給每年需增100%。在中國(guó)各地城市與農(nóng)業(yè)爭(zhēng)地的情況下，城市土地供應(yīng)翻番幾無可能?？梢?，近年地價(jià)快速上漲最主要的推動(dòng)力是旺盛的需求。從市場(chǎng)透明度和市場(chǎng)化程度的角度觀察，城市政府對(duì)地價(jià)的直接影響主要在于出讓方式的選擇。估計(jì)值顯示，在控制了其它變量后，四種交易方式中，公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌的成交價(jià)都比不公開的協(xié)議成交價(jià)高一倍左右(當(dāng)然，除非得到主管部門批準(zhǔn)，協(xié)議出讓的土地本不應(yīng)屬于四種經(jīng)營(yíng)性用地)；而在招拍掛三種價(jià)格中，拍賣價(jià)比其它兩種交易價(jià)高20%-30%。

政府對(duì)首都和省會(huì)城市各項(xiàng)設(shè)施和社會(huì)環(huán)境的巨額投入以及賦予這些城市的社會(huì)、文化、行政地位可以推動(dòng)土地的需求和對(duì)地價(jià)的未來期望。相應(yīng)的參數(shù)估計(jì)表明政府對(duì)城市地價(jià)的這種間接作用是顯著的。即使人口、收入和其他條件都相同，首都和省會(huì)城市的地價(jià)仍高出17%。相反，資源開發(fā)型城市地價(jià)比同等人口規(guī)模和收入的城市低28%，反映了這些城市處于大煤礦或油田地區(qū)，環(huán)境質(zhì)量低、其他的發(fā)展機(jī)會(huì)少的狀況。在對(duì)收入、人口數(shù)量、土地供應(yīng)等變量作了統(tǒng)計(jì)控制后，浙江省城市的地價(jià)高于類似收入和人口省區(qū)地價(jià)的50%以上。除了浙江省高于全國(guó)的市場(chǎng)化程度外，廣為報(bào)道的“炒房團(tuán)”和價(jià)格預(yù)期在浙江各地所造成的需求也可能是一重要原因。統(tǒng)計(jì)模型中保留的其它省(區(qū))虛擬變量全為負(fù)值，表明這些省區(qū)地價(jià)低于主要經(jīng)濟(jì)變量所決定的價(jià)格水平。

四、結(jié) 論

本文根據(jù)城市一般均衡理論并利用2003和2004年中國(guó)所有地級(jí)以及以上城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)城市地價(jià)的主要決定因素進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果表明，城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和單中心城市模型對(duì)中國(guó)城市土地市場(chǎng)的研究有一定的指導(dǎo)和借鑒意義。在中國(guó)城市土地市場(chǎng)短暫的歷史中，城市人口和居民收入已經(jīng)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生了顯著的影響、在一定程度上解釋了中國(guó)城市間地價(jià)的巨大差異；城市交通成本對(duì)地價(jià)的決定作用因數(shù)據(jù)困難只取得了有限的分析結(jié)果；雖然中國(guó)目前不存在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，但是郊區(qū)單位面積GDP作為替代變量顯示出對(duì)城市地價(jià)有一定影響。估計(jì)結(jié)果還表明由于控制城市土地供給和選擇不同交易方式，政府對(duì)城市地價(jià)有顯著的直接和間接的影響，不同交易方式對(duì)地價(jià)的影響?yīng)q為顯著。特別值得指出的是，實(shí)證分析結(jié)果顯示地價(jià)上漲背后最強(qiáng)大的推動(dòng)力是旺盛的需求。政府從供給方面對(duì)地價(jià)所產(chǎn)生的影響是非常有限的。如果對(duì)土地需求(尤其是超前或投機(jī)性需求)缺乏有效的引導(dǎo)或限制，平抑地價(jià)對(duì)策很難獲得成效。Robust方程估計(jì)表明上述結(jié)果的統(tǒng)計(jì)顯著性是可靠的。

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責(zé)任編輯、校對(duì)：李再揚(yáng)

注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文?！?/p>